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據(jù)無錫2021年9月9日發(fā)布的消息，作為無錫經(jīng)開區(qū)城市更新實施平臺，無錫市太湖新城發(fā)展集團（以下簡稱“太湖新城集團”）與無錫經(jīng)開區(qū)、各銀團、各建設、運營單位等共計29家單位簽署了涉及9項城市更新項目的9項合作協(xié)議。無錫經(jīng)開區(qū)城市更新方案的公布在業(yè)內(nèi)引起了不小的轟動，該方案不僅展現(xiàn)了城市更新的“無錫模式”，且給實施主體在實施城市更新項目動作中涉及的資金保障、開發(fā)建設、投資運營等方面的問題提供了解決路徑。筆者本文將以無錫經(jīng)開區(qū)城市更新方案為例，探索城市更新的“無錫模式”及其中涉及的實施主體確認與項目運作，以供參考。 

一、“無錫模式”城市更新實施主體的確認

無錫城市更新模式的類型和深圳較為相似，主要有拆除重建類、改造修繕類、綜合整治類三種類型（深圳已將后兩種類型合并為綜合整治類），但在城市更新項目實施過程中最重要的主體之一——實施主體的確認方式上，無錫卻和深圳及其它城市大相徑庭。

根據(jù)無錫于2021年4月21日發(fā)布的《關于加快推進城市更新的實施意見（試行）》（以下簡稱“實施意見”）第四條第（一）款的規(guī)定，無錫城市更新實施主體的確認主要為三類，如下圖：

由此可見，“無錫模式”下的城市更新，能作為實施主體的只有國有平臺。

以無錫經(jīng)開區(qū)城市更新方案為例，該方案共涉及9項城市更新項目，主要為前兩類，即已經(jīng)實施或單個征收類的城市更新項目以及改造區(qū)域大、改造周期長的項目。太湖新城集團之所以能成為全區(qū)城市更新實施平臺，并成為9項城市更新項目的實施主體，筆者認為原因主要有兩個：一、太湖新城集團是當?shù)氐膰衅髽I(yè)；二、太湖新城集團與無錫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會簽約，出資設立100億經(jīng)開區(qū)城市更新母基金。

無錫經(jīng)開區(qū)城市更新項目表
序號	項目名稱
1	貢湖大道兩側提升改造項目
2	華莊老鎮(zhèn)區(qū)城市更新示范區(qū)項目
3	周新老街城市更新示范區(qū)項目
4	黃金灣科創(chuàng)園城市更新產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升改造項目
5	太湖灣信息園城市更新產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升改造項目
6	國家傳感園城市更新產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升改造項目
7	城市綜合體項目
8	社區(qū)睦鄰中心項目
9	城市公共物業(yè)管理項目

 

二、 “無錫模式”城市更新的全流程

根據(jù)實施意見的規(guī)定，“無錫模式”城市更新全流程共有六項：（一）前期工作，包括明確實施主體、進行現(xiàn)場調(diào)查及評估、編制可行性研究報告等；（二）城市更新方案設計，實施主體統(tǒng)籌考慮規(guī)劃方案、建設方案、安置方案、資金方案、供地方案和運營方案等；（三）方案審核；（四）房屋征收及土地收儲；（五）實施建設；（六）驗收交付。

“無錫模式”與深圳、上海等地的城市更新流程總體相似，但較為籠統(tǒng)，在各個環(huán)節(jié)也缺乏具體性地規(guī)定，相關的標準需要進一步制定及公開。值得一提的是，城市更新“無錫模式”比較重視城市更新項目流程涉及到的資金保障、開發(fā)建設及投資運營等環(huán)節(jié)。

