91精品国产99久久久久久红楼,欧美高清另类,欧美日韩中文在线观看,久久激情精品,91视频导航,亚洲欧美日韩一级,巨人精品福利官方导航

外墻滲水維修是涉及到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的承攬合同糾紛，因其涉及業(yè)委會這一特殊的主體，涉及人員眾多，且資金來源、確認(rèn)程序都有其不同之處。本文筆者將從承辦的一起外墻維修滲水承攬合同糾紛出發(fā)，與各位讀者探討物業(yè)服務(wù)環(huán)節(jié)各個主體在小區(qū)工程維修糾紛中如何明晰事實、適用法律以及糾紛解決方法，不足之處，歡迎各位批評指正。

案情簡介：

2011年，A公司（維修單位，乙方）、業(yè)主大會（委托方、甲方）、B物業(yè)公司（代理方、丙方）簽訂《某小區(qū)屋面、外墻等零星維修工程合同》，約定了甲方和乙方責(zé)任，其中乙方接到房屋滲漏水等維修項目報修后，按雙方認(rèn)可的施工方案保質(zhì)保量施工、維修；施工完成后，甲方委托丙方組織進(jìn)行竣工驗收；合同具體金額由乙方根據(jù)項目現(xiàn)場檢測結(jié)果，列出項目維修方案，做出預(yù)算，并由甲方審核認(rèn)可為準(zhǔn)；乙方完成各項目的維修、施工，經(jīng)甲方和報修小業(yè)主簽字驗收合格后，甲方支付給乙方維修款。

2020年4月，B物業(yè)公司工作人員在《某小區(qū)維修資金匯總表（房修第47批-147批）》上書寫“以上費用未結(jié)算（物業(yè)）”并加蓋了“B物業(yè)服務(wù)有限公司分公司第五服務(wù)中心"印章，該匯總表羅列了各批次維修金額，總金額為270余萬元。A公司提供了上述匯總表中對應(yīng)的各批次具體維修內(nèi)容明細(xì)清單，清單中包含了維修的房號、維修內(nèi)容、金額。業(yè)主大會表示總共通過維修資金支付了170余萬元，支付時對應(yīng)的是第1至46批次，但經(jīng)核對，目前有110余元的已付款對應(yīng)的房號、維修內(nèi)容、金額與A公司匯總表中的房號、維修內(nèi)容、金額一致。

法院觀點：

法院認(rèn)為，只有經(jīng)業(yè)主大會和報修小業(yè)主簽字的單據(jù)才可認(rèn)定系A(chǔ)公司主張維修費的結(jié)算憑證，即工程報修單。A公司作為主張維修費一方應(yīng)當(dāng)持有其請求付款的工程報修單原件。A公司無法提供工程報修單原件，故應(yīng)承擔(dān)舉證不利的法律后果。

涉案《維修工程合同》明確B物業(yè)公司為代理方，其接受業(yè)主大會的委托進(jìn)行竣工驗收，涉案合同第八條“付款方式”亦約定由業(yè)主大會向B物業(yè)公司支付維修費用。B物業(yè)公司系在收到業(yè)主大會的維修費用以后再轉(zhuǎn)付給A公司，其僅為代付款人，故此無論是合同約定還是各方實際履行合同情況，均不能認(rèn)定B物業(yè)公司是本案維修費的付款義務(wù)人，故B物業(yè)公司不應(yīng)支付訟爭維修費用。

律師分析與啟示：

本案中，當(dāng)事方均認(rèn)可裝修行為的發(fā)生，認(rèn)可雙方在《某小區(qū)屋面、外墻等零星維修工程合同》中對驗收標(biāo)準(zhǔn)，付款方式的約定。因而在本案中，僅需要判斷驗收方式、實際維修的內(nèi)容是否符合合同約定即可。通過對本案證據(jù)以及原告訴訟請求的分析，本案的爭議焦點是《該小區(qū)維修資金匯總表（房修第47批-147批）》是否為可以作為A公司維修費用的結(jié)算單據(jù)？業(yè)委會和物業(yè)公司誰應(yīng)當(dāng)是支付維修費用的主體？

根據(jù)合同約定，雖然B物業(yè)公司受業(yè)主大會委托對A公司的維修項目組織竣工驗收，但是A公司的維修費用應(yīng)由業(yè)主大會審核決定。A公司未提供證據(jù)證明上述匯總表所載維修費用已經(jīng)過業(yè)主大會的審核通過，故匯總表也不能證明A公司主張案涉維修費用成立，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要特別注意的是竣工驗收工作要有業(yè)主委員會人員的參與確認(rèn)，不應(yīng)當(dāng)擅自與施工單位驗收。

筆者認(rèn)為，這一過程亦體現(xiàn)業(yè)主大會這一主體的特殊性，因維修資金使用需要經(jīng)過嚴(yán)格的法定程序，特別是在維修工作跨越多個自然年甚至經(jīng)歷多屆業(yè)委會的情況下，容易導(dǎo)致賬目混亂、程序性證據(jù)遺失等，對承包人產(chǎn)生不利影響。作為物業(yè)企業(yè)和工程承包人，應(yīng)有意識地保留證據(jù)，特別是注重原始證據(jù)地收集和保留。

關(guān)于物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)費用支付的問題，筆者認(rèn)為，根據(jù)三方合同約定，B物業(yè)公司僅為代付款人，無論是合同約定還是各方實際履行合同情況，B物業(yè)公司并非以其自有款項獨立對A公司承擔(dān)付款責(zé)任，僅作為中間人代為驗收與支付，不能認(rèn)定B物業(yè)公司是本案維修費的付款義務(wù)人。

作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在進(jìn)行小區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修工程時，一方面如同本案一樣，要與施工單位和業(yè)委會一并簽署三方協(xié)議，并明確物業(yè)企業(yè)所處的“代理方”的法律地位，而不是付有付款義務(wù)的甲方；另一方面，在工程完工驗收，工程量價確認(rèn)時要與業(yè)委會共同確認(rèn)，如果沒有業(yè)委會，要與維修相關(guān)的業(yè)主確認(rèn)，并爭取第三方居委會的確認(rèn)或“見證”。對于涉及業(yè)主大會、業(yè)委會的承攬合同糾紛，除了需要注意在維修款項使用、表決程序等的特殊規(guī)定外，還應(yīng)綜合考量物業(yè)服務(wù)企業(yè)、小業(yè)主的情況，明確權(quán)利義務(wù)劃分，同當(dāng)事方簽訂具體、清晰的法律文書，內(nèi)容包括但不限于付款方式、驗收程序、驗收方式、憑證單據(jù)等，不僅要處理好同業(yè)主大會的關(guān)系，還要注重發(fā)揮業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的協(xié)調(diào)作用，同小業(yè)主建立和諧的服務(wù)關(guān)系，為維護和諧的社區(qū)關(guān)系合作共贏。