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淺議共益?zhèn)贫仍诜康禺a(chǎn)行業(yè)紓困中的應(yīng)用

2025年第01期    作者:王靖    閱讀 360 次

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展陷入困境，其中最緊迫的是爛尾樓盤(pán)的復(fù)工建設(shè)問(wèn)題。傳統(tǒng)的紓困手段存在各自的局限，難以充分調(diào)動(dòng)社會(huì)資源進(jìn)行紓困。共益?zhèn)贫纫蚱涫軆攦?yōu)先性、準(zhǔn)入門(mén)檻低等優(yōu)勢(shì)，或成為房企紓困的重要手段。在選擇共益?zhèn)贫葧r(shí)，需要著重關(guān)注資金性質(zhì)認(rèn)定、受償順序、合規(guī)等幾個(gè)方面。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的困境

（一）保交樓問(wèn)題

2022年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，呈現(xiàn)整體下行的態(tài)勢(shì)，在開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)工面積、銷售面積等關(guān)鍵數(shù)據(jù)上均出現(xiàn)不同程度的下降。與此同時(shí)，部分樓盤(pán)因房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂導(dǎo)致的“爛尾”問(wèn)題日益嚴(yán)峻，已然嚴(yán)重影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與信譽(yù)，甚至威脅到了社會(huì)秩序和金融安全。

要為陷入困境的房地產(chǎn)行業(yè)紓困，首要且最緊迫的是問(wèn)題樓盤(pán)的復(fù)工建設(shè)。為此，2022年7月，中央政治局會(huì)議首次提出保交樓政策；9月，全國(guó)2000億元專項(xiàng)借款資金啟動(dòng)，用于支持“保交樓”政策落地。2024年1月，住建部會(huì)同金融監(jiān)管總局指導(dǎo)各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，向本行政區(qū)域內(nèi)的商業(yè)銀行推送，支持在建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資和建設(shè)交付。2024年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)表示，“對(duì)嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的房企，要按照法治化、市場(chǎng)化的原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組”，強(qiáng)調(diào)了破產(chǎn)重組程序作為目前主要的市場(chǎng)機(jī)制、法律手段，在困境房企紓困中的重要作用。

然而，盡管上述政策、機(jī)制為部分“爛尾”樓盤(pán)的復(fù)工復(fù)建以及最終交付提供了保障，但不得不承認(rèn)其都有各自的局限之處，也都存在一些亟待解決的問(wèn)題。

（二）紓困手段的局限

1.金融融資難以實(shí)現(xiàn)全面覆蓋

一方面，在面對(duì)整體保交樓項(xiàng)目的資金缺口時(shí)，上述保交樓政策下的金融融資資金仍顯不足。目前市場(chǎng)對(duì)于保交樓資金缺口的預(yù)測(cè)不一，但共識(shí)在于缺口資金要遠(yuǎn)高于前述專項(xiàng)資金金額，尋找填補(bǔ)剩余缺口資金成為當(dāng)務(wù)之急。另一方面，盡管有相應(yīng)政策激勵(lì)與支持，商業(yè)銀行在為困境房企提供貸款時(shí)，仍需要考慮風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，以及通過(guò)銀行本身的審批、調(diào)查流程后，再行決定是否放款。在當(dāng)前環(huán)境下，存在保交樓需求的房企普遍存在經(jīng)營(yíng)困難或風(fēng)險(xiǎn)，僅有一部分房企能夠通過(guò)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估進(jìn)入白名單從而獲得相關(guān)融資支持，在相關(guān)政策本身沒(méi)有強(qiáng)制力的基礎(chǔ)上，僅靠商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)完全承接保交樓項(xiàng)目的巨大融資需求，無(wú)疑難以全面覆蓋有保交樓需求的困境房企的融資缺口，也較難形成一套可持續(xù)推廣的紓困方案。

2.破產(chǎn)程序難以適配續(xù)建目標(biāo)

破產(chǎn)制度作為市場(chǎng)及法律上化解企業(yè)債權(quán)債務(wù)糾紛的制度，具有獨(dú)特的管理人、債權(quán)人會(huì)議制度與債權(quán)認(rèn)定規(guī)則，是市場(chǎng)企業(yè)退出的重要途徑之一，更高度契合了困境房企及問(wèn)題樓盤(pán)的各項(xiàng)需求，被視為處理問(wèn)題樓盤(pán)相關(guān)事務(wù)的有效機(jī)制。房企進(jìn)入破產(chǎn)程序后，能夠獲得中止法院執(zhí)行，解除財(cái)產(chǎn)保全，停止債務(wù)利息等法律效果，有利于緩解房企的債務(wù)壓力以及在建項(xiàng)目的資金壓力。

