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不動(dòng)產(chǎn)抵押領(lǐng)域“房地一體”及例外的規(guī)范重塑

2021年第12期    作者:李煒    閱讀 6,432 次

問題的提出：我國不動(dòng)產(chǎn)抵押領(lǐng)域?qū)嵭蟹康匾惑w化。“房地一體”即土地權(quán)利處分時(shí)，該土地之上的房屋一并處分；地上房屋處分時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地一并處分。也就是“房隨地走”“地隨房走”。但在實(shí)務(wù)中，由于我國某些地區(qū)的房屋和土地由不同行政部門管理登記，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度并未落實(shí)，造成建設(shè)用地的使用權(quán)和建筑物的抵押權(quán)分別抵押或單獨(dú)抵押，出現(xiàn)了不少房地分離的沖突與糾紛。

不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域房地抵押權(quán)是否一體化？房地一體化是否存在例外情形？新增建筑物是否屬于抵押財(cái)產(chǎn)？房地分別抵押時(shí)的抵押權(quán)清償順序如何？《民法典》及《關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡稱《民法典擔(dān)保解釋》）對(duì)這些熱點(diǎn)問題作出了回應(yīng)，成為《民法典》擔(dān)保新規(guī)的亮點(diǎn)之一，本文擬對(duì)此展開論述。

一、不動(dòng)產(chǎn)抵押領(lǐng)域以房地一體化為原則

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是兩項(xiàng)不同的權(quán)利，但由于房屋建筑物與土地不可分割，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)又是相互依附的關(guān)系。我國立法采納“房地一體”的基本立法例，從《城市房地產(chǎn)管理法》《擔(dān)保法》到《物權(quán)法》均規(guī)定了房地一體的規(guī)范，尤其在《物權(quán)法》中明確了不動(dòng)產(chǎn)抵押領(lǐng)域的房地一體化。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！薄段餀?quán)法》第一百八十二條規(guī)定了房地產(chǎn)抵押關(guān)系：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！?/span>

《民法典》第三百九十七條沿襲了《物權(quán)法》的規(guī)定，在抵押領(lǐng)域確立了房地一體化原則：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押?！苯ㄖ锼袡?quán)與建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)效力互及。

二、房地一體的例外情形：新增建筑物及建筑物續(xù)建部分不屬于抵押財(cái)產(chǎn)

（一）土地上新增建筑物是否屬于抵押財(cái)產(chǎn)，及一并處分

首先，為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)?；诘盅贺?cái)產(chǎn)是抵押人與抵押權(quán)人的合意結(jié)果，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。其次，由于新增建筑物與土地的不可分性，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，新增建筑物所得的價(jià)款應(yīng)歸屬所有權(quán)人，抵押權(quán)人無優(yōu)先受償權(quán)。

（二）《民法典擔(dān)保解釋》作出了進(jìn)一步的細(xì)化規(guī)定，將建筑物分為：土地上已有的建筑物、正在建造的建筑物的已完成部分、正在建造的建筑物的續(xù)建部分、新增建筑物四種類型

當(dāng)事人僅以建設(shè)用地使用權(quán)抵押，抵押權(quán)的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物的已完成部分，不及于正在建造的建筑物的續(xù)建部分以及新增建筑物。

當(dāng)事人以正在建造的建筑物抵押，抵押權(quán)的效力范圍以已辦理抵押登記的部分為準(zhǔn)，不以擔(dān)保合同的約定為準(zhǔn)。即使擔(dān)保合同有約定，抵押權(quán)的效力仍不及于續(xù)建部分、新增建筑物以及規(guī)劃中尚未建造的建筑物。

（三）判斷新增建筑物是否屬于抵押財(cái)產(chǎn)的時(shí)間之界

《民法典》規(guī)定以建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記時(shí)間為界，而《城市房地產(chǎn)管理法》以房地產(chǎn)抵押合同簽訂時(shí)間為界，表述并不一致。由于抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，采取建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記時(shí)間更加科學(xué)，且《民法典》法律效力位階高，因此應(yīng)適用《民法典》規(guī)定，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記時(shí)間為界限。

（四）前后法律規(guī)范對(duì)比

《民法典》第四百一十七條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但是，新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！?/span>

《城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！?/span>

《民法典擔(dān)保解釋》第五十一條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人僅以建設(shè)用地使用權(quán)抵押，債權(quán)人主張抵押權(quán)的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院應(yīng)予支持。債權(quán)人主張抵押權(quán)的效力及于正在建造的建筑物的續(xù)建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。”

第二款規(guī)定：“當(dāng)事人以正在建造的建筑物抵押，抵押權(quán)的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分。當(dāng)事人按照擔(dān)保合同的約定，主張抵押權(quán)的效力及于續(xù)建部分、新增建筑物以及規(guī)劃中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持?！?/span>

