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隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和公民權(quán)利意識的不斷加強(qiáng)，老百姓的維權(quán)意識也慢慢從注重個(gè)人權(quán)益保護(hù)開始向兼顧共同權(quán)益主張的方向發(fā)展，在司法實(shí)踐中涉及業(yè)主共有權(quán)益糾紛的案件數(shù)量也不斷增多。這一類訴訟不僅涉及實(shí)體法的規(guī)定，也涉及程序法的規(guī)范，同時(shí)還涉及主張業(yè)主共同權(quán)益時(shí)主體地位的具體規(guī)定。然而，當(dāng)前審判實(shí)踐中對相關(guān)類案存在不同的觀點(diǎn)、不同審判尺度的問題，實(shí)操中經(jīng)常遇到對 “誰是共有權(quán)糾紛適格的原告”存在爭議的情況，法院的觀點(diǎn)直接關(guān)系到少數(shù)業(yè)主能否維權(quán)、怎么維權(quán)，截然相反的裁判結(jié)果有損司法嚴(yán)謹(jǐn)，也不利于法制統(tǒng)一。 

一、研究方法

案例研究方法：以“業(yè)主共有權(quán)糾紛”為關(guān)鍵詞在威科先行數(shù)據(jù)庫上進(jìn)行搜索，通過對上海地區(qū)法院判例中相關(guān)案例進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)不同法官對業(yè)主共有權(quán)的保護(hù)途徑、標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定不一，對適格原告主體的認(rèn)定之間也存在不同觀點(diǎn)甚至沖突，對此需要進(jìn)一步研究和明確。 

二、問題提出

共有物權(quán)是指：業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主共有部分享有的權(quán)利，包括建筑區(qū)劃內(nèi)，道路、綠地（城鎮(zhèn)公共部分或者明示屬于個(gè)人的除外）、公共設(shè)施、廣場、物業(yè)服務(wù)用房以及其他不屬于業(yè)主專有部分也不屬于市政公用部分和其他權(quán)利人所有的場所以及設(shè)施等。

共有物權(quán)受侵害應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，這是司法界的共識。但權(quán)利人以什么途徑保護(hù)共有物權(quán)，上海地區(qū)不同法院的認(rèn)定存在一定差異。

（一）肯定少數(shù)業(yè)主為共有權(quán)糾紛適格原告

觀點(diǎn)一：行為人未經(jīng)其他共有人同意擅自占用業(yè)主共有部分、改變其使用功能，不屬于對共用部位的正常使用，權(quán)利人請求排除妨礙、恢復(fù)原狀，人民法院應(yīng)予支持。

例如2010年的“曾某某與朱某某、曹甲等業(yè)主共有權(quán)糾紛案” [①] 、2010年的“王X與楊XX業(yè)主共有權(quán)糾紛案” [②] 、2014年的“李靜月、陳耀明等與金葆華共有糾紛案” [③] 中，一中院、二中院均持此觀點(diǎn)，認(rèn)為擅自占用、改變共有部分結(jié)構(gòu)的行為即為侵害業(yè)主共有權(quán)的行為，無需證明是否受到實(shí)際影響，少數(shù)業(yè)主作為享有業(yè)主共有權(quán)的主體與該侵害行為存在直接利害關(guān)系，依法享有訴權(quán)，可要求其排除妨害。2015年的“鐘以聰?shù)仍V鄭再良業(yè)主共有權(quán)糾紛案” [④] 中，徐匯區(qū)法院則表述得更為明確，認(rèn)為“將部分共有部分占為獨(dú)用，顯然侵犯了其他業(yè)主的共有權(quán)。雖然其他樓層的業(yè)主客觀上確實(shí)很少會(huì)用到一層通道及樓梯下方的空間，但此并不意味著李存寶等三人可以將這部分空間加裝鐵門，占為獨(dú)用空間”。在可查閱的案例中，直至2019年的“張磊與葛佩麗業(yè)主共有權(quán)糾紛案” [⑤] 仍可見此種觀點(diǎn)。

觀點(diǎn)二：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對違章搭建、侵占通道等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失，而業(yè)主僅有對侵害自己合法權(quán)益的行為，才可依法向人民法院提起訴訟。

