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引言：預(yù)約合同常見(jiàn)的交易場(chǎng)景和爭(zhēng)議問(wèn)題
近期筆者參與辦理了一個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的仲裁案件，對(duì)于當(dāng)事人雙方簽署的《協(xié)議書(shū)》在預(yù)約和本約的定性問(wèn)題上產(chǎn)生爭(zhēng)議，目前案件仍在辦理過(guò)程中。其實(shí)在投融資、并購(gòu)領(lǐng)域，“投資意向書(shū)”“協(xié)議書(shū)”“投資條款清單（TS）”或“收購(gòu)意向書(shū)”等，是當(dāng)事人慣用的交易文件。此類文件通常約定僅部分法律條款有效，且通常會(huì)約定視盡調(diào)結(jié)果才會(huì)實(shí)施交易。此種情形下，如何認(rèn)定文件的性質(zhì)，將關(guān)系到當(dāng)事人的切身利益。
在大型商業(yè)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，前期招商階段，購(gòu)物中心通常會(huì)與租戶簽署《租賃意向書(shū)》并收取意向金，該《租賃意向書(shū)》一般作為預(yù)約合同受《民法典》預(yù)約合同規(guī)范的調(diào)整。
在購(gòu)買商品房的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商或者房屋中介通常會(huì)與買房人簽訂一份《房屋買賣預(yù)約(或預(yù)售)合同》。該預(yù)約合同的內(nèi)容包括出售的房屋、價(jià)格、購(gòu)房款的支付時(shí)間、支付方式、首付款、預(yù)約訂金或定金及雙方其他權(quán)利、義務(wù)等等都作了詳細(xì)約定。
綜上，在實(shí)踐當(dāng)中，預(yù)約合同的適用范圍較為廣泛，在租賃、承攬、商品房買賣、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、大型采購(gòu)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等領(lǐng)域均存在。名稱上也是多種多樣，包括意向書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、聲明函、協(xié)議書(shū)、框架性協(xié)議、磋商性文件等。
實(shí)務(wù)中，當(dāng)事人簽署預(yù)約合同后，面臨的常見(jiàn)糾紛主要有兩類：一是預(yù)約合同與磋商性文件、本約合同如何區(qū)別認(rèn)定？是否僅憑合同名稱就可加以區(qū)分？二是合同被認(rèn)定為預(yù)約合同后，違反預(yù)約合同約定的一方當(dāng)事人需承擔(dān)的違約責(zé)任如何界定，是繼續(xù)履行，賠償信賴?yán)鎿p失還是賠償履行利益損失等？
筆者將針對(duì)以上兩個(gè)問(wèn)題，從法律規(guī)定和實(shí)務(wù)判例角度加以分析，進(jìn)而梳理出在預(yù)約合同條款設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)注意的重點(diǎn)問(wèn)題。
一、預(yù)約合同概念的由來(lái)及內(nèi)涵
2012年最高人民法院頒布的《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》，第一次從司法解釋上確立了預(yù)約合同的概念。
2020年《民法典》出臺(tái)后，在第三編合同通則中新增條款第四百九十五條規(guī)定，從立法層面上賦予了預(yù)約合同的獨(dú)立地位，認(rèn)可了預(yù)約合同是一種獨(dú)立合同，并擴(kuò)大了適用范圍，不再局限于買賣合同，并且規(guī)定違反僅承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任，將承擔(dān)違約責(zé)任與要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償并列作為違反預(yù)約合同的救濟(jì)方式。
《民法典》第四百九十五條第一款對(duì)預(yù)約合同的定義，即“當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等，構(gòu)成預(yù)約合同”。
預(yù)約合同指約定將來(lái)訂立一定合同的合同；嗣后履行預(yù)約而訂立的合同則稱為本約。預(yù)約是一種債權(quán)合同，以訂立本約為其債務(wù)的內(nèi)容。預(yù)約合同的雙方當(dāng)事人均負(fù)擔(dān)訂立本約義務(wù)的，稱為雙務(wù)預(yù)約；僅預(yù)約合同的一方當(dāng)事人負(fù)擔(dān)訂立本約義務(wù)的，稱為單務(wù)預(yù)約。
二、預(yù)約合同相比磋商性文件、
本約合同的特點(diǎn)
最高人民法院編撰的《中華人民共和國(guó)民法典合同編理解與適用》中提出預(yù)約合同作為一種特殊的合同形式，與磋商性文件、本約合同相比既有相同點(diǎn)，也有不同處。預(yù)約合同具有獨(dú)立性、預(yù)備性、約束性、確定性、期限性等本質(zhì)特征。
預(yù)約合同的獨(dú)立性——對(duì)于預(yù)約合同的性質(zhì)，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，當(dāng)前主流的觀點(diǎn)采用獨(dú)立契約說(shuō)，即預(yù)約合同是為了訂立本約合同而簽訂，且在訂立本約過(guò)程中簽訂，預(yù)設(shè)本約合同中的民事權(quán)利義務(wù)，但當(dāng)事人就訂立預(yù)約而形成的合意具有相對(duì)獨(dú)立性，可以與本約相區(qū)分，因此為獨(dú)立合同。