三、房地一體的例外情形：房地分別抵押時(shí)的處理規(guī)則

對(duì)于房地分別抵押時(shí)如何處理，實(shí)務(wù)中也有不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地合并為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，由登記在先的優(yōu)先受償全部；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)一并變價(jià)，但按照抵押權(quán)人享有的各自抵押權(quán)分別受償。

（一）《九民紀(jì)要》對(duì)房地分別抵押的規(guī)定

最高院頒布《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（以下簡稱《九民紀(jì)要》），確立了房地一體原則，但又根據(jù)司法實(shí)踐，在房地分別抵押，即建設(shè)用地使用權(quán)和其上建筑物分別抵押給不同債權(quán)人的情形下，規(guī)定了房地分離時(shí)的處理原則。

《九民紀(jì)要》第六十一條對(duì)房地分別抵押進(jìn)行了規(guī)定：“根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條之規(guī)定，僅以建筑物設(shè)定抵押的，抵押權(quán)的效力及于占用范圍內(nèi)的土地；僅以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)的效力亦及于其上的建筑物。在房地分別抵押，即建設(shè)用地使用權(quán)抵押給一個(gè)債權(quán)人，而其上的建筑物又抵押給另一個(gè)人的情況下，可能產(chǎn)生兩個(gè)抵押權(quán)的沖突問題?；凇康匾惑w’規(guī)則，此時(shí)應(yīng)當(dāng)將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)視為同一財(cái)產(chǎn)，從而依照《物權(quán)法》第一百九十九條的規(guī)定確定清償順序：登記在先的先清償；同時(shí)登記的，按照債權(quán)比例清償。同一天登記的，視為同時(shí)登記。應(yīng)予注意的是，根據(jù)《物權(quán)法》第二百條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)?！?/span>

對(duì)于房地分別抵押的法律效果，《九民紀(jì)要》主要詮釋了以下精神：（1）建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)僅一項(xiàng)設(shè)定抵押，視為建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；（2）房地分別抵押給不同債權(quán)人時(shí)，兩個(gè)抵押權(quán)均合法有效，其抵押范圍均包括建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物；（3）房地分別抵押時(shí)，建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)視為同一財(cái)產(chǎn)，按照《物權(quán)法》第一百九十九條的規(guī)定確定抵押權(quán)清償順序。

（二）建設(shè)用地使用權(quán)、土地上的建筑物分別抵押的抵押權(quán)清償順序

在房地分別抵押時(shí)，抵押權(quán)人基于房地一體的規(guī)則，對(duì)房地均享有抵押權(quán)，抵押財(cái)產(chǎn)包括建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物，因此需要解決抵押權(quán)的清償順序問題。

同一財(cái)產(chǎn)分別向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，數(shù)個(gè)抵押權(quán)的清償順序如何確定？由于抵押權(quán)采取登記生效主義，抵押權(quán)只有辦理登記才能設(shè)立，因此登記的抵押權(quán)效力優(yōu)先于未經(jīng)登記的抵押權(quán)。

《九民紀(jì)要》規(guī)定依照《物權(quán)法》第一百九十九條的規(guī)定確定清償順序，《物權(quán)法》第一百九十九條規(guī)定了抵押權(quán)清償順序：“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（1）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（3）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償?！?/span>

《民法典》第四百一十四條基本沿襲了《物權(quán)法》第一百九十九條的規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（1）抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時(shí)間先后確定清償順序；（2）抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償；（3）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定?！?/span>

《民法典擔(dān)保解釋》則充分考慮了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記生效主義的精神，第五十一條第三款進(jìn)一步明確規(guī)定, 房地分別抵押情形下，抵押人將建設(shè)用地使用權(quán)、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分別抵押給不同債權(quán)人的，按照登記時(shí)間先后確定清償順序。與《九民紀(jì)要》相比，《民法典擔(dān)保解釋》新增了正在建造的建筑物分別抵押的情形，擴(kuò)充了分別抵押的范圍。

因此，筆者認(rèn)為，由于房地一體規(guī)定，房地分別抵押時(shí)，房地視為同一財(cái)產(chǎn)，適用同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的處理規(guī)則，所以應(yīng)適用《民法典》第四百一十四條和《民法典擔(dān)保解釋》相關(guān)規(guī)定。清償順序按照不同情形確定：（1）建設(shè)用地使用權(quán)、建筑物抵押權(quán)均已登記的，按照登記的先后時(shí)間確定清償順序；（2）建設(shè)用地使用權(quán)或建筑物已登記抵押權(quán)的，先于未登記的受償；（3）建設(shè)用地使用權(quán)、建筑物抵押權(quán)均未登記的，不存在優(yōu)先性，按照普通債權(quán)比例清償。