例如2010年的“阮敏、符貴耿與張平業(yè)主共有權(quán)糾紛案” [⑥] 、2017年的“李英與吳偉、吳紅業(yè)主共有權(quán)糾紛案” [⑦] 、2020年的“鄧舉功與周亞玲業(yè)主共有權(quán)糾紛案” [⑧] 均肯定了少數(shù)業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，因此享有相應(yīng)訴權(quán)，然僅支持原告主張排除對其通風(fēng)、采光、觀景等構(gòu)成妨礙的行為，而對其本人的正常生活影響不大的行為則不予支持。

在這其中，又因侵害業(yè)主共有權(quán)的行為對提起訴訟的小業(yè)主造成的影響到何種程度足以支持其排除妨害沒有既定的標(biāo)準(zhǔn)，法官在自由裁量的過程中，也易導(dǎo)致類似案件出現(xiàn)相反的結(jié)果。例如2011年的“蘇某與陳某業(yè)主共有權(quán)糾紛案” [⑨] ，一中院在考察侵害業(yè)主共有權(quán)人搭建的陽光房后，認(rèn)為“就其長度及高度而言，尚不足以對蘇某的正常生活構(gòu)成相鄰妨害”，并表述“違章搭建未侵害相鄰方行走、通風(fēng)、采光、安全等權(quán)利，相鄰方起訴要求拆除違章搭建的，不屬民事案件受理范圍，相鄰方應(yīng)向房管、物業(yè)管理部門反映?！倍愃频?/span>2019年“于侃與石本堅(jiān)、石力、張慧萍業(yè)主共有權(quán)糾紛案” [⑩] 中，閔行法院則考慮陽光房“可能存在安全隱患”，支持了原告要求拆除的訴請。更有甚者，2017年的“沈志元、沈艷與沈德元業(yè)主共有權(quán)糾紛案” [11] 中，兩審法院對同一加裝防盜門事實(shí)是否影響其他業(yè)主，有著截然相反的看法與認(rèn)定。

（二）否定少數(shù)業(yè)主為共有權(quán)糾紛適格原告

觀點(diǎn)三：建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所，屬于業(yè)主共有，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。應(yīng)由符合法律規(guī)定數(shù)量的業(yè)主共同決定并通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)主張權(quán)利。少數(shù)業(yè)主無權(quán)直接以個(gè)人名義向人民法院提起訴訟，代表全體業(yè)主行使權(quán)利。

例如2012年“張某、李某與干某業(yè)主共有權(quán)糾紛案” [12] ，兩審法院均以無證據(jù)證明利用外墻面改造室內(nèi)天井的行為對原告造成影響進(jìn)而損害原告的合法權(quán)益及要求恢復(fù)建筑物外墻外觀的適格主體為業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)為由，駁回了原告的訴請。

此外，該種觀點(diǎn)常見于少數(shù)業(yè)主與地產(chǎn)公司、物業(yè)公司之間，蓋因后者侵害業(yè)主共有權(quán)的區(qū)域位置常與少數(shù)業(yè)主的物業(yè)不相鄰，較難以證明對其通風(fēng)、采光、觀景等構(gòu)成妨礙或是未對其達(dá)到現(xiàn)實(shí)緊迫的不利影響。例如2017年“趙華明業(yè)主共有糾紛案” [13] 中物業(yè)公司侵占小區(qū)物業(yè)用房及綠化區(qū)域、2018年“任宇春業(yè)主共有權(quán)糾紛案” [14] 中物業(yè)公司不當(dāng)取得物業(yè)費(fèi)拒不返還、2023年“潘某等與某某公司業(yè)主共有權(quán)糾紛案” [15] 中物業(yè)公司占用公共車位作為小區(qū)部分業(yè)主的專用車位。