預(yù)約合同的預(yù)備性——預(yù)約合同發(fā)生在本約合同的磋商階段，是對(duì)未來(lái)本約合同作出初步安排。其簽訂的根本目的是為了簽訂本約合同，合同的主要標(biāo)的是雙方當(dāng)事人未來(lái)簽訂本約。
預(yù)約合同的約束性——預(yù)約合同既然是合同的一種，則需滿足合同的基本屬性。合同當(dāng)事人需明示或默示受合同約束的意思表示，這是預(yù)約合同成立的必要條件。預(yù)約的約束力程度比本約要弱，但仍表明當(dāng)事人一旦簽訂預(yù)約合同，即表明預(yù)約合同中已經(jīng)確定的條款不能隨意變更，否則不構(gòu)成預(yù)約合同，而僅僅是磋商性文件。
預(yù)約合同的確定性——一般合同成立的要件包括兩個(gè)：一是存在雙方或多方締約主體；二是當(dāng)事人對(duì)于主要合同條款達(dá)成合意。依據(jù)既往的司法規(guī)則，當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或姓名、標(biāo)的、數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。對(duì)于合同欠缺的內(nèi)容，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，人民法院依照法律有關(guān)“填補(bǔ)合同漏洞”的規(guī)定予以確定。因此，預(yù)約合同作為一種獨(dú)立的合同，在內(nèi)容上至少對(duì)合同主體、標(biāo)的和數(shù)量予以明確，否則將對(duì)本約的締結(jié)造成談判的僵局，嚴(yán)重的將不構(gòu)成預(yù)約合同。
預(yù)約合同的期限性——預(yù)約合同的標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是在一定期限內(nèi)簽訂本約。即預(yù)約合同中要對(duì)未來(lái)訂立本約合同有明確的意思表示，否則可能會(huì)被認(rèn)定是合同雙方對(duì)于交易在進(jìn)行持續(xù)性的磋商，這也是預(yù)約合同與磋商性文件、本約合同的根本區(qū)別。
三、司法實(shí)踐中對(duì)于意向書(shū)、預(yù)約合同、
本約合同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
最高人民法院編撰的《中華人民共和國(guó)民法典合同編理解與適用》中，對(duì)于預(yù)約合同和本約合同的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)結(jié)合文件名稱、約定內(nèi)容、法律規(guī)定、履行情況等綜合分析，綜合運(yùn)用文義解釋、體系解釋、目的解釋、誠(chéng)信解釋等合同解釋方法，努力探究當(dāng)事人的真實(shí)意思，最終確定性質(zhì)。
1.意思表示標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)預(yù)約合同定性的根本標(biāo)準(zhǔn)
從《民法典》對(duì)預(yù)約合同的定義來(lái)看，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)締結(jié)本約是預(yù)約合同的核心要義，同時(shí)也是預(yù)約合同最根本的目的所在。有些預(yù)約合同中，對(duì)于合同的交易對(duì)象、內(nèi)容、期限、價(jià)格、違約責(zé)任等各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)內(nèi)容均確定且完備，甚至與本約合同無(wú)異，但只要其目的是為了在將來(lái)實(shí)現(xiàn)本約的締結(jié)，則其性質(zhì)仍然是預(yù)約合同。至于內(nèi)容的確定和完備，都為了盡可能地讓本約的締結(jié)更具穩(wěn)定性，避免后續(xù)磋商的難度而提前予以的謹(jǐn)慎安排。
最高人民法院【（2018）最高法民終813號(hào)】民事判決書(shū)
恒大地產(chǎn)集團(tuán)上海盛建置業(yè)有限公司與湖州諾德置業(yè)有限公司、融創(chuàng)鑫恒投資集團(tuán)有限公司、第三人湖州天泰地產(chǎn)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案中，最高院認(rèn)為，在一些復(fù)雜交易的商業(yè)實(shí)踐中，當(dāng)事人之間契約締結(jié)過(guò)程客觀上存在著從不具有拘束力的磋商行為、締結(jié)具有拘束力的預(yù)約、最終訂立本約這三個(gè)不同階段。與締約磋商階段僅受誠(chéng)實(shí)信用原則約束不同，預(yù)約和本約在當(dāng)事人之間均成立合同關(guān)系。根據(jù)民法基本原理和司法實(shí)踐中的一貫認(rèn)識(shí)，預(yù)約和本約的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人在合同中的意思表示加以確定。當(dāng)事人的意思表示不明確或有爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)考察合同內(nèi)容是否包含合同成立的要素，以及合同內(nèi)容是否確定到無(wú)需另行訂立本約即可強(qiáng)制履行等因素加以確定。
點(diǎn)評(píng)：本案中，最高院在判決中，明確將雙方當(dāng)事人是否有在未來(lái)訂立本約的意思表示，作為對(duì)合同性質(zhì)認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)。后續(xù)各級(jí)法院大多也是依照此核心標(biāo)準(zhǔn)來(lái)區(qū)分預(yù)約和本約。
江西省高級(jí)人民法院【（2017）贛民終17號(hào)】民事判決書(shū)