同一不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立多個(gè)抵押權(quán)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照受理時(shí)間的先后順序依次辦理，抵押權(quán)清償順序按照不動(dòng)產(chǎn)登記的先后順序，除非當(dāng)事人對(duì)抵押權(quán)順位另有約定?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（2019年修正）第六十七條規(guī)定：“同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立多個(gè)抵押權(quán)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照受理時(shí)間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。當(dāng)事人對(duì)抵押權(quán)順位另有約定的，從其規(guī)定辦理登記。”

（三）如當(dāng)事人各方對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)作出明確約定，僅以建設(shè)用地使用權(quán)或建筑物設(shè)定抵押，《九民紀(jì)要》認(rèn)為約定有效，應(yīng)將房地一并拍賣，分別計(jì)價(jià)，建筑物或建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)人分別就抵押財(cái)產(chǎn)出售價(jià)款優(yōu)先受償

此觀點(diǎn)是否繼續(xù)適用，有待于最高院進(jìn)一步明確。

四、司法案例裁判

司法實(shí)務(wù)中，建筑物與土地使用權(quán)單獨(dú)抵押時(shí)，之前的裁判并不統(tǒng)一，有的視為一并抵押，有的認(rèn)為不是一并抵押，還有的視情況而定。隨著《民法典》及《民法典擔(dān)保制度解釋》出臺(tái)，房地抵押的裁判將進(jìn)一步得到統(tǒng)一。

（一）不支持案例：（2016）蘇民申818號(hào)案件

江蘇高院認(rèn)為：《物權(quán)法》第一百八十二條中關(guān)于抵押權(quán)設(shè)定時(shí)建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)結(jié)合的規(guī)定意在強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)讓的一體和最終權(quán)利歸屬上的一體……因房地分離抵押是當(dāng)事人之間基于意思自治而作出的選擇，而銀行在提供借款時(shí)僅以土地使用權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定其在締約時(shí)已有明確的法律預(yù)期，即是以涉案土地使用權(quán)的抵押登記而享有優(yōu)先受償權(quán)。故銀行只能在登記的土地使用權(quán)價(jià)值范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

（二）支持案例：中國銀行股份有限公司?？邶堉橹信c海南國托科技有限公司、海南美源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等金融借款合同糾紛（2015）民二終字第269號(hào)

最高院認(rèn)為：本案中，中行龍珠支行與國托公司已就土地使用權(quán)辦理了抵押登記，依法設(shè)立了抵押權(quán)，即便在土地他項(xiàng)權(quán)利證明書中未注明抵押物包括地上建筑物，依據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條第二款之規(guī)定，案涉地上建筑物也應(yīng)視為一并抵押，該土地使用權(quán)之抵押權(quán)效力及于地上建筑物，中行龍珠支行亦應(yīng)就本案享有的債權(quán)依法對(duì)案涉地上建筑物享有優(yōu)先受償權(quán)。

五、法律總結(jié)

1．《民法典》擔(dān)保新規(guī)對(duì)于實(shí)務(wù)中爭議的房地一體化再次予以明確，不動(dòng)產(chǎn)抵押領(lǐng)域以房地一并抵押為原則。僅以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)視為一并抵押。僅以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物視為一并抵押。建設(shè)用地使用權(quán)或建筑物單獨(dú)設(shè)立抵押，效力均及于未抵押的建筑物或建設(shè)用地使用權(quán)。

2. 房地一體的例外情形。對(duì)于房地抵押后新增建筑物及建筑物續(xù)建部分，《民法典擔(dān)保解釋》作出了進(jìn)一步的細(xì)化規(guī)定。當(dāng)事人僅以建設(shè)用地使用權(quán)抵押，抵押權(quán)的效力不及于正在建造的建筑物的續(xù)建部分以及新增建筑物；當(dāng)事人以正在建造的建筑物抵押，抵押權(quán)的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分。對(duì)建筑物及續(xù)建部分是否屬于抵押財(cái)產(chǎn)的時(shí)間基準(zhǔn)進(jìn)行重新設(shè)置，《民法典》規(guī)定以建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記時(shí)間為界。

3. 房地分別抵押的，《民法典》及《民法典擔(dān)保解釋》沿襲了《九民紀(jì)要》的精神，規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)、建筑物的抵押權(quán)均有效；根據(jù)房地一體的原則精神，兩個(gè)以上抵押權(quán)人可按清償順序行使抵押權(quán)?！睹穹ǖ鋼?dān)保解釋》充分考慮了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記生效主義，規(guī)定抵押人將建設(shè)用地使用權(quán)、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分別抵押的，按照登記時(shí)間先后確定清償順序。

李煒
上海融力天聞律師事務(wù)所合伙人，上海律協(xié)銀行業(yè)務(wù)研究委員會(huì)委員，中國政法大學(xué)創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師
業(yè)務(wù)方向：公司商事、建設(shè)工程房地產(chǎn)、爭議解決