但是，房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)，又將導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)在適用破產(chǎn)程序時(shí)，面臨若干難題。

首先，若直接進(jìn)入破產(chǎn)清算程序?qū)υ诮üこ踢M(jìn)行拍賣，則無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是債權(quán)人的利益都將嚴(yán)重受損。由于在建工程處于法律上或事實(shí)上的未完成狀態(tài)，其評(píng)估價(jià)值將顯著低于竣工項(xiàng)目，潛在的買受方范圍也將因此大大縮小。此外，進(jìn)行拍賣的土地房產(chǎn)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為，屬于土地增值稅的征稅范圍，企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)也極為沉重。這都將使困境房企的資產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重縮水，并導(dǎo)致債權(quán)人的受償率降低。

其次，法院對(duì)于受理房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，仍顯保守與顧慮。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，法院直接裁定進(jìn)入破產(chǎn)重整的房企數(shù)量較少且呈現(xiàn)逐年遞減的趨勢(shì)。2021年1月1日至2023年10月1日期間，可查詢的“地產(chǎn)”相關(guān)《債權(quán)人會(huì)議公告》僅有361件，《重整計(jì)劃草案》相關(guān)公告僅32件，且所涉?zhèn)鶆?wù)人均為地方性小型房企，而各法院公布的破產(chǎn)典型案例很少涉及房企破產(chǎn)案件。究其原因，一方面房企資產(chǎn)情況錯(cuò)綜復(fù)雜，房企通常持有大量不動(dòng)產(chǎn)，其估值在目前下行市場(chǎng)中可能虛高，導(dǎo)致房企難以達(dá)到破產(chǎn)認(rèn)定條件；另一方面，在房地產(chǎn)行業(yè)本就高度承壓的背景下，房企進(jìn)入破產(chǎn)程序，即使是重整程序，也極易引發(fā)施工單位、供應(yīng)商與購(gòu)房者等債權(quán)人的恐慌，這無(wú)疑會(huì)極大影響在建工程的進(jìn)度，也為后續(xù)尋找股權(quán)重整投資人造成阻礙，若無(wú)法順利找到投資人，房企最終只能轉(zhuǎn)入破產(chǎn)清算程序，在建工程的續(xù)建與交付的希望也就更加渺茫。

最后也最為關(guān)鍵的在于，即使困境房企進(jìn)入了破產(chǎn)重整程序或破產(chǎn)清算程序，其根本目的也在于尋找在建工程的接手方（在重整程序中這里特指股權(quán)重整投資人，在清算程序中則多為拍賣競(jìng)得方），繼而使項(xiàng)目獲得續(xù)建資金，最終實(shí)現(xiàn)交付。但無(wú)論哪種破產(chǎn)程序，在建項(xiàng)目一般作為困境房企的主要現(xiàn)存資產(chǎn)以及破產(chǎn)程序中主要處置標(biāo)的，其都需要先行竣工交付以實(shí)現(xiàn)其潛在收益，而通常此類收益又都具有不確定性。這直接導(dǎo)致接手方仍需面對(duì)并處理在建項(xiàng)目續(xù)建過(guò)程中包括購(gòu)房者、施工方、政府等多方的復(fù)雜關(guān)系，也使得非房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的潛在接手方通常需要付出額外的成本與面對(duì)額外的風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)在建項(xiàng)目的交付，最終收回投資成本，乃至實(shí)現(xiàn)收益?？梢?jiàn)，盡管破產(chǎn)程序?qū)τ谄髽I(yè)退出、紓困而言不失為一種較為成熟的手段與途徑，但在保交樓的命題下，其較為復(fù)雜的流程以及全盤(pán)接手的模式，并不適配在建項(xiàng)目續(xù)建這一重要目標(biāo)節(jié)點(diǎn)。而這無(wú)疑將極大影響尋找合適潛在股權(quán)重整投資人等接手方的效率。