上饒汽運(yùn)集團(tuán)有限公司與張明貴、黃小芳、上饒市昌泰客運(yùn)有限公司、上饒市新東方旅游客運(yùn)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案中，法院認(rèn)為《合作意向書(shū)》明確了雙方當(dāng)事人的基本情況及所轉(zhuǎn)讓的股權(quán)的份額、預(yù)付保證金的數(shù)額、轉(zhuǎn)讓價(jià)格等，表明雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)磋商，就條件成就時(shí)實(shí)際進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要內(nèi)容達(dá)成了合意，并以書(shū)面形式確定?！逗献饕庀驎?shū)》中還約定了雙方在一定期限內(nèi)簽訂合同的內(nèi)容，并約定了違約責(zé)任等。但意向書(shū)中也同時(shí)明確在具體合作方案等問(wèn)題上雙方需要進(jìn)一步磋商，并要在將來(lái)訂立正式合同，以最終明確雙方之間股權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系的具體內(nèi)容。因此，案涉《合作意向書(shū)》的性質(zhì)為預(yù)約合同。
點(diǎn)評(píng)：本案中，雙方在意向書(shū)中約定內(nèi)容的完備性已經(jīng)相當(dāng)充分，甚至對(duì)違約責(zé)任也做了明確約定，但法院基于雙方明確未來(lái)仍需訂立正式合同的合意，認(rèn)定合同性質(zhì)為預(yù)約合同。
以上僅為有代表性的案例，通過(guò)對(duì)大量的司法判例做大數(shù)據(jù)分析后，可以得出法院在判定預(yù)約與本約區(qū)別的根本標(biāo)準(zhǔn)就是當(dāng)事人是否達(dá)成在未來(lái)締結(jié)本約合同的意思表示，只要該合意一旦達(dá)成，即使合同的內(nèi)容已經(jīng)充分完備，甚至當(dāng)事人已經(jīng)開(kāi)始實(shí)際履行，則合同仍應(yīng)被認(rèn)定為預(yù)約合同。
2.合同名稱+合同內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)
在實(shí)務(wù)中，行為人為了確保未來(lái)交易的安全性與確定性，往往對(duì)于預(yù)約合同作出較為詳盡的約定，甚至希望通過(guò)預(yù)約合同令交易雙方負(fù)有本約合同的履行義務(wù)，這在一定程度上模糊了預(yù)約合同與本約合同的邊界。盡管預(yù)約合同往往帶有“認(rèn)購(gòu)書(shū)”“訂購(gòu)書(shū)”“預(yù)訂書(shū)”等字樣，但僅憑合同名稱卻無(wú)法判定合同性質(zhì)。
最高人民法院【（2018）最高法民終813號(hào)】民事判決書(shū)
恒大地產(chǎn)集團(tuán)上海盛建置業(yè)有限公司與湖州諾德置業(yè)有限公司、融創(chuàng)鑫恒投資集團(tuán)有限公司、第三人湖州天泰地產(chǎn)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案中，最高院認(rèn)為，因案涉《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》對(duì)于目標(biāo)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易完成是否需要另行訂立合同并未明確約定，而是使用了“按照本協(xié)議約定事宜開(kāi)展實(shí)際操作”“以書(shū)面形式確認(rèn)繼續(xù)履行本協(xié)議”等容易滋生歧義的語(yǔ)言，需要綜合考慮交易的合同標(biāo)的及合同內(nèi)容所體現(xiàn)的當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來(lái)加以判斷。最高院從當(dāng)事人對(duì)于合同約定的內(nèi)容和交易的操作程序判斷，案涉《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》所約定的交易是否能夠完成存在不確定性，因此《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》并未為雙方創(chuàng)設(shè)可強(qiáng)制履行的合同義務(wù)。即便雙方同意繼續(xù)完成交易，因案涉《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的價(jià)款等并未確定，雙方對(duì)價(jià)款仍然存在繼續(xù)磋商的空間。最后，從商業(yè)交易的實(shí)踐來(lái)看，即便雙方的交易最終能夠完成，就股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方仍然存在另行簽訂合同的實(shí)際需要。綜合考慮上述因素，最高院認(rèn)為，案涉《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為預(yù)約合同。
點(diǎn)評(píng)：本案中，最高院明確若雙方當(dāng)事人在合同中未對(duì)將來(lái)是否締結(jié)本約達(dá)成合意，在合同滿足一般成立的構(gòu)成要件之前提下，需根據(jù)合同名稱、內(nèi)容、交易習(xí)慣等要素來(lái)綜合判定當(dāng)事人的意思表示，進(jìn)而判定合同性質(zhì)。
江蘇省高級(jí)人民法院【（2019）蘇民終940號(hào)】民事判決書(shū)
