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【案情簡介】
2011年3月21日，某信息公司與某大酒店簽訂《房屋租賃合同》，合同第1.3條明確約定在簽訂合同時，某信息公司根據(jù)某大酒店提供的資料已對租賃物業(yè)的物理及法律狀態(tài)做了初步的了解；同時第5.2條約定，某信息公司應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)完成租賃房產(chǎn)的改建審批工作，改建方案經(jīng)某大酒店審核同意后，某信息公司應(yīng)在五個月內(nèi)將改建方案送交政府相關(guān)部門審批通過并辦理完畢開工前所有的施工批準(zhǔn)手續(xù)。如在上述五個月期限內(nèi)，某信息公司未能辦理上述手續(xù)，某大酒店同意延期一個月，但某信息公司應(yīng)按延期天數(shù)向某大酒店支付相當(dāng)于相應(yīng)天數(shù)租金的延期賠償金，并且某信息公司應(yīng)在上述五個月期限屆滿后三天內(nèi)向某大酒店交納相當(dāng)于一個月租金的保證金作為支付上述延期賠償金的擔(dān)保。若某信息公司在上述一個月延期期間內(nèi)，仍未辦理完畢改建方案的審批和開工前所有的施工批準(zhǔn)手續(xù)的，或者某信息公司未按本條約定向某大酒店支付保證金或延期賠償金的，某大酒店有權(quán)解除合同并沒收某信息公司已付租金和履約保證金。
合同簽訂后，某信息公司向某大酒店繳納了首期租金以及相應(yīng)的履約保證金，但未在合同約定期限內(nèi)完成租賃房產(chǎn)的改建審批工作。2011年10月9日，某大酒店向某信息公司發(fā)出《解除合同通知》，載明：……2011年4月28日，貴司的改建方案經(jīng)本公司審核同意，但至今貴司仍未辦理完畢改建方案的政府審批和開工前的施工批準(zhǔn)手續(xù)，也未按合同約定，在五個月期限屆滿后三天內(nèi)向本公司交納相當(dāng)于一個月租金的保證金作為延期賠償金的擔(dān)保。基于上述事實，本公司現(xiàn)根據(jù)《租賃合同》第5.2.3條的約定正式通知貴司：1、解除本公司與貴司簽訂的《租賃合同》；2、沒收貴司已付的租金和履約保證金。其后，某信息公司則多次發(fā)函稱，某大酒店故意隱瞞系爭房屋土地性質(zhì)屬于劃撥使用的事實，也未向政府有關(guān)部門報批，致使租賃合同所涉政府手續(xù)的前置法律條件未能成立，故要求某大酒店繼續(xù)履行租賃合同。因雙方協(xié)商未果，某信息公司向法院起訴請求某大酒店繼續(xù)履行合同，并請求判令某大酒店就租賃合同向上海市有關(guān)區(qū)發(fā)改委、規(guī)土局、住房保障局等相關(guān)部門辦理申報、審批手續(xù)。
【代理意見】
本團隊作為被告某大酒店的代理人，從劃撥土地上房屋租賃合同的性質(zhì)、效力以及合同約定深入分析，提出如下代理意見：
l.由于原告某信息公司沒有按照合同的約定辦理完畢系爭房屋改造方案及施工的審批手續(xù)，在延期的情況下，又拒不繳納延期的保證金，根據(jù)合同約定，被告某大酒店有權(quán)解除合同，并沒收原告某信息公司繳納的租金及履約保證金，為此被告某大酒店在2011年10月9日向原告某信息公司發(fā)出了書面解除租賃合同的通知書，根據(jù)租賃合同的約定郵件投郵之日為解除之日，故雙方之間的合同已于2011年10月9日解除。
2.在簽訂租賃合同的時候，被告某大酒店已經(jīng)明確告知原告某信息公司系爭房屋的法律狀態(tài)并向原告提供了房地產(chǎn)證及土地平面圖等資料作為合同附件，該事實在租賃合同中也有體現(xiàn)，合同1.1條約定系爭房屋的產(chǎn)證號見附件一，合同1.2條約定系爭房屋土地的平面圖見附件二，合同1.3條約定簽訂本合同時原告某信息公司根據(jù)被告某大酒店提供的資料已對系爭房屋的物理狀態(tài)及法律狀態(tài)做了初步了解，不存在被告某大酒店隱瞞土地使用權(quán)是劃撥的事實。
3.雙方合同約定改建方案的審批是向政府規(guī)劃部門報批建筑物裝修等，不存在審查系爭房屋土地性質(zhì)的問題，現(xiàn)原告某信息公司也沒有證據(jù)證明系爭房屋的土地性質(zhì)與其沒有獲取改建審批存在任何因果關(guān)系。
4.根據(jù)雙方租賃合同的約定，被告某大酒店出租系爭房屋是不附任何條件及任何原因的，原告某信息公司在承租系爭房屋時稱已經(jīng)與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)做了溝通，可以獲得有關(guān)部門的審批，并同意繳納1000萬元作為保證金，如果在五個月內(nèi)不能審批的話，保證金由被告某大酒店沒收，之后雙方才簽訂了租賃合同。
