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目前，法院審理的涉及到業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其它相關(guān)民事主體相互之間的訴訟越來越多，類型越來越復(fù)雜，不僅有常規(guī)的業(yè)主知情權(quán)訴訟、撤銷權(quán)訴訟，還有物業(yè)管理區(qū)域劃分之爭、維修資金使用糾紛、公共收益返還糾紛、物業(yè)用房占用之爭等等，本律師結(jié)合自己長期從事物業(yè)管理法律服務(wù)的經(jīng)驗，對于常見的建筑物區(qū)分所有權(quán)案件處理中的一些常見焦點、難點問題，提出自己的一孔之見，與大家分析討論。
為了更好的討論一系列建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，在此，本律師分成如下幾個問題討論：一、業(yè)主委員會與業(yè)主大會的民事訴訟主體資格及相關(guān)問題；二、業(yè)主知情權(quán)訴訟的范圍邊界與其它問題；三、業(yè)主撤銷權(quán)司法審查的邊界及其它問題；四、公共收益返還類訴訟常見疑難問題；五、物業(yè)管理資料移交和物業(yè)公司維修義務(wù)訴訟常見疑難問題。
一、 業(yè)主委員會與業(yè)主大會的民事訴訟主體資格及相關(guān)問題
從目前司法實踐看，涉及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的訴訟案件類型比較多，通常意義上講，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的民事訴訟主體資格，不管是作為原告，還是作為被告，司法實踐中爭議較少，但是實踐中對業(yè)主大會、業(yè)委會作為民事訴訟主體資格的一系列問題還是有較大的爭議，司法實踐也不盡統(tǒng)一，這里對于關(guān)于業(yè)主大會、業(yè)委會的民事訴訟主體資質(zhì)的系列問題與各位讀者展開討論：
1. 業(yè)主大會與業(yè)委會主體資格的區(qū)別與聯(lián)系問題
什么情況下業(yè)委會作為原告或被告，什么情況下業(yè)主大會作為原告或被告，有些案件還是有較大的爭議。首先，關(guān)于業(yè)主大會、業(yè)委會作為原告的問題，比如說起訴被炒掉的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交資料、公共收益，起訴承包本小區(qū)工程的施工單位質(zhì)量不合格等等，到底是業(yè)委會提起訴訟還是業(yè)主委員會提起訴訟呢？目前，并沒有明確的法律和行政法規(guī)的規(guī)定，只有最高人民法院[2002]民立他字第46號《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復(fù)函》（現(xiàn)行有效）中答復(fù)到：根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條的規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項費、公共部位維護費及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟。該復(fù)函承認了業(yè)主委員會在一定條件下具有民事訴訟主體資格。本案中，業(yè)主私占公共場區(qū)搭建建筑物的行為已侵害到其他業(yè)主的利益，業(yè)主委員會可以作為原告起訴。司法實踐中，法院大多數(shù)情況下也會受理業(yè)主委員會作為原告的各類訴訟，但是，考慮到業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，一般情況下，業(yè)主委員會起訴需要業(yè)主大會的授權(quán)，即：經(jīng)過業(yè)主大會表決授權(quán)后業(yè)主委員會才有相應(yīng)的民事訴訟主體資格。
這里還需要討論的是：業(yè)主大會有無做原告的民事主體資格呢？根據(jù)最高人民法院網(wǎng)2016年9月19日發(fā)布的指導(dǎo)案例65號：上海市虹口區(qū)久樂大廈小區(qū)業(yè)主大會訴上海環(huán)亞實業(yè)總公司業(yè)主共有權(quán)糾紛案，明確了業(yè)主大會可以作為原告進行訴訟，法院裁決認為：“業(yè)主大會要求補繳維修資金的權(quán)利，是業(yè)主大會代表全體業(yè)主行使維護小區(qū)共同或公共利益之職責的管理權(quán)?！北韭蓭熣J為，最高院以答復(fù)的形式認可了業(yè)主委員會的民事訴訟主體資格，但是不等于排除了業(yè)主大會作為原告進行民事訴訟的主體資格，有觀點認為業(yè)主大會類似于公司的股東會或股東大會，一般情況下不具備民事訴訟主體資格，顯然沒有注意到業(yè)主大會本身的特殊性，業(yè)主大會本身具有直接進行民事行為的一定權(quán)利，而不是必然要作出決議后一定要通過業(yè)主委員會實施，比如說開設(shè)銀行賬戶，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)合同等等，所以我們的結(jié)論是業(yè)主大會也可以作為民事訴訟的原告，至于對于具體案件，是業(yè)委會作為原告，還是業(yè)主大會作為原告，應(yīng)當由業(yè)主投票自行決定，司法實踐中沒有必要明確規(guī)定某一類案件是由業(yè)主大會作原告還是由業(yè)主委員會作原告。實際上，由于不管業(yè)主委員會作原告還是業(yè)主大會作原告，均需要召開業(yè)主大會授權(quán)，二者誰作原告其實無本質(zhì)區(qū)別，均為全體業(yè)主具體的意思體現(xiàn)，現(xiàn)實中也沒有必要二者都作為原告進行訴訟。