（三）相鄰關(guān)系與業(yè)主共有權(quán)的競合問題

相鄰關(guān)系糾紛與業(yè)主共有權(quán)糾紛均可以成為鄰里糾紛的案由，事實(shí)相差無幾，但是法律依據(jù)、爭議焦點(diǎn)、舉證責(zé)任卻有所不同，甚至在裁判結(jié)果上也存在差異。因此，在存在請求權(quán)競合的情況下，權(quán)利人若在第一個(gè)案由中未能解決糾紛，也有可能會(huì)再行選擇第二個(gè)案由進(jìn)行訴訟。而該種情況是否涉及“一事不再理”，目前司法實(shí)踐中也有著不同的看法。例如2019年“張磊與葛佩麗業(yè)主共有權(quán)糾紛案” [16] 中，一中院認(rèn)為，即便該案“雙方曾因相鄰關(guān)系糾紛而訴至法院，雖該案與本案當(dāng)事人相同，訴訟請求相同，但葛佩麗主張的實(shí)體請求權(quán)基礎(chǔ)并不相同”，因此該案不屬于一事兩訴的情況。而2023年“許榮康與王琛威等相鄰關(guān)系糾紛案” [17] 中，長寧法院認(rèn)為，由于該案與前案“訴訟請求完全一致，且現(xiàn)場亦未發(fā)生新的變化。原告目前亦無證據(jù)證明其合法權(quán)益因三被告行為受到新的侵害事實(shí)”，繼而駁回該項(xiàng)訴請，沿用前案相鄰關(guān)系糾紛中不予支持的判決。 

三、簡要分析

通過對相關(guān)案例進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)原《物權(quán)法》第83條第2款（《民法典》第286條及第287條為此條款的延續(xù)）作為裁判依據(jù)用得最多，該款規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”其中前一段關(guān)于業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)的表述，常用來否認(rèn)少數(shù)業(yè)主原告資格；后一段關(guān)于業(yè)主的，則用來肯定少數(shù)業(yè)主是適格原告。

（一）對少數(shù)業(yè)主是否具有訴權(quán)的司法認(rèn)定觀點(diǎn)不一，存在沖突

肯定少數(shù)業(yè)主是適格原告的觀點(diǎn)認(rèn)為上述條款實(shí)際上僅賦予業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)特定情況下的原告資格，增加了救濟(jì)方式和強(qiáng)調(diào)行政投訴的解決渠道，而并沒有排除個(gè)人和少數(shù)業(yè)主訴訟原告資格的內(nèi)涵，且第2款第2句明確賦予了個(gè)別受侵害業(yè)主的訴權(quán)。

而否認(rèn)少數(shù)業(yè)主原告資格的情況系源于最高人民法院2015年《全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》意見第38條：“住宅小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主以個(gè)人名義提起訴訟，要求對小區(qū)公共部分主張權(quán)利的，應(yīng)根據(jù)《民事訴訟法》第119條第1項(xiàng)規(guī)定，認(rèn)定業(yè)主個(gè)人不符合起訴條件，但對于業(yè)主個(gè)人征集其他業(yè)主簽名同意，代表全體業(yè)主利益起訴，并符合原《物權(quán)法》第76條第2款規(guī)定的條件，人民法院應(yīng)予受理?！?/span>

《人民法院報(bào)》曾有法官撰文試圖調(diào)和這兩個(gè)觀點(diǎn)，對原《物權(quán)法》第83條解讀為“對于侵害業(yè)主共有權(quán)利的行為一般應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)主張權(quán)利，但通常，行為人擅自占用建筑共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)，必然會(huì)妨害到業(yè)主對建筑物共有部分的正常使用和共有權(quán)及共同管理權(quán)的行使，對業(yè)主權(quán)利具有實(shí)質(zhì)性的影響，即作為個(gè)體的業(yè)主在請求保護(hù)的物權(quán)法律關(guān)系中對訴訟標(biāo)的具有直接利害關(guān)系，此時(shí)權(quán)利受到侵害的業(yè)主依法可以向人民法院提起訴訟”。但“一般由業(yè)委會(huì)起訴”和“通常業(yè)主可起訴”在現(xiàn)實(shí)糾紛中實(shí)在難有指導(dǎo)意義，業(yè)主決定通過訴訟救濟(jì)權(quán)利，多半認(rèn)為自己物權(quán)權(quán)利受損，要求排除妨害。

多種解釋口徑，造成認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，甚至互相沖突的情形，直接影響了少數(shù)業(yè)主能否走入訴訟程序。