二、共益?zhèn)鳛榉科蠹偫У氖侄?/span>

如前文所述，在有破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多困境中，“保交樓”無(wú)疑是其中最主要的矛盾之一。推進(jìn)保交樓最重要的環(huán)節(jié)是續(xù)建資金的籌集，相應(yīng)的常見(jiàn)紓困手段主要有銀行貸款、重整程序下的股權(quán)投資等，但這些常見(jiàn)手段在當(dāng)下皆有各自的局限性，導(dǎo)致對(duì)應(yīng)的紓困成效不高。在此背景下，重整程序中的共益?zhèn)顿Y制度作為一種破產(chǎn)程序下較為新興也較為安全的投資手段，逐漸成為外部投資方向困境中的房地產(chǎn)企業(yè)注入資金的首選方式。

（一）共益?zhèn)膬?yōu)勢(shì)

共益?zhèn)鶆?wù)最初指破產(chǎn)程序中為債權(quán)人、債務(wù)人的共同利益所負(fù)擔(dān)的債務(wù)，由債務(wù)人財(cái)產(chǎn)隨時(shí)清償。共益?zhèn)奶攸c(diǎn)使其能夠較大程度上滿足投資人對(duì)資金安全退出的需求，對(duì)于亟須資金續(xù)建但難以找到重整投資人的困境房企，不失為一種較為合適的折中紓困手段。

首先，共益?zhèn)顿Y對(duì)比重整中的股權(quán)投資等更為安全?！镀飘a(chǎn)法司法解釋（三）》第二條第一款具體規(guī)定了共益?zhèn)谇鍍旐樜恢械膬?yōu)先性，其在受償時(shí)優(yōu)先于普通債權(quán)而劣后于已有的擔(dān)保債權(quán)與工程款債權(quán)。同時(shí)，共益?zhèn)膬?yōu)先性還能夠通過(guò)與各債權(quán)人協(xié)商等方式，獲得進(jìn)一步地提升，目前實(shí)踐中已有部分房企在建項(xiàng)目共益?zhèn)顿Y獲得了類似于美國(guó)一級(jí)優(yōu)先權(quán)。在此基礎(chǔ)上，投資人可要求債務(wù)人用其財(cái)產(chǎn)為本次共益?zhèn)峁┑盅簱?dān)保，條件允許時(shí)也可要求債務(wù)人的關(guān)聯(lián)方或第三方提供擔(dān)保，以保證借款資金的安全。不同于重整投資要求的滿足擔(dān)保債權(quán)人與工程款優(yōu)先債權(quán)人的清償訴求，共益?zhèn)顿Y主要聚焦于在建工程的續(xù)建與竣工需求，其能通過(guò)較少的資金投入（最低僅滿足復(fù)工竣工需要），實(shí)現(xiàn)在建項(xiàng)目到竣備項(xiàng)目?jī)r(jià)值的極大躍升，擴(kuò)大了破產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)體量，并通過(guò)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的增值，間接滿足優(yōu)先債權(quán)人乃至普通債權(quán)人的清償訴求，達(dá)到以更低的資金實(shí)現(xiàn)相同甚至更高清償效果的目的。

其次，共益?zhèn)粌H是房企的紓困手段，本質(zhì)上更是一種投資方式。目前司法實(shí)務(wù)與理論中多數(shù)觀點(diǎn)均認(rèn)為共益?zhèn)慕杩罾⒖蓞⒄者m用共益?zhèn)鶆?wù)而優(yōu)先清償，同時(shí)也被破產(chǎn)企業(yè)作為吸引共益?zhèn)顿Y人的重要條件，而其效力依據(jù)在于獲得債權(quán)人會(huì)議或法院許可的共益?zhèn)桨浮Ｔ谀壳按尜J款利率走低的大環(huán)境下，為了吸引投資人，破產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人會(huì)議往往會(huì)通過(guò)高于甚至數(shù)倍于同期銀行貸款利率的共益?zhèn)顿Y回報(bào)率的提案，這使得共益?zhèn)顿Y成為目前高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)的一種投資手段。

