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商業(yè)地產(chǎn)租賃合同履行受 “新冠疫情”影響之應(yīng)對策略及建議

2020年第04期    作者:文│賀強(qiáng) 楊潔 張笑含    閱讀 4,914 次

在全國人民喜迎新春之際，新型冠狀病毒首先悄然在武漢爆發(fā)，并隨著春節(jié)大規(guī)模人員流動快速擴(kuò)散至全國。受疫情影響，根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會近期發(fā)布的《購物中心行業(yè)抗擊疫情專項調(diào)查報告》指出：“2020年春節(jié)期間，幾乎所有購物中心的客流和銷售額都在大幅度下滑。”在這樣的市場環(huán)境下，必然引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)租賃合同的履行爭議。本文筆者將結(jié)合目前市場實際，從法律層面分析本次疫情對商業(yè)地產(chǎn)租賃合同履行可能產(chǎn)生的影響，并結(jié)合各地高院指導(dǎo)意見，提出應(yīng)對策略及建議，希望對讀者有所幫助。

 

一、疫情對商業(yè)地產(chǎn)租賃合同履行的影響分析

根據(jù)知名房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行關(guān)于本次疫情對商業(yè)地產(chǎn)影響的調(diào)研和分析，疫情對不同行業(yè)的影響截然不同，其中零售貿(mào)易、消費(fèi)服務(wù)、交通運(yùn)輸、外貿(mào)、酒店餐飲、娛樂傳媒等聚焦個人消費(fèi)的產(chǎn)業(yè)受影響較大，而線上游戲、教育、視頻等科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)以及生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)、環(huán)境保護(hù)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)等行業(yè)反而會因本次疫情的突發(fā)而有所獲益。因此，為避免疑義，本文所探討內(nèi)容僅限于受疫情影響而導(dǎo)致業(yè)績下滑、經(jīng)營困難等受負(fù)面影響的企業(yè)，而不包括獲益企業(yè)。

那么，本次的突發(fā)疫情會給商業(yè)地產(chǎn)租賃合同的履行造成了哪些影響呢？要談對履行的影響，首先我們得了解租賃合同的履行內(nèi)容以及履行義務(wù)人。對于出租人來說，其中一項履行義務(wù)為“出租人的適租義務(wù)”，即出租人應(yīng)保證在租賃期限內(nèi)，租賃房屋始終處于符合約定租賃用途的可使用狀態(tài)。而對于承租人來說，其中一項履行義務(wù)為“承租人的交租義務(wù)”，即交納租金。因此，筆者分別從本次疫情對出租人適租義務(wù)履行的影響和承租人交租義務(wù)履行的影響出發(fā)，將疫情影響總結(jié)歸納如下：

（一）出租人適租義務(wù)履行的影響

出租人適租義務(wù)的影響主要表現(xiàn)在，應(yīng)政府指令或出租人要求，致使承租人無法按約定租賃用途正常使用租賃房屋。具體影響分為以下兩種：

1.因政府及有關(guān)部門疫情防控需要責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)

以上海為例，疫情爆發(fā)以來，經(jīng)上海市人民政府及有關(guān)部門決定，上海市4200多處旅游文化設(shè)施已停止開放，121家劇場均已停業(yè)，原定春節(jié)期間有演出的26家重點演出場所關(guān)閉，取消104場演出，取消各類學(xué)校組織的大型活動，暫停各類教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)線下培訓(xùn)活動，關(guān)停大型市場內(nèi)花鳥市場等。

2.出租人要求承租人縮短營業(yè)時間，甚至要求停產(chǎn)停業(yè)

部分店鋪/商場雖未被政府相關(guān)部門強(qiáng)令關(guān)停，但為避免疫情擴(kuò)散、或因員工無法到崗、或政府復(fù)工要求高而無法開展經(jīng)營、或客流減少而為降低經(jīng)營成本考慮等原因，出租人要求承租人采取縮短營業(yè)時間，甚至停產(chǎn)停業(yè)的。

（二）承租人交租義務(wù)履行的影響

承租人交租義務(wù)履行的影響主要表現(xiàn)為經(jīng)營收入的減少而降低其履行能力。具體影響分為以下兩種：

1.承租人主動縮短營業(yè)時間，甚至停產(chǎn)停業(yè)的

承租人為避免疫情擴(kuò)散、或因員工無法到崗或政府復(fù)工要求高而無法開展經(jīng)營、或客流減少而為降低經(jīng)營成本考慮等原因，并非在出租人要求下，主動縮短營業(yè)時間，甚至停產(chǎn)停業(yè)。如，承租人為某商場租戶，其這一行為不僅降低其支付租金的能力，同時也可能違反了商場營業(yè)時間及不得擅自停業(yè)的合同約定義務(wù)。

2.疫情導(dǎo)致業(yè)績下滑，遠(yuǎn)低于去年同期水平

這也是受此次疫情影響中最普遍的，店鋪/商場雖然仍正常開門營業(yè)，但受疫情期間客流減少的影響，經(jīng)營收入銳減，不能實現(xiàn)經(jīng)營目的。