（二）對“侵害自己合法權(quán)益的行為”的裁判尺度不一，依賴于法官的自由心證

筆者在檢索中還注意到，司法實(shí)踐中時(shí)常將“侵害自己合法權(quán)益的行為”與“對其通風(fēng)、采光、觀景等構(gòu)成妨礙的行為”劃等號。然而筆者也在思考，前述的“合法權(quán)益”是否就應(yīng)當(dāng)已經(jīng)涵蓋了業(yè)主共有權(quán)，而非由業(yè)主對房屋所有權(quán)所衍生出的“通風(fēng)、采光、觀景”權(quán)利。似乎僅有在相鄰關(guān)系糾紛中，原告才負(fù)有證明侵權(quán)行為給其造成了權(quán)利妨礙的舉證責(zé)任；而在業(yè)主共有權(quán)糾紛中，爭議焦點(diǎn)無外乎在于行為是否發(fā)生于行為人的專有面積內(nèi)，如是，則不侵害其他業(yè)主的業(yè)主共有權(quán)，如發(fā)生于共有部分內(nèi)，則一定侵害了其他業(yè)主的共有權(quán)，符合“侵害自己合法權(quán)益的行為”的解釋。

同時(shí)，一旦在業(yè)主共有權(quán)糾紛中引入“在侵權(quán)行為是否對主張權(quán)利的業(yè)主產(chǎn)生影響”這一因素，該種影響可能隨著案件事實(shí)情況千變?nèi)f化、可大可小，必然需要法官對影響的嚴(yán)重程度是否足以支撐少數(shù)業(yè)主要求排除妨害進(jìn)行考量。

此外，雖然《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第247條對“一事不再理”原則進(jìn)行了解釋，但該解釋內(nèi)容仍具有較大的進(jìn)一步解釋空間。關(guān)于重復(fù)訴訟的標(biāo)準(zhǔn)中“后訴與前訴的訴訟請求相同”一項(xiàng)，究竟是應(yīng)當(dāng)從法律關(guān)系角度來考慮，還是應(yīng)當(dāng)從案件事實(shí)角度來判斷，實(shí)際也并不十分明晰。

這兩種情況下，往往依賴法官的自由心證，法官具有了較大的裁量權(quán)，會(huì)導(dǎo)致裁判極易出現(xiàn)“同案不同判”的現(xiàn)象。

（三）少數(shù)業(yè)主應(yīng)是侵害共有權(quán)訴訟適格原告

經(jīng)對現(xiàn)有規(guī)范研析，結(jié)合建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)理論，筆者認(rèn)為少數(shù)業(yè)主起訴保護(hù)共有權(quán)既符合法律規(guī)定，也有利于制止不法侵害共有物權(quán)的行為。

1. 僅有業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)是侵害共有權(quán)訴訟適格原告，增加了權(quán)利人維權(quán)難度

（1）從主體上來看

現(xiàn)代社會(huì)人員的流動(dòng)性較強(qiáng)，住房投資的情況占比不小，實(shí)際居住小區(qū)的業(yè)主與并不實(shí)際居住小區(qū)的業(yè)主對共同權(quán)益的理解和態(tài)度有著明顯的區(qū)別。即使實(shí)際居住小區(qū)的業(yè)主，意見也可能體現(xiàn)出差異性，如侵害業(yè)主共有物權(quán)的行為對各業(yè)主造成的損害結(jié)果并不均衡，受影響相對小的業(yè)主可能占絕大多數(shù)。業(yè)主大會(huì)召開與議事的流程又較為繁瑣，在差異性的前提下，受影響大的少數(shù)業(yè)主需要說服業(yè)主大會(huì)審議通過并提起訴訟，要求全體業(yè)主一致行動(dòng)事實(shí)上并不可能，無疑是極大地增加了權(quán)利人維權(quán)難度。另一方面，維護(hù)共有權(quán)權(quán)益的少數(shù)業(yè)主訴權(quán)無法得到保障，其維權(quán)積極性受挫，見義勇為被打壓，會(huì)導(dǎo)致“個(gè)人自掃門前雪，哪管他人瓦上霜”現(xiàn)象的司法背書，出現(xiàn)無人關(guān)心公共事務(wù)的消極狀態(tài)蔓延，與社會(huì)主義核心價(jià)值觀背道而馳。