再次，共益?zhèn)顿Y的準(zhǔn)入門(mén)檻較低。困境房企引入共益?zhèn)m然帶有融資屬性，但相關(guān)法律法規(guī)并未對(duì)投資主體進(jìn)行限制，也未提出明確的資質(zhì)要求，同時(shí)共益?zhèn)顿Y人亦不需要為接管房地產(chǎn)公司而另行準(zhǔn)備資質(zhì)或設(shè)立公司，其在最低限度參與下，僅需著重關(guān)注資金監(jiān)管與項(xiàng)目回款，相較于重整投資人極大地減輕了投資主體的門(mén)檻與壓力，使得這一投資路徑向更多市場(chǎng)主體尤其是擁有足夠資金實(shí)力的民間資本開(kāi)放。

最后，由于共益?zhèn)顿Y主要是通過(guò)引入資金續(xù)建，并依托竣工項(xiàng)目回款實(shí)現(xiàn)收益，并不涉及不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)變賣，因此也不屬于土地增值稅的征稅范圍，可以極大減輕投資人包括困境房企的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加其對(duì)普通債權(quán)人的償債能力。

（二）共益?zhèn)鶠榉科蠹偫У膶?shí)踐路徑

1.共益?zhèn)恼J(rèn)定

根據(jù)《破產(chǎn)法》第四十二條以及《破產(chǎn)法解釋（三）》第二條規(guī)定，共益?zhèn)鶆?wù)為人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后發(fā)生的或參照適用的特定債務(wù)。因此，在企業(yè)破產(chǎn)申請(qǐng)被受理后，無(wú)論在破產(chǎn)清算、破產(chǎn)重整以及破產(chǎn)和解程序中，皆可引入共益?zhèn)Y金。管理人確認(rèn)企業(yè)存在運(yùn)營(yíng)需要后，就共益?zhèn)顿Y方案經(jīng)債權(quán)人會(huì)議表決通過(guò)并經(jīng)法院裁定批準(zhǔn)后即可引入共益?zhèn)Y金執(zhí)行后續(xù)運(yùn)營(yíng)。

但在實(shí)踐中，尤其對(duì)于存在在建項(xiàng)目需要復(fù)工復(fù)建的房地產(chǎn)企業(yè)，為了提高房企的重整價(jià)值，提升后續(xù)招募重整投資人或資產(chǎn)買受人時(shí)的資產(chǎn)吸引力，最終提高房企破產(chǎn)重整的成功率，法院、房企、債權(quán)人等各方都傾向于優(yōu)先尋找共益?zhèn)Y金投入以便盡早啟動(dòng)在建項(xiàng)目續(xù)建完工，并在此基礎(chǔ)上由各方利害關(guān)系人在庭外開(kāi)展談判以達(dá)成重整計(jì)劃草案，以便房企正式進(jìn)入重整程序后快速推進(jìn)。此即為破產(chǎn)預(yù)重整制度，共益?zhèn)嚓P(guān)資金在預(yù)重整期間介入，在時(shí)間點(diǎn)上先于法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)，需要由地方性法規(guī)或主要債權(quán)人書(shū)面協(xié)議、法院書(shū)面文件等措施保障該筆資金的共益?zhèn)J(rèn)定。

目前部分地方法院已出臺(tái)相關(guān)規(guī)定或工作指引以試點(diǎn)破產(chǎn)預(yù)重整制度，明確經(jīng)法院批準(zhǔn)或許可，即可將在企業(yè)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前的特定借款視為共益?zhèn)鶅?yōu)先受償。在上述地區(qū)，可依據(jù)地方性法規(guī)或地方法院的工作指引對(duì)在先介入的資金進(jìn)行共益?zhèn)再|(zhì)的認(rèn)定。

在暫未有相關(guān)規(guī)定的地區(qū)，一方面，可以依據(jù)破產(chǎn)法精神等原則性條款的指引，由債務(wù)人、債權(quán)人申請(qǐng)或法院主動(dòng)釋明等方式，并以法院復(fù)函，債務(wù)人、投資人、債權(quán)人三方協(xié)議等書(shū)面文件為確認(rèn)相關(guān)在先借款共益?zhèn)再|(zhì)的書(shū)面保障。另一方面，在進(jìn)入重整程序后，由債權(quán)人會(huì)議對(duì)共益?zhèn)嚓P(guān)約定表決通過(guò)，并經(jīng)法院裁定正式將相關(guān)借款認(rèn)定為共益?zhèn)?。如在浙江林垟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱林垟公司）預(yù)重整案中，蒼南法院對(duì)林垟公司啟動(dòng)預(yù)重整后，以向預(yù)重整臨時(shí)管理人出具復(fù)函確認(rèn)續(xù)建投資款具有共益性質(zhì)，可以在后續(xù)破產(chǎn)程序中優(yōu)先受償?shù)姆绞?，消除了潛在投資人的疑慮，并最終促成共益?zhèn)再|(zhì)投資3億元，使得爛尾項(xiàng)目在2021年3月正式復(fù)工續(xù)建，并在1年后首批竣工。