郭金東、金浦投資控股集團(tuán)有限公司、金浦新材料股份有限公司與郭金林股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案中，法院認(rèn)為各方簽訂《全面和解協(xié)議》的目的是通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式使郭金林退出金浦集團(tuán)公司和金浦新材料公司，而該協(xié)議關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的出讓方、受讓方、標(biāo)的股權(quán)的名稱及份額、股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)等合同的必備條款均有明確約定，且協(xié)議中也無(wú)雙方將在一定期限內(nèi)再行訂立本約合同的意思表示，雖然該協(xié)議未對(duì)郭金林轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的股權(quán)的價(jià)值分別予以明確，但此節(jié)事實(shí)僅關(guān)涉《全面和解協(xié)議》如何履行的問(wèn)題，不能據(jù)此認(rèn)定該協(xié)議系預(yù)約合同。因此，《全面和解協(xié)議》屬于已成立的本約。
點(diǎn)評(píng)：本案中，基于和解協(xié)議中對(duì)于當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)格等合同成立的核心要素均作明確約定，且雙方?jīng)]有未來(lái)訂立本約的意思表示，因此法院將該協(xié)議直接認(rèn)定為股權(quán)轉(zhuǎn)讓的本約合同。
3.履行標(biāo)準(zhǔn)
實(shí)務(wù)當(dāng)中，當(dāng)事人訂立的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等，已就合同的主體、標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)格或者報(bào)酬等主要內(nèi)容達(dá)成合意，符合一般合同成立的條件，如當(dāng)事人未明確約定將來(lái)一定期限內(nèi)另行訂立合同，通常法院會(huì)認(rèn)定成立本約合同。
即使根據(jù)當(dāng)事人的意思表示判定所簽訂的合同性質(zhì)是預(yù)約合同，但如一方已履行了本約合同的主要義務(wù)，且對(duì)方也接受的，根據(jù)《民法典》第四百九十條第二款之規(guī)定，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，但是一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受時(shí)，該合同成立，仍可認(rèn)定雙方之間成立了本約的法律關(guān)系。
重慶市第一中級(jí)人民法院【(2019)渝01民終93號(hào)】民事判決書(shū)
李某某、楊某某與商社潤(rùn)物公司房屋買賣合同糾紛案中，法院認(rèn)為案涉《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》約定的內(nèi)容證明雙方當(dāng)事人有另行簽訂正式的商品房買賣合同的意思表示，只要當(dāng)事人在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中具有將來(lái)簽訂本約的合意，不管認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容多么詳盡完備，都不能認(rèn)定為是本約，故涉案《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)為預(yù)約合同。
涉案《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》簽訂后，原告繳納了全部的購(gòu)房款，而商品房買賣合同中買方的主要義務(wù)是繳納購(gòu)房款，故原告已履行了商品房買賣合同的主要義務(wù)。被告也已接受了原告的履約行為。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十六條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立，法院認(rèn)為雙方成立商品房買賣合同的本約法律關(guān)系。
點(diǎn)評(píng)：本案中，法院認(rèn)定《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)為預(yù)約合同，但鑒于當(dāng)事人已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)且對(duì)方接受，因此雙方已經(jīng)事實(shí)成立買賣合同的本約法律關(guān)系。
廣東省深圳市中級(jí)人民法院【（2020）粵03民初7105號(hào)】民事判決書(shū)
深圳市琳珠投資控股（集團(tuán)）有限公司與深圳市雪霖集團(tuán)有限公司、鄭澤洋、鄭國(guó)警、深圳市匯龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、第三人深圳市新生股份合作公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案中，法院認(rèn)為涉案《合作協(xié)議書(shū)》約定了轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的股權(quán)、價(jià)款及支付方式、辦理變更登記手續(xù)、違約條款等內(nèi)容，已經(jīng)具備了股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的核心條款，且琳珠公司已支付了協(xié)議約定的大部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。因此，應(yīng)認(rèn)定該協(xié)議為股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。