關(guān)于業(yè)主大會、業(yè)主委員會作被告的問題，相對來說比較復(fù)雜，本律師認為應(yīng)當根據(jù)案件類型的不同有所區(qū)分，在此我們分幾個小問題進行討論，首先，關(guān)于業(yè)主委員會作為被告，通常意義上是被允許的，目前最為主要的明確的依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函》（[2005]民立他字第8號）（現(xiàn)行有效），其中明確：“根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進行民事活動，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔。業(yè)主委員會與他人發(fā)生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟?！彼裕瑯I(yè)主委員會作為被告從最高院的復(fù)函來看不存在問題，具體司法實踐案例中，業(yè)主委員會作為被告的情況亦大量存在。
從司法實踐看，業(yè)主大會或業(yè)委會可能作為被告的情況有四類：一是業(yè)主的知情權(quán)訴訟，比如，業(yè)主要求公開小區(qū)的公共收益；二是業(yè)主的撤銷權(quán)訴訟，業(yè)主要求撤銷業(yè)主大會調(diào)整物業(yè)費標準的決議；三是業(yè)主委員會或業(yè)主大會與其它民事主體的合同糾紛，最為常見的是業(yè)主委員會拖欠施工單位工程款的糾紛；四是業(yè)主大會或業(yè)主委員會作為被告的侵權(quán)糾紛，比如，外墻脫落傷人所引發(fā)的民事訴訟。
首先，對于業(yè)主的知情權(quán)訴訟，本律師認為應(yīng)當以業(yè)主委員會作為被告，原因是業(yè)主知情權(quán)的資料一般是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會所保管，比如說物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主大會議事規(guī)則，停車位分配制度等等，當然，如果有些資料是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，比如說停車費收取情況，也可以將物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為被告，如果業(yè)主大會作為被告，其非常設(shè)機構(gòu)，顯然難以提供知情權(quán)的資料。
其次，對于撤銷權(quán)訴訟的被告問題，則應(yīng)當根據(jù)要求撤銷的內(nèi)容而定，簡單的說，如果是業(yè)主大會作出的決議，則被告應(yīng)當是業(yè)主大會，如果是業(yè)主委員會作出的決議（包括超權(quán)限所作決議），則被告應(yīng)當是業(yè)主委員會，這一點與民法典第280條規(guī)定相符，該條明確規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！逼涿鞔_區(qū)分了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決議，所以，一般情況下，業(yè)主行使撤銷權(quán)時應(yīng)當根據(jù)決議作出的主體選擇不同被告。司法實踐中業(yè)主大會作出的決議，業(yè)主卻告了業(yè)主委員會，法院也進行了實體審判，如李曉峰等與上海市松江區(qū)鑫山匯眾苑（象嶼都城）業(yè)主委員會業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案【案號： (2020)滬01民終10814號】，二審法院認為一般而言，針對業(yè)主委員會的決議，應(yīng)以業(yè)主委員會為被告；針對業(yè)主大會的決議，應(yīng)以業(yè)主大會為被告。然而，業(yè)主大會作為全體業(yè)主集體決策的議事會議，本身并不具有實體性，而業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)負責處理日常事務(wù)，從應(yīng)訴能力、訴訟便捷處理等方面考量，此類情形下將業(yè)主委員會列為被告亦可，相應(yīng)訴訟后果仍應(yīng)由全體業(yè)主承擔。
本律師認為，如果考慮到業(yè)主大會的所有決議一般都要業(yè)委會執(zhí)行，業(yè)委會作被告其實質(zhì)就是要停止執(zhí)行業(yè)主大會的決議，也似乎能講的通，但是如果是業(yè)主委員會作出決議來訴訟業(yè)主大會則難以自圓其說。
再次，業(yè)主委員會或業(yè)主大會與其它民事主體的合同糾紛。比如，業(yè)委會與施工單位簽署合同，使用維修資金對小區(qū)外墻進行粉刷，工程完成后，業(yè)委會換屆，新一屆業(yè)委會以各種理由拒不支付工程款。司法實踐中，既有業(yè)委會作被告的，也有業(yè)主大會作被告的。以業(yè)委會作被告，如吉林市安宇建筑工程有限責任公司與吉林市水韻名城業(yè)主委員會建設(shè)工程施工合同糾紛一案【案號：(2020)吉0211民初1525號】，建筑公司即以業(yè)委會為被告要求支付工程款項。以業(yè)主大會作被告，如上海韶韻建筑工程有限公司與上海市楊浦區(qū)大運盛業(yè)主大會建設(shè)工程合同糾紛一案【案號：(2021)滬0110民初9462號】，建筑公司即以業(yè)主大會為被告要求支付小區(qū)屋頂和外墻等公共部位防水維修施工費用。