實(shí)踐中，債務(wù)人或臨時(shí)管理人在引入共益?zhèn)顿Y時(shí)，需與各債權(quán)人明確約定投入資金屬于共益?zhèn)鶆?wù)，并明確該投資資金相較于其他優(yōu)先債權(quán)的退出順序（即優(yōu)先清償順位），以便法院就相關(guān)重點(diǎn)針對(duì)性出具復(fù)函或批復(fù)。若條件允許，債務(wù)人或臨時(shí)管理人可就項(xiàng)目續(xù)建投入成本與續(xù)建完成后整體項(xiàng)目的增值進(jìn)行比較，以確認(rèn)項(xiàng)目增值大于續(xù)建投入并形成對(duì)應(yīng)報(bào)告向法院、潛在投資人說(shuō)明，以提升引入共益?zhèn)某晒β省?/span>

2.共益?zhèn)那鍍旐樜?/span>

不同于一般破產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，其債權(quán)往往更為繁多復(fù)雜，尤其涉及工程款優(yōu)先債權(quán)、擔(dān)保債權(quán)、職工債權(quán)、社保債權(quán)等多項(xiàng)優(yōu)先債權(quán)的情況下，確定共益?zhèn)那鍍旐樜粏?wèn)題，是能否順利引入共益?zhèn)顿Y人，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目續(xù)建的關(guān)鍵性問(wèn)題。為保障資金安全，共益?zhèn)顿Y人會(huì)以共益?zhèn)碛幸患?jí)優(yōu)先權(quán)作為必要條件，與之類似的，2022年11月出臺(tái)的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（俗稱“金融16條”）第八條“鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持”中明確提到，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)為保交樓提供的配套融資與專項(xiàng)借款，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目竣工后剩余貨值的銷售回款應(yīng)按照“后進(jìn)先出”原則優(yōu)先償還，這實(shí)際上就是為自身設(shè)立了一級(jí)優(yōu)先權(quán)?？梢?jiàn)，共益?zhèn)顑?yōu)先受償，是共益?zhèn)顿Y方的重要關(guān)切。

房地產(chǎn)企業(yè)引入共益?zhèn)Y金，繞不開(kāi)的便是多個(gè)優(yōu)先債權(quán)之間何者優(yōu)先受償?shù)膯?wèn)題。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的共益?zhèn)c建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的清償順位問(wèn)題，目前法律與司法解釋并未作出明確的規(guī)定，但《破產(chǎn)法司法解釋二》第三條及《破產(chǎn)法司法解釋三》第二條第二款規(guī)定，在先設(shè)定的擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先于共益?zhèn)鶛?quán)，同時(shí)《建設(shè)工程司法解釋一》第三十六條又規(guī)定了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，因此易得出建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于共益?zhèn)鶛?quán)的結(jié)論。在一般企業(yè)引入共益?zhèn)鶗r(shí)，不得影響此前已就債務(wù)人特定財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的債權(quán)人的清償利益，也不得影響在先的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。這一結(jié)論似乎為房企引入共益?zhèn)鶛?quán)蒙上了陰影，但并非沒(méi)有應(yīng)對(duì)措施。

首先，部分地區(qū)的地方法院工作指引中對(duì)擔(dān)保債權(quán)與共益?zhèn)鶛?quán)的優(yōu)先性進(jìn)行了嘗試性的調(diào)整，如《上海市高級(jí)人民法院破產(chǎn)審判工作規(guī)范指引》第一百一十二條即規(guī)定，在清償對(duì)特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的債權(quán)之前，應(yīng)當(dāng)先清償管理、處置該財(cái)產(chǎn)所發(fā)生的有關(guān)破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)。這一規(guī)定為房企引入的共益?zhèn)鶅?yōu)先于擔(dān)保債權(quán)提供了依據(jù)。困境房企的在建項(xiàng)目往往已被其抵押給金融機(jī)構(gòu)，其上設(shè)立抵押債權(quán)，但由于共益?zhèn)Y金用于在建項(xiàng)目的續(xù)建，可視為處置該項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)所發(fā)生的共益?zhèn)鶆?wù)，可以優(yōu)先于擔(dān)保債權(quán)。