具體到無錫經(jīng)開區(qū)城市更新方案，在該方案中，太湖新城集團通過與無錫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會簽署設立100億經(jīng)開區(qū)城市更新母基金，成為經(jīng)開區(qū)全區(qū)城市更新實施平臺后，其顯然無法以一己之力完成全部9項城市更新項目的實施，尤其在城市更新項目的資金保障、開發(fā)建設、投資運營等三個方面需要借助社會資本的參與。根據(jù)媒體的公開報道，經(jīng)筆者的梳理，太湖新城集團最終通過母基金的號召作用和杠桿作用，引入了28家社會資本協(xié)助其完全城市更新項目的實施，具體情況如下表：

太湖新城集團引入社會資本統(tǒng)計表
合作階段	合作方	合作項目
資金保障——119億元城市更新專項貸	中國銀行、交通銀行、江蘇銀行、中信銀行、上海銀行、浦發(fā)銀行、郵儲銀行、南京銀行	貢湖大道兩側提升改造項目
資金保障——200億元城市更新專項貸	中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行、交通銀行、江蘇銀行、光大銀行、平安銀行、平安保險、華泰資管	華莊老鎮(zhèn)區(qū)城市更新示范區(qū)項目
開發(fā)建設	中交第四公路工程局有限公司、中冶建工集團有限公司、中鐵（上海）投資集團有限公司、中建科工集團有限公司、中國建筑第八工程局有限公司、中國建筑第四工程局有限公司、中鐵一局集團有限公司、上海建工集團股份有限公司	黃金灣科創(chuàng)園、太湖灣信息園、國家傳感園等三項城市更新產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升改造項目
投資運營	萬科企業(yè)股份有限公司	周新老街城市更新示范區(qū)項目
投資運營	上海綠城泓盛建設發(fā)展有限公司	華莊老鎮(zhèn)區(qū)城市更新示范區(qū)項目
投資運營	招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司	城市綜合體項目
投資運營	中糧大悅城控股集團有限公司	社區(qū)睦鄰中心項目
投資運營	深圳市萬物云城空間運營管理有限公司	城市公共物業(yè)管理項目

 

三、 “無錫模式”城市更新的思考

區(qū)別于其它地方的城市更新，城市更新“無錫模式”最大的特點在于城市更新的實施主體只能是國有平臺。比如，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》，深圳城市更新的實施主體可以為物業(yè)權利人，也可以為由物業(yè)權利人選定的市場主體，且該市場主體不要求為國有企業(yè)，像深圳最近剛公示的西麗同富裕工業(yè)城城市更新項目，最終確認的實施主體為民營企業(yè)深圳市桑泰聯(lián)得投資有限公司；再比如，根據(jù)《上海市城市更新條例》，上海城市更新的實施主體為物業(yè)權利人或者更新統(tǒng)籌主體，上海鼓勵國有企業(yè)土地權利人帶頭承擔國家、本市重點功能開發(fā)任務，實施自主更新，但更新統(tǒng)籌主體不要求為國有企業(yè)。筆者于本周調(diào)研了上海“8號橋”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園城市更新項目，該項目是《上海市城市更新條例》頒布前實施的城市更新項目，其實施主體便是民營企業(yè)。

筆者認為，“無錫模式”將城市更新實施主體限制為國有平臺更有利于城市更新提升城市功能、改善人居環(huán)境、歷史建筑的保護、完善公共設施等公共目的之實現(xiàn)，但也限制了其它主體作為主人翁參與城市更新的積極性和創(chuàng)造性。

 “無錫模式”也在試圖通過城市更新流程分解合作的方式讓非國有的社會資本積極參與進來，如在無錫經(jīng)開區(qū)城市更新方案的案例中，太湖新城集團作為城市更新實施主體，規(guī)劃引領，統(tǒng)籌市、區(qū)綜合資源，發(fā)揮政、企聯(lián)動優(yōu)勢，分解城市更新流程，通過與銀團、開發(fā)建設單位、投資運營單位簽訂合作協(xié)議，讓社會資本參與到城市更新的開發(fā)建設、投資運營中去。這是“無錫模式”的一大亮點。

至于城市更新“無錫模式”的效果如何，還需要實踐的檢驗，但“無錫模式”對上海即將拉開的城市更新大幕，無疑有積極借鑒意義。