而業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立易受到各方面利益體的影響，甚至有相當(dāng)一部分開發(fā)商惡意阻礙業(yè)委會(huì)的設(shè)立，短時(shí)間內(nèi)很難成立。即便業(yè)主委員會(huì)已成立，其必定是由少數(shù)業(yè)主代表組成，委員會(huì)成員基于自身利益考慮，或許并不關(guān)注共有物權(quán)是否受到侵害，現(xiàn)實(shí)中，甚至有不少侵害業(yè)主共有物權(quán)的行為是業(yè)主委員會(huì)的合謀所致。例如“任宇春業(yè)主共有權(quán)糾紛案” [18] 便為業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司串通，以小區(qū)公共收益對物業(yè)公司進(jìn)行不當(dāng)補(bǔ)貼所導(dǎo)致的糾紛。該案中，少數(shù)業(yè)主依據(jù)法律規(guī)定撤銷了業(yè)主委員會(huì)關(guān)于用公共收益補(bǔ)貼物業(yè)公司的決定，并撤銷了相關(guān)物業(yè)服務(wù)合同，但卻仍因不是適格主體，無法主張要求物業(yè)公司將獲取的補(bǔ)貼返還。這種情形下，也造成了《民法典》第280條第2款規(guī)定的業(yè)主撤銷權(quán)流于形式，受侵害的業(yè)主難以實(shí)際獲得救濟(jì)。

（2）從法理上來看

《民法典》第278條規(guī)定的需由全體業(yè)主共同決定的事項(xiàng)均為主動(dòng)為之、改變現(xiàn)狀并影響全體成員利益的事項(xiàng)。但保護(hù)業(yè)主共有權(quán)的效果是恢復(fù)原狀與賠償損失，是被動(dòng)行為，需要全體業(yè)主共同決定實(shí)際上也不利于權(quán)利的保護(hù)。從邏輯上說，如發(fā)生三分之一以上業(yè)主擅自改建共有部分設(shè)施侵害共有權(quán)時(shí)，其他多數(shù)業(yè)主將無法制止少數(shù)“三分之一以上”業(yè)主的不法侵權(quán)行為。

2. 業(yè)主以個(gè)人名義起訴保護(hù)共有物權(quán)在司法程序上并無障礙

持反對少數(shù)業(yè)主起訴資格觀點(diǎn)的部分專家也考慮到，如果承認(rèn)單個(gè)或部分業(yè)主就業(yè)主共同權(quán)益糾紛的訴訟主體資格，當(dāng)不同業(yè)主就同一事項(xiàng)同時(shí)提起訴訟，不僅易造成司法資源的浪費(fèi)，如何進(jìn)行處理也成為難題。

但根據(jù)《民訴法》第135條，必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人沒有參加訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)通知其參加訴訟。《民訴法》第57條及《民訴法解釋》第74條也規(guī)定了，人民法院公告通知相關(guān)權(quán)利人參加訴訟、權(quán)利人推選代表人的方式及判決、裁定對于權(quán)利人的適用法律效果。因此，在程序上，單個(gè)或少數(shù)業(yè)主訴求保護(hù)共有物權(quán)并無障礙，反而更有利于問題的解決。

由于經(jīng)濟(jì)不斷創(chuàng)新發(fā)展，物業(yè)公司侵權(quán)事件、小業(yè)主相鄰關(guān)系糾紛不斷出現(xiàn)新的模式和方式，業(yè)主共有權(quán)益被侵害的情況越來越多，而在小業(yè)主維權(quán)意識不斷加強(qiáng)的情況下，需要啟動(dòng)此類維權(quán)事項(xiàng)也將不斷增多。因此，規(guī)范和明確共有權(quán)糾紛主體資格勢必成為不可回避的問題。具體如何實(shí)施，仍有待于高院對上海市內(nèi)受理原則及審判口徑等進(jìn)行統(tǒng)一以及立法部門對相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行細(xì)化，才能更好地維護(hù)這些關(guān)愛自身家園公共權(quán)益的群眾的積極性和主人翁意識。