涉案《合作協(xié)議書(shū)》雖然約定了股權(quán)轉(zhuǎn)讓條件，但該約定應(yīng)認(rèn)定是關(guān)于附條件民事法律行為的約定，而非約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立本約；《合作協(xié)議書(shū)》雖有關(guān)于各方簽署正式的用于辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的約定，但該約定已明確簽署正式的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是用于辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，該約定也并非關(guān)于訂立本約的約定。因此，應(yīng)認(rèn)定該涉案《合作協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)為本約合同。
點(diǎn)評(píng)：本案中，法院認(rèn)為《合作協(xié)議書(shū)》中雙方并未約定將來(lái)訂立本約，且一方當(dāng)事人已經(jīng)實(shí)際履行《合作協(xié)議書(shū)》，對(duì)方也予以接受，因此認(rèn)定該《合作協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)直接為本約合同。
四、實(shí)務(wù)中對(duì)于預(yù)約合同違約責(zé)任的界定
合同被認(rèn)定為預(yù)約合同以后，違反預(yù)約合同約定的一方當(dāng)事人需承擔(dān)的違約責(zé)任如何界定？是繼續(xù)履行，賠償信賴?yán)鎿p失？還是賠償履行利益損失等？要弄清違約方究竟該如何承擔(dān)違約責(zé)任，先要解決預(yù)約合同的效力問(wèn)題，其次才能界定違約責(zé)任的范圍。
1.預(yù)約合同的效力
《民法典》第四百九十五條第二款約定：當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同的義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。而違約責(zé)任中包括合同的強(qiáng)制履行?；陬A(yù)約合同簽約的根本目的是簽訂本約合同的特殊性，此處的強(qiáng)制履行是否意味著要強(qiáng)制當(dāng)事人締結(jié)本約合同？這個(gè)問(wèn)題涉及的是預(yù)約合同的效力，理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)此爭(zhēng)議很大，有應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)、應(yīng)當(dāng)磋商說(shuō)、區(qū)分說(shuō)和視為本約說(shuō)。
最高人民法院編撰的《中華人民共和國(guó)民法典合同編理解與適用》一書(shū)中，采用區(qū)分說(shuō)的觀點(diǎn)，即如果預(yù)約合同可以繼續(xù)履行，沒(méi)有發(fā)生履行不能或履行無(wú)意義之情形，首要的原則是尊重當(dāng)事人的意思自治，如果當(dāng)事人未約定或約定不明確時(shí)，則根據(jù)預(yù)約內(nèi)容的完備程度、履行程度等不同，區(qū)別對(duì)待。
具體來(lái)說(shuō)，法院的裁判思路大致如下：
首先，看當(dāng)事人約定。如果當(dāng)事人對(duì)締結(jié)本約做出了明確約定，且此種約定不違反強(qiáng)制性規(guī)定且能夠繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)予以尊重。
其次，根據(jù)預(yù)約內(nèi)容的完備程度、履行程度將預(yù)約區(qū)分為簡(jiǎn)單預(yù)約、典型預(yù)約和完整預(yù)約。
具備當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量三個(gè)滿足合同成立的一般要素，但缺乏其他條款的，稱為簡(jiǎn)單預(yù)約；具備當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)格及部分主要條款達(dá)成合意的，稱為典型預(yù)約；合同主要條款已經(jīng)約定清楚，即使不簽署本約，預(yù)約仍可執(zhí)行的，稱為完整預(yù)約。在一方當(dāng)事人違反簡(jiǎn)單預(yù)約和典型預(yù)約時(shí)，法院通常判令繼續(xù)磋商；違反完整預(yù)約的，法院視情況可判令強(qiáng)制締約。
基于意思自治是民商事活動(dòng)的基本原則，法院不能直接代當(dāng)事人為意思表示，盡管強(qiáng)制締約可以適用，但法院在判令強(qiáng)制締約時(shí)仍會(huì)非常審慎。
在對(duì)裁判文書(shū)進(jìn)行大數(shù)據(jù)檢索后發(fā)現(xiàn)，目前以直接判令當(dāng)事人訂立本約或履行本約利益的判例較少，但通過(guò)當(dāng)事人之間的事實(shí)履行行為，認(rèn)定雙方已成立本約法律關(guān)系，或者根據(jù)合同內(nèi)容的完備性以及當(dāng)事人的意思表示直接判定合同性質(zhì)為本約，進(jìn)而判令雙方繼續(xù)履行或承擔(dān)違約責(zé)任的判例則具有相當(dāng)?shù)拇硇浴?/span>
2.預(yù)約合同違約責(zé)任的承擔(dān)方式
預(yù)約合同作為一種獨(dú)立的有名合同，其違約責(zé)任的承擔(dān)方式固然可以沿用一般合同的認(rèn)定方式，即繼續(xù)履行、賠償損失、支付違約金、定金罰則等形態(tài)，同時(shí)適用與有過(guò)失規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則等。
(1)繼續(xù)履行