其次，法律沒(méi)有明確禁止共益?zhèn)谫Y優(yōu)先于工程款債權(quán)受償，為提高投資人資金安全保障，共益?zhèn)摹耙患?jí)優(yōu)先權(quán)”具有約定空間。實(shí)務(wù)中債權(quán)人之間可以通過(guò)協(xié)商，調(diào)整工程款債權(quán)、擔(dān)保債權(quán)的順位及優(yōu)先清償范圍，約定共益?zhèn)鶅?yōu)先于工程款與擔(dān)保債權(quán)受償。同樣在上述林垟公司預(yù)重整案中，在預(yù)重整階段，潛在共益?zhèn)顿Y人與林垟公司債權(quán)人就共益?zhèn)顺鲞_(dá)成合意，各方約定林垟公司后續(xù)的所有應(yīng)收房款及銷售回款扣減稅款后，剩余的50%分配給共益?zhèn)?0%分配給抵押權(quán)、20%預(yù)留；續(xù)建借款退出后，上述比例順序不再進(jìn)行，剩余根據(jù)法定順序分配。

可見(jiàn)，若能夠證明項(xiàng)目續(xù)建增值大于其續(xù)建成本，說(shuō)服各債權(quán)人讓渡一部分優(yōu)先權(quán)即具有可操作性，在民事合意為準(zhǔn)的指導(dǎo)原則下，各方可就共益?zhèn)鶅?yōu)先受償達(dá)成一個(gè)較為折中的方案，最終順利引入共益?zhèn)Y金以推動(dòng)在建項(xiàng)目續(xù)建。

3.共益?zhèn)c重整程序的銜接

如前所述，共益?zhèn)谄飘a(chǎn)程序啟動(dòng)前后皆可介入，其在破產(chǎn)程序啟動(dòng)前介入，會(huì)產(chǎn)生與重整程序的銜接問(wèn)題。

在債務(wù)人、臨時(shí)管理人、債權(quán)人等合意引入共益?zhèn)顿Y后，或可依據(jù)已有的地方性司法解釋確認(rèn)共益?zhèn)鶆?wù)性質(zhì)及受償順序，或可在法院的指導(dǎo)支持下，通過(guò)復(fù)函、債權(quán)人會(huì)議草案、重整計(jì)劃草案等方式確認(rèn)共益?zhèn)顿Y的關(guān)鍵共識(shí)，以引入共益?zhèn)Y金用于續(xù)建項(xiàng)目。在此基礎(chǔ)上對(duì)外招募潛在的重整投資人，也將具有更大的吸引力。

正式進(jìn)入破產(chǎn)重整程序后，債務(wù)人、管理人、債權(quán)人等各方應(yīng)及時(shí)通過(guò)債權(quán)人會(huì)議表決等方式，將預(yù)重整階段達(dá)成的合意轉(zhuǎn)為正式的共益?zhèn)顿Y方案或重整計(jì)劃草案，并最終交由法院裁定批準(zhǔn)。

至此，破產(chǎn)房企的在建項(xiàng)目通過(guò)共益?zhèn)Y金得到了竣工保障，項(xiàng)目貨值也因此得到提升，最終使全體債權(quán)人利益得到了保護(hù)。

4.共益?zhèn)谫Y的重點(diǎn)關(guān)注

在綜合上述實(shí)踐路徑的基礎(chǔ)上，在共益?zhèn)谫Y過(guò)程中，投資人、管理人等各方為保證共益?zhèn)谫Y的順利推進(jìn)與安全退出，還需要著重關(guān)注以下兩個(gè)方面。

第一，尤以投資人角色為關(guān)鍵，需要先行確認(rèn)在建項(xiàng)目的續(xù)建后增值能否覆蓋其續(xù)建成本，此為啟動(dòng)房企共益?zhèn)谫Y的先決條件與必要條件，也是共益?zhèn)鍍數(shù)幕A(chǔ)。重整項(xiàng)目房產(chǎn)本身銷售價(jià)值越高、房源預(yù)銷售情況越好，房產(chǎn)盤(pán)活的可能性越大，引入共益?zhèn)幕A(chǔ)就越堅(jiān)實(shí)。