5.目前無法證明原告某信息公司是何時主張自己權(quán)利的，如果原告某信息公司在解除合同通知送達之日三個月內(nèi)沒有提出異議，原告某信息公司就不能要求繼續(xù)履行合同。
【判決結(jié)果】
一審法院判決結(jié)果：
由于原告某信息公司的過錯導(dǎo)致雙方租賃合同解除，被告某大酒店依約沒收首月租金及履約保證金，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。審理中被告某大酒店自愿返還6267098.10元，系其對自身權(quán)益的處分，可予準(zhǔn)許。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
一、被告某大酒店應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還原告某信息公司6267098.10元；
二、駁回原告某信息公司的全部訴訟請求。
如果付款義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費80元減半收取40元，由原告某信息公司負擔(dān)。
二審法院判決結(jié)果：
某信息公司違反雙方合同條款的約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原審認定事實清楚，判決并無不當(dāng)。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費人民幣80元，由上訴人某信息公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。
【裁判文書】
一審裁判文書：(2012)閘民三(民)初字第1072號民事判決書
二審裁判文書：（2012）滬二中民二（民）終字第2095號民事判決書
【案例評析】
本案為未經(jīng)審批的劃撥土地上房屋租賃合同案件的處理提供了有益的借鑒和思路：
1.本案中，作為被告的代理人，首先思考研究的問題是劃撥土地上房屋租賃合同的效力問題：該問題在司法實踐中向來爭議較大，同案不同判的情形也較多。本案中，法院首先對合同的效力進行了認定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律拘束力，原、被告簽訂的租賃合同系雙方的真實意思表示，并不違反相關(guān)法律規(guī)定，依法當(dāng)為有效，雙方均應(yīng)恪守。
2.在合同有效的前提下，要考慮的下一步問題即是合同解除的條件是否成就。在租賃合同明確約定了合同解除條件的前提下，應(yīng)當(dāng)首先考慮的是合同中的條款約定。合同對于改建方案的報批流程、報批時間以及未獲批準(zhǔn)的法律后果等均作出了明確約定。原告未在規(guī)定期間內(nèi)取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)，也不支付額外的保證金，已經(jīng)觸及了合同約定的解除條件，被告發(fā)出解約通知符合法律規(guī)定以及合同的約定。
3.進一步需要考慮的第三個問題是導(dǎo)致合同解除的過錯責(zé)任如何認定。在雙方就各自的權(quán)利義務(wù)進行明確的前提下，應(yīng)當(dāng)遵照執(zhí)行，原告從未向相關(guān)部門申請過改建立項，已然違反合同的明確約定。且被告所主張的改建方案未獲批準(zhǔn)是因為土地為劃撥性質(zhì)所致，既沒有證據(jù)予以證明，也與原告不履行自身義務(wù)導(dǎo)致合同解除無任何因果關(guān)系，故合同解除的過錯完全在于原告方。
【結(jié)語和建議】
未經(jīng)審批的劃撥土地上房屋租賃合同案件的處理，一直是理論界與司法實踐中的難點。本團隊認為，在類似復(fù)雜案件的辦案過程中，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)事人的真實意思表示出發(fā)，深入研究與案件爭議點有關(guān)的合同條款，結(jié)合相關(guān)法律的規(guī)定，梳理清晰的代理思路，從合同的效力——合同的解除——合同解除的過錯責(zé)任認定等方面進行層層剖析，在各個環(huán)節(jié)尋求突破，最終為當(dāng)事人爭取了最大的權(quán)益，贏得了最佳的訴訟效果。
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