繼續(xù)履行，是指合同一方不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定時(shí)，對(duì)方可以請(qǐng)求履行。繼續(xù)履行是當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)合同目的最為有效且直接的保護(hù)措施。但關(guān)于繼續(xù)履行能否作為預(yù)約合同的違約責(zé)任形式這一問(wèn)題上，因?yàn)橛|及到“意思自治是民商事活動(dòng)的基本原則”，因此在學(xué)界分歧很大。
實(shí)務(wù)中法院對(duì)于判定強(qiáng)制締約也非常審慎，通過(guò)公開(kāi)可以查詢到的此類案例非常少。相反，實(shí)務(wù)中法院對(duì)于繼續(xù)履行，通常根據(jù)不同情況作出區(qū)分處理。
若雙方當(dāng)事人對(duì)于未來(lái)是否進(jìn)一步訂立本約的意思表示未約定或約定不清，且對(duì)于合同的標(biāo)的、數(shù)量等必要條款已經(jīng)確定的情況下，則法院可以徑行判決合同性質(zhì)即為本約，進(jìn)而可判令合同繼續(xù)履行。而對(duì)于非必要之點(diǎn)，則可以通過(guò)合同漏洞的填補(bǔ)規(guī)則解決（參見(jiàn)廣東省高級(jí)人民法院【（2019）粵民再71號(hào)】）。
若雙方當(dāng)事人在合同中明確約定未來(lái)會(huì)進(jìn)一步簽訂本約，則法院會(huì)判定合同性質(zhì)為預(yù)約合同，但通過(guò)當(dāng)事人之間的事實(shí)履行行為，認(rèn)定雙方已成立本約合同的法律關(guān)系，進(jìn)而判令當(dāng)事人繼續(xù)履行（參見(jiàn)重慶市第一中級(jí)人民法院【(2019)渝01民終93號(hào)】）。
(2)賠償損失
違反預(yù)約合同的賠償范圍是賠償履行利益還是信賴?yán)?，從審判?shí)踐看，有觀點(diǎn)支持賠償履行利益，有觀點(diǎn)支持賠償信賴?yán)妗Ｔ谛刨嚴(yán)嬷惺欠癜瑱C(jī)會(huì)利益損失，也存在不予賠償、酌情賠償以及全額賠償?shù)炔煌龇ā?/span>
最高人民法院編撰的《中華人民共和國(guó)民法典合同編理解與適用》中，對(duì)于違反預(yù)約合同的賠償范圍的觀點(diǎn)是：
對(duì)于完整性預(yù)約，可酌情賠償履行利益，且此履行利益并非依照本約合同的內(nèi)容所能獲得的利益，因?yàn)轭A(yù)約合同是區(qū)別本約合同的獨(dú)立存在，在本約合同并未締結(jié)的前提下，不能賠償基于交易成功才能得到的利益，否則預(yù)約與本約就無(wú)異。預(yù)約合同的履行利益損害應(yīng)該是基于公平原則，包括為簽訂合同而合理支出的實(shí)際費(fèi)用，也可包括喪失與第三人另訂合同機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，具體賠償數(shù)額需綜合考慮守約方的實(shí)際履行的金額、當(dāng)事人的信賴程度、締約過(guò)程的時(shí)間跨度、違約方的獲利、守約方的受損以及違約方的過(guò)錯(cuò)程度等，確定公平、合理的賠償數(shù)額。
對(duì)于簡(jiǎn)單預(yù)約、典型預(yù)約，原則上賠償范圍應(yīng)當(dāng)以信賴?yán)鏋橄?，包括訂立合同所支付的各?xiàng)費(fèi)用、準(zhǔn)備為簽訂合同所支付的費(fèi)用、已付款項(xiàng)的法定孳息等。
需要明確的是預(yù)約合同的違約責(zé)任不應(yīng)該被認(rèn)定是本約合同的締約過(guò)失責(zé)任，因?yàn)轭A(yù)約合同作為一種獨(dú)立的合同，而并非是本約合同的先合同義務(wù)。
福建省廈門市中級(jí)人民法院【（2019）閩02民終5199號(hào)】民事判決書(shū)
在陳某某訴葉某某、毛某等房屋買賣合同糾紛案中，法院認(rèn)為《購(gòu)房意向書(shū)》的法律性質(zhì)應(yīng)視約定的具體內(nèi)容加以認(rèn)定?！顿?gòu)房意向書(shū)》已具備商品房買賣合同主要條款，與正式合同十分接近，但雙方約定需再簽訂正式的買賣合同的，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。不履行預(yù)約合同性質(zhì)的購(gòu)房意向書(shū)應(yīng)賠償對(duì)方的機(jī)會(huì)損失，在房屋交易中該機(jī)會(huì)損失主要表現(xiàn)為差價(jià)損失。本案中，原告對(duì)于未能訂立本約合同無(wú)過(guò)錯(cuò)，且法院認(rèn)為雙方在此基礎(chǔ)上予以適當(dāng)補(bǔ)充與細(xì)化就能達(dá)成正式的房屋買賣合同。最終，法院在原告提出的賠償訴請(qǐng)基礎(chǔ)上，以第三方機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為參考，判令被告賠償原告機(jī)會(huì)損失。
點(diǎn)評(píng)：本案中，法院對(duì)于《購(gòu)房意向書(shū)》的合同性質(zhì)定為預(yù)約合同，該合同內(nèi)容的完備性與正式合同十分接近。被告違反預(yù)約合同約定，且原告無(wú)過(guò)錯(cuò)，法院并未判決雙方強(qiáng)制締約，而是判令被告賠償原告履行利益損失，即喪失與第三人另訂合同機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失。
湖北省高級(jí)人民法院【（2016）鄂民終569號(hào)】民事判決書(shū)
襄陽(yáng)嘉華融通投資有限公司與襄陽(yáng)市襄州區(qū)人民政府合同糾紛一案中，法院認(rèn)為案涉《襄東新城投資合作框架協(xié)議》已具備合意性、約束性、確定性和期限性四項(xiàng)特性，為附條件簽訂本約的預(yù)約合同。