二、商業(yè)地產(chǎn)租賃合同履行受疫情影響的應(yīng)對策略分析

對于上文所述疫情影響，出租人和承租人均會因一方無法履行合同義務(wù)給相對方造成的損失而產(chǎn)生爭議。那么，如何解決疫情所導(dǎo)致的租賃合同履行爭議？如何平衡出租人與承租人的利益和損失？除了法律途徑外，是否還有其他途徑彌補(bǔ)在疫情中所遭受的損失？接下來，筆者試從法律和政策方面就本次疫情對租賃合同履行的影響進(jìn)行應(yīng)對策略的分析。

（一）法律方面

根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！奔春贤?dāng)事人一旦違約就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，除非存在約定或法定免責(zé)事由。因此，違約方在應(yīng)對違約情形時，一般可選擇兩種抗辯策略：1、使違約前提和基礎(chǔ)不存在，即：使合同無效、撤銷、解除或變更約定；2、減輕或免除違約責(zé)任，如法定免責(zé)事由、約定免責(zé)事由、受害人過錯、損失擴(kuò)大免責(zé)等。那么針對本次疫情，在不考慮個案特殊因素下，法定抗辯意見有哪些？

1.全國各地高院對疫情影響合同履行的審判指導(dǎo)意見

從全國各地高院所發(fā)布的審判指導(dǎo)意見來看，其不約而同地出現(xiàn)了“不可抗力”和“情勢變更”這兩個法律用語，要求法院在審理因疫情防控導(dǎo)致的履行合同糾紛案件中圍繞“不可抗力”和“情勢變更”情形的認(rèn)定進(jìn)行。因此，“不可抗力”和“情勢變更”是本次疫情中出租人和承租人違約責(zé)任的兩大抗辯理由。

而“不可抗力”和“情勢變更”針對的抗辯角度不同，“不可抗力”是進(jìn)行免責(zé)抗辯，而“情勢變更”是將違約前提和基礎(chǔ)進(jìn)行變更和解除從而達(dá)到減免責(zé)任目的，兩者之間相似但又有明顯的差異。

2.“不可抗力”和“情勢變更”的區(qū)別

不可抗力：不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。因不可抗力造成不能履行合同的，可以部分或者全部免除責(zé)任。如果因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以行使法定合同解除權(quán)，解除合同。

情勢變更：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。（《民法典》草案中刪除“非不可抗力”表述）

兩者作為在發(fā)生不可預(yù)見事件之時，均用以平衡當(dāng)事人之間的利益的抗辯理由，仍然具有明顯的區(qū)別，詳見表一。

3.如何適用“不可抗力”和“情勢變更”應(yīng)對本次疫情造成的履約影響

結(jié)合本文第一部分關(guān)于疫情對商業(yè)地產(chǎn)租賃合同履行影響的歸納，針對出租人和承租人的不同違約情形，分別適用“不可抗力”和“情勢變更”進(jìn)行應(yīng)對如下：

（1）因政府及有關(guān)部門疫情防控需要責(zé)令停業(yè)致使出租人適租義務(wù)履行不能。

全國人大常委會法工委明確表示，本次疫情影響及政府相應(yīng)疫情防控措施，對于因此不能履行合同的當(dāng)事人來說，屬于不可抗力，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。另外，從各級高院發(fā)布的指導(dǎo)意見來看，法院對疫情性質(zhì)及政府防控措施可認(rèn)定為不可抗力持肯定態(tài)度，并明確致使合同不能履行的，按照不可抗力相關(guān)規(guī)定主張減輕或者免除自身法律責(zé)任。

因此，對于該情形中如果承租人以無法正常使用租賃房屋為由追究出租人的違約責(zé)任，要求出租人賠償損失時，出租人可以“不可抗力”進(jìn)行抗辯，要求免除賠償責(zé)任。但基于疫情期間承租人未使用租賃房屋的事實，根據(jù)公平原則，承租人可主張減免該期間的租金。當(dāng)然，在具體法律適用上，須考慮疫情期間政府措施與停產(chǎn)停業(yè)的直接關(guān)聯(lián)性、關(guān)聯(lián)密切度、影響程度等進(jìn)行綜合判斷。

（2）出租人要求承租人縮短營業(yè)時間甚至停產(chǎn)停業(yè)而違反出租人適租義務(wù)。

（3）承租人主動縮短營業(yè)時間甚至停止?fàn)I業(yè)導(dǎo)致承租人違反交租義務(wù)以及合同約定其他義務(wù)（比如營業(yè)時間要求）。

（4）疫情導(dǎo)致業(yè)績下滑，遠(yuǎn)低于去年同期水平導(dǎo)致承租人違反交租義務(wù)以及合同約定的其他義務(wù)（比如業(yè)績要求約定）。