第二，共益?zhèn)谫Y的順利進(jìn)行離不開(kāi)債務(wù)人、債權(quán)人、法院等各方合意。目前法律法規(guī)對(duì)于共益?zhèn)母黜?xiàng)規(guī)定尚不成熟，對(duì)于共益?zhèn)恼J(rèn)定、共益?zhèn)那鍍旐樜坏汝P(guān)鍵問(wèn)題以及一些細(xì)節(jié)性、程序性的問(wèn)題均未作出明確規(guī)定，更不論形成一個(gè)較為完整成熟的法律體系。因此，為合規(guī)考慮，也需要通過(guò)各方合意并最終形成書(shū)面文件的方式，將共益?zhèn)鶎?shí)踐操作合法化、合規(guī)化。無(wú)論是法院書(shū)面復(fù)函、批復(fù)，還是債權(quán)人會(huì)議表決文件等，都是目前實(shí)踐中已有且較為高效合理的合規(guī)方式。而只有就共益?zhèn)拇_認(rèn)與優(yōu)先受償?shù)汝P(guān)鍵問(wèn)題達(dá)成一致，才能打消潛在投資人的疑慮，提升共益?zhèn)氲男省?/span>

三、結(jié)語(yǔ)

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)模式，陷入困境且有紓困價(jià)值的房企，往往面臨的都是在建工程的續(xù)建問(wèn)題，而這一問(wèn)題的關(guān)鍵又在于續(xù)建資金的引入。傳統(tǒng)融資方式如銀行貸款等，有其覆蓋面小、準(zhǔn)入嚴(yán)格等局限；較為熱門(mén)的破產(chǎn)程序尤其是破產(chǎn)重整，盡管可以吸引更多市場(chǎng)主體的投資，但其所含風(fēng)險(xiǎn)與后續(xù)管理的復(fù)雜度，又嚴(yán)重影響了資金進(jìn)場(chǎng)的效率。

共益?zhèn)顿Y作為困境房企在破產(chǎn)程序中引入增量資金用于在建項(xiàng)目續(xù)建竣工的新興模式，因其自身的制度優(yōu)越性，加之對(duì)目前市場(chǎng)需求的契合，逐步為各方所關(guān)注與重視。

作為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的大金額投資，共益?zhèn)軌蛞揽糠梢?guī)定以及破產(chǎn)程序的各方合意，取得一定乃至超級(jí)優(yōu)先權(quán)，從而極大保障資金安全，也解決了潛在投資人最大的顧慮，以此吸引更廣泛的市場(chǎng)主體參與。同時(shí)，共益?zhèn)顿Y人作為較為單純的資金提供者，其在最低限度參與下，僅需著重關(guān)注資金監(jiān)管與項(xiàng)目回款，免去了后續(xù)管理乃至接盤(pán)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的繁雜與風(fēng)險(xiǎn)。

基于此，目前實(shí)踐中也已經(jīng)出現(xiàn)愈來(lái)愈多的共益?zhèn)晒Π咐?，挽救了許多本已爛尾的樓盤(pán)項(xiàng)目。

困境房企被人民法院受理破產(chǎn)清算申請(qǐng)后，并非只有賤賣資產(chǎn)，退出市場(chǎng)一種結(jié)局。合理并積極地運(yùn)用共益?zhèn)贫?，能夠最大程度利用外部資金，盤(pán)活爛尾項(xiàng)目，保障房企本身和各債權(quán)人的利益，應(yīng)是可選擇和探索的路徑之一。

王靖

上海市華誠(chéng)律師事務(wù)所合伙人，上海律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員，上海市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)上海破產(chǎn)管理人報(bào)酬專項(xiàng)基金管理委員會(huì)委員，庭外重組、預(yù)重整業(yè)務(wù)研究委員會(huì)委員，上海市企業(yè)清算協(xié)會(huì)重整、預(yù)重整專業(yè)委員會(huì)副主任管理人協(xié)會(huì)上海破產(chǎn)管理人報(bào)酬專項(xiàng)基金管理委員會(huì)委員

業(yè)務(wù)方向：破產(chǎn)與重組、民事訴訟與仲裁