嘉華公司訴請(qǐng)襄州區(qū)政府賠償?shù)母黜?xiàng)損失包括支出損失15386673.85元、注冊(cè)資本金1000萬(wàn)元按月利率2%計(jì)算的利息損失。法院認(rèn)為就上述損害賠償主張，應(yīng)以信賴?yán)鏋橄蓿瑥睦嫫胶夂驼\(chéng)實(shí)信用、公平原則出發(fā)，結(jié)合案件實(shí)際情況，綜合考慮守約方的履行情況，違約方的過(guò)錯(cuò)程度、合理成本支出等因素進(jìn)行裁量。
嘉華公司在履行預(yù)約合同中并無(wú)違約行為，卻因襄州區(qū)政府的原因雙方未能簽訂本約合同，嘉華公司的信賴?yán)鎳?yán)重受損，而上述認(rèn)定的嘉華公司損失應(yīng)遠(yuǎn)低于嘉華公司所受的實(shí)際損失，襄州區(qū)政府卻已實(shí)際享受嘉華公司的艱苦努力所取得的工作成果帶來(lái)的利益等因素考量，從利益衡平出發(fā)，在上述損失認(rèn)定的基礎(chǔ)上，本院酌情認(rèn)定襄州區(qū)政府應(yīng)另行賠償嘉華公司損失200萬(wàn)元。上述損失合計(jì)6328886.4元。
點(diǎn)評(píng)：本案中，法院對(duì)于合作框架協(xié)議的合同性質(zhì)定為預(yù)約合同。被告方違約，且原告方無(wú)過(guò)錯(cuò)，法院并未判定強(qiáng)制締結(jié)本約合同，而是判令被告應(yīng)賠償原告信賴?yán)鎿p失。法院從利益平衡的角度出發(fā)，在原告方實(shí)際損失的基礎(chǔ)上酌情調(diào)減賠償金額。
(3)違約金
一方不履行預(yù)約合同訂立本約的合同義務(wù)，非違約方可以請(qǐng)求違約損害賠償。若當(dāng)事人已經(jīng)在預(yù)約合同中約定了一方違約時(shí)，應(yīng)向另一方支付一定的違約金，則此時(shí)法院應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意思自治，按照當(dāng)事人的約定進(jìn)行處理。若雙方認(rèn)為約定的違約金與實(shí)際損失不相符的，則法院可以類推適用違約金數(shù)額調(diào)整規(guī)則。
上海知識(shí)產(chǎn)權(quán)法院【（2023）滬73民終14號(hào)】民事判決書(shū)
南京聚欣影視傳媒有限公司與上海世恒影視制作有限公司著作權(quán)許可使用合同糾紛一案中，法院認(rèn)為世恒公司在涉案《合作說(shuō)明》中明確表示“我公司同意就上述權(quán)利合作事項(xiàng)與貴某簽訂正式書(shū)面協(xié)議”，且世恒公司在出具涉案《合作說(shuō)明》后，雙方當(dāng)事人就簽訂本約即音視頻節(jié)目獨(dú)家采購(gòu)協(xié)議書(shū)展開(kāi)磋商，故法院據(jù)此認(rèn)為涉案《合作說(shuō)明》屬于預(yù)約合同。
對(duì)于聚欣公司、世恒公司在本案中的責(zé)任承擔(dān)，法院認(rèn)為就本約未達(dá)成，聚欣公司、世恒公司均有過(guò)錯(cuò)。鑒于世恒公司在涉案合作說(shuō)明中明確“如有違反我公司應(yīng)向貴某支付授權(quán)價(jià)格總價(jià)款20%的違約金”，法院據(jù)此在違約金349.6萬(wàn)元的范圍內(nèi)確定損害賠償金額，依法有據(jù)并無(wú)不當(dāng)。同時(shí)，根據(jù)過(guò)失相抵的基本原則，聚欣公司在本案中的違約責(zé)任，亦應(yīng)在本案的處理中一并考量。法院據(jù)此根據(jù)聚欣公司、世恒公司就本約未簽訂的過(guò)錯(cuò)程度，在違約金349.6萬(wàn)元的范圍內(nèi)，酌情確定世恒公司賠償聚欣公司經(jīng)濟(jì)損失200萬(wàn)元。
點(diǎn)評(píng)：本案中，法院對(duì)于《合作說(shuō)明》的合同性質(zhì)定為預(yù)約合同。合同中對(duì)于違約責(zé)任設(shè)定了違約金條款，基于原被告雙方對(duì)于本約的未達(dá)成均有過(guò)錯(cuò)，法院在約定的違約金數(shù)額基礎(chǔ)上，酌情調(diào)減賠償金額。
湖北省武漢市中級(jí)人民法院【（2017）鄂01民初3640號(hào)】民事判決書(shū)
湖北楚天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司訴劉先成、王國(guó)祥、馮小敏、楊友明、王祥、新八建設(shè)集團(tuán)有限公司合同糾紛一案中，法院認(rèn)為本案原被告所簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議書(shū)》明確約定，在具備相應(yīng)條件后各方當(dāng)事人簽訂正式的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。對(duì)于依據(jù)土地計(jì)容面積確定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)及支付時(shí)間等條款在《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議書(shū)》中沒(méi)有明確約定，屬于未決條款，需要在簽訂正式股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)協(xié)商達(dá)成一致。因此，法院認(rèn)定《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議書(shū)》是以將來(lái)簽訂正式股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同為目的的預(yù)約合同。