除了第一種情形是因不可抗力致使合同不能履行外，這三類情形均非疫情或防控措施而必然導(dǎo)致合同不能履行或合同目的無法實現(xiàn)的結(jié)果，尤其是第二和第三種情形是顯然的違約行為，曾有“非典”類似案件法院認(rèn)為“上訴人申請停業(yè)是其經(jīng)營策略而非‘非典’導(dǎo)致的必然結(jié)果。故‘非典’對上訴人與廣升公司之間租賃合同的履行基礎(chǔ)不構(gòu)成實質(zhì)影響?！蹦敲?，既然不適用不可抗力規(guī)定，那出租人或承租人如何應(yīng)對違約責(zé)任？針對本次疫情，各地法院是否有不同觀點？

從各級高院發(fā)布的指導(dǎo)意見來看，尤其是上海高院指導(dǎo)意見中，明確法院在處理疫情引發(fā)合同糾紛時應(yīng)當(dāng)“依照公平、誠實信用等原則，綜合考量當(dāng)事人之間的約定、疫情的發(fā)展階段、疫情與履約不能或履約困難之間的因果關(guān)系以及疫情影響的程度等因素”妥善處理。因此，筆者認(rèn)為，疫情符合導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生暫時重大變化等情勢變更特征，合同當(dāng)事人基于該變化而做出的違反合同約定的有利應(yīng)對行為或因該變化致使合同履行對一方不公的，合同當(dāng)事人可依據(jù)情勢變更規(guī)定或公平原則，要求法院變更或解除合同以達(dá)到部分或全部免除責(zé)任的目的，包括減免租金、延長租期、解除合同等。當(dāng)然，在具體法律適用上還是因案而異。

（二）政策方面

全國各地紛紛出臺相關(guān)政策以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)環(huán)境、共抗疫情。以北京、上海、深圳三地為例，均為減輕中小企業(yè)負(fù)擔(dān)，保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，出臺了相關(guān)政策，特別是對承租國有企業(yè)房產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的情況做出了相關(guān)減免租金的規(guī)定。作為商業(yè)地產(chǎn)租賃合同的雙方可關(guān)注地方出臺的減免租金政策，并與有關(guān)部門及時溝通了解，查看是否有適用自身情況的政策規(guī)定。北上深三地有關(guān)減免租金政策如表二。

三、給商業(yè)地產(chǎn)租賃合同雙方當(dāng)事人的建議

（一）注意證據(jù)保留

包括但不限于因疫情導(dǎo)致停產(chǎn)停業(yè)的證據(jù)，如政府相關(guān)部門的停業(yè)通知、出租人關(guān)于調(diào)整營業(yè)時間的通知、承租人停業(yè)的告示等；因疫情導(dǎo)致經(jīng)營損失的證據(jù)，如財務(wù)賬冊、交易記錄、經(jīng)營單據(jù)、雙方往來的溝通函件等。

（二）及時通知并采取減損措施

根據(jù)不可抗力的有關(guān)規(guī)定及合同對不可抗力的常見約定，出租人/承租人在遭遇不可抗力情形時，須根據(jù)合同約定或在合理期限內(nèi)及時通知出租人，并盡可能減少給出租人造成的損失。如，出租人在收到政府部門關(guān)于商場停業(yè)通知后，應(yīng)當(dāng)及時通知承租人；承租人在接到政府部門就其經(jīng)營行業(yè)的停業(yè)指令時，應(yīng)當(dāng)及時通知出租人；被通知一方的減損措施包括但不限于承租人已有預(yù)定訂單的溝通和解除、員工的安置、店鋪內(nèi)易腐物資的處置、變更經(jīng)營策略由線下經(jīng)營轉(zhuǎn)變?yōu)榫€上經(jīng)營等。

（三）友好協(xié)商，尋找租金減免或其他替代性方案

出租人和承租人是企業(yè)發(fā)展共同體，應(yīng)相互體諒、相互扶持、共同抵抗疫情。出租人可結(jié)合自身情況考慮酌情的租金減免，也可以考慮協(xié)商共同尋找其他替代行方案，比如調(diào)整裝修期、減免物業(yè)費(fèi)、投入額外運(yùn)營成本提升物業(yè)管理等。以上內(nèi)容希望能對閱讀本文的讀者略有助益。從目前的情況也可以看出，此次新冠疫情勢必會對包括商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域在內(nèi)的各行各業(yè)產(chǎn)生較大影響，我們每個人作為時代的一員必然無法擺脫整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對自身的影響。在此共克時艱之際，合同各方當(dāng)事人只有本著相互諒解、相互扶持的態(tài)度，積極協(xié)商，才能及時減損、共度難關(guān)！

 

賀強(qiáng)上海市海華永泰律師事務(wù)所合伙人，上海律協(xié)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究委員會委員，上海市長寧區(qū)青年律師聯(lián)合會主席團(tuán)成員業(yè)務(wù)方向：房地產(chǎn)、股權(quán)投融資、公司并購/治理

楊潔上海市海華永泰律師事務(wù)所律師業(yè)務(wù)方向：股權(quán)投融資、房地產(chǎn)、公司治理

張笑含

上海市海華永泰律師事務(wù)所律師

業(yè)務(wù)方向：房地產(chǎn)、建設(shè)工程、爭議解決