本案《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議書(shū)》約定的違約金3000萬(wàn)元，而原告為履行合同以及維權(quán)實(shí)際產(chǎn)生中介費(fèi)、律師費(fèi)、保全擔(dān)保費(fèi)59萬(wàn)元，此外內(nèi)部審批決定為涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓儲(chǔ)備資金2.5億元，并存儲(chǔ)在其子公司銀行活期賬戶中，為合同履行進(jìn)行必要的準(zhǔn)備。因此，法院在綜合考慮實(shí)際損失、誠(chéng)實(shí)信用原則以及目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易金額等因素，酌定被告向原告支付違約金300萬(wàn)元。
點(diǎn)評(píng)：本案中，法院認(rèn)定《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)為預(yù)約合同。合同中對(duì)違約責(zé)任設(shè)定了違約金條款，法院綜合考慮守約方的實(shí)際損失、誠(chéng)實(shí)信用原則等因素，在約定違約金數(shù)額基礎(chǔ)上予以大幅調(diào)減，可見(jiàn)法院對(duì)于該違約責(zé)任賠償范圍的認(rèn)定僅限于信賴?yán)鎿p失。
五、實(shí)務(wù)中簽署預(yù)約合同應(yīng)注意的風(fēng)險(xiǎn)
基于預(yù)約合同在內(nèi)涵、性質(zhì)的認(rèn)定方面以及未來(lái)發(fā)生糾紛時(shí)關(guān)于違約責(zé)任的界定等方面，在理論和司法實(shí)踐中均存在不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)使得本次交易完全失去交易價(jià)值，因此需要在實(shí)務(wù)中注意對(duì)合同條款設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)防控，具體如下：
1. 預(yù)約合同中，需明確約定“在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立本約合同”的意思表示。此目的是為了避免后續(xù)因?yàn)槟：硎龌蚱缌x條款而產(chǎn)生糾紛，進(jìn)而導(dǎo)致法院不得不根據(jù)合同名稱和內(nèi)容來(lái)認(rèn)定雙方真實(shí)意思表示的風(fēng)險(xiǎn)。司法實(shí)踐中，雙方對(duì)于約定未來(lái)締結(jié)本約的一致意思表示，是法院判定預(yù)約合同性質(zhì)的根本標(biāo)準(zhǔn)。
2.注意文件名稱的使用，且需要根據(jù)締約目的，做好合同內(nèi)容的約定。如果當(dāng)事人的目標(biāo)是鎖定未來(lái)簽訂本約，最好將訂立本約合同的內(nèi)容一并做出約定，且越詳細(xì)越好，包括合同當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量、期限、價(jià)格以及違約責(zé)任等，避免在預(yù)約合同簽署后，在本約的締結(jié)磋商過(guò)程中，因?yàn)橐恍┓呛诵臈l款導(dǎo)致雙方無(wú)法達(dá)成合意，致使交易的目的落空。
3.避免使用“不具有法律約束力”“磋商性文件”等表述。此類字眼最終可能會(huì)導(dǎo)致法院判定預(yù)約合同不成立，進(jìn)而無(wú)法對(duì)違約方主張違約責(zé)任。
4.設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)化多層次的違約責(zé)任條款。由于交易機(jī)會(huì)損失難以具體證明，建議按照《民法典》495條規(guī)定，適用不同違約責(zé)任情形，包括定金罰則（如有定金）、設(shè)定違約金、解除合同、繼續(xù)履行（訂立本約）、損害賠償?shù)龋砸?guī)避損失難以界定的風(fēng)險(xiǎn)。
5.盡可能約定明確的違約金數(shù)額，同時(shí)違約金的約定要有合理依據(jù)。當(dāng)守約方對(duì)于實(shí)際損失無(wú)法清晰界定時(shí)，法院通常會(huì)以雙方約定的違約金數(shù)額為基礎(chǔ)做自由裁量。違約方如果主張違約金過(guò)高，超過(guò)守約方的實(shí)際損失需承擔(dān)舉證責(zé)任，如此也可大大節(jié)約守約方的訴訟成本。
6.盡量羅列更多可能涉及實(shí)際損失的名目、范圍，以使司法機(jī)關(guān)在訴訟階段對(duì)違約金進(jìn)行酌減時(shí)，可以充分考量相關(guān)損失在合同締結(jié)時(shí)相對(duì)方已經(jīng)預(yù)見(jiàn)。
六、總結(jié)
商事交易瞬息萬(wàn)變，充滿博弈，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。有的當(dāng)事人希望能排他性地與交易對(duì)手進(jìn)行磋商，進(jìn)而鎖定交易機(jī)會(huì)；有的當(dāng)事人在完成盡調(diào)工作前，基于風(fēng)險(xiǎn)的考慮和公司內(nèi)部合規(guī)的要求，往往不能與交易對(duì)手簽署正式的交易合同，但又不希望被其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占得先機(jī)；有的當(dāng)事人則希望在談判階段盡可能地鎖定交易條款，避免投入大量時(shí)間和金錢成本后，不能完成最終交易。此時(shí)，如果能夠運(yùn)用好預(yù)約合同的功能，則可以為當(dāng)事人雙方在簽署正式合同前，提供必要且充分的緩沖手段。
更為重要的是，在辦理此類訴訟案件時(shí)，律師的訴訟策略選擇方面，首先應(yīng)該先對(duì)案涉協(xié)議予以定性，因?yàn)闃?gòu)成預(yù)約合同還是本約合同或是磋商性文件，對(duì)違約方承擔(dān)何種違約責(zé)任將產(chǎn)生決定性的影響，其次才是聚焦在違約責(zé)任中如何界定守約方的損失、雙方的過(guò)錯(cuò)程度以及是否適用情勢(shì)變更、重大誤解等影響合同效力的因素方面。
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