如果按照（[2005]民立他字第8號）最高院的《復(fù)函》，業(yè)委會代表業(yè)主大會進行民事活動，被告理應(yīng)為業(yè)委會。從另外一個角度講，即使使用維修資金經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，甚至施工合同也是業(yè)主大會和物業(yè)公司共同與施工單位簽署的，但是合同和小區(qū)事務(wù)的具體執(zhí)行一般是業(yè)主委員會，從這個意義上講，更合適的被告也應(yīng)當是業(yè)主委員會，以業(yè)主大會作被告，反而不利于案件事實的查清，所以，對于這類訴訟，本律師更傾向于被告應(yīng)當是業(yè)主委員會。
最后，是業(yè)主大會或業(yè)主委員會作為被告的侵權(quán)糾紛，這類案件常見有外墻脫落致他人損害或其它公共部位、公共設(shè)施造成他人權(quán)利被侵害的情況，本律師認為應(yīng)當以業(yè)主委員會作為被告為宜，理由同上，不再贅述。
2. 業(yè)主委員會“真空期”的訴訟主體資格問題
業(yè)主委員會的“真空期”其實有兩種情況：一是業(yè)主委員會已經(jīng)到期，但是仍然愿意履行職責，業(yè)主委員會成員積極作為的情況；二是業(yè)主委員會已經(jīng)到期或業(yè)委會大部分成員辭職，業(yè)主委員會成員不愿意繼續(xù)履行職責的情況。我們先討論一下作原告的情況，如果過期的業(yè)委會經(jīng)過業(yè)主大會的授權(quán)，代表全體業(yè)主提出訴訟，本律師認為，即使其已經(jīng)到期，也應(yīng)當賦予其民事訴訟主體資格，從法理上講，屬于訴訟擔當?shù)母拍?，也可以理解為授?quán)委托的概念，當然如果已經(jīng)辭職的業(yè)委會由于無法正常組織召開業(yè)主大會，其不愿意作為，亦無法代表全體業(yè)主進行訴訟。
至于“真空期”業(yè)委會作被告的情況，過期的業(yè)委會其實是代表全體業(yè)主承擔法律責任，必須賦予其一定的民事訴訟主體資格，本律師認為也就應(yīng)屬于訴訟擔當?shù)姆懂?。但是，需要注意的是，在?zhí)行時，不宜對業(yè)委會的負責人進行“限高”或采取其它強制執(zhí)行手段，因為其并非法定的實體權(quán)利和義務(wù)人。從業(yè)委會工作的實際情況看，業(yè)委會到期繼續(xù)履行職責的情況非常普遍，從政府行政管理角度講，沒有明確規(guī)定業(yè)委會到期不能履行職責，政府一般也不會叫停其正常工作，只是在已經(jīng)啟動換屆工作情況下，業(yè)委會的工作會受到一定限制。
實踐中，還有居民委員會“代行”業(yè)主委員會職責的說法，有些地方性法規(guī)作出了明確規(guī)定，如《上海市居民委員會工作條例》第20條第二款規(guī)定：“因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，居民委員會應(yīng)當在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織業(yè)主討論決策住宅小區(qū)公共管理事務(wù)，經(jīng)業(yè)主大會委托也可以暫時代行業(yè)主委員會的相關(guān)職責。房屋行政管理部門應(yīng)當加強對居民委員會代行業(yè)主委員會相關(guān)職責的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和服務(wù)工作?！北韭蓭熣J為，這里也需要引入“訴訟擔當”的概念，即訴訟擔當人基于權(quán)利人的授權(quán)而成為適格的訴訟主體，實踐中，沒有明確法律規(guī)定情況下，居委會不管是作為原告代全體業(yè)主起訴維權(quán)，還是作為被告代全體業(yè)主應(yīng)訴，均有相當?shù)碾y度。
關(guān)于“真空期”業(yè)主大會的訴訟主體資格問題，本律師認為就業(yè)主大會而言，不存在“真空期”問題。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第8條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會?！睂嵺`中業(yè)主大會也不存在換屆的問題，只存在業(yè)主委員會的換屆，所以，在業(yè)主大會經(jīng)過了成立的程序后，不管業(yè)委會是否到期，其訴訟主體資格一直客觀存在。
3. 民事案件中業(yè)主委員會抑或業(yè)主大會承擔法律責任分析
業(yè)主大會或業(yè)主委員會如何承擔民事責任，也是訴訟或執(zhí)行中必須要解決的問題，這里有幾點需要說明的：一是一般情況下，法院判令業(yè)主委員會承擔金錢給付責任的情況，應(yīng)當由全體業(yè)主承擔責任或者說業(yè)主大會承擔責任；二是對于非金錢給付義務(wù)，比如說返還原物、公開小區(qū)管理資料等等，一般情況下應(yīng)當由業(yè)主委員會承擔責任；三是對于金錢給付義務(wù)的執(zhí)行問題，一般可從維修資金直接劃扣或讓物業(yè)公司協(xié)助執(zhí)行小區(qū)的公共收益。對于一些費用不應(yīng)當由全體業(yè)主承擔，而應(yīng)當由部分業(yè)主承擔的情況，比如說某一棟樓外立面維修費用要支付給施工單位，法院亦可以直接扣劃整個小區(qū)維修資金專戶的款項，分戶賬目的具體分攤留待業(yè)主大會（業(yè)主委員會）自行處理。
二、 業(yè)主知情權(quán)訴訟的范圍邊界與其它問題
業(yè)主知情權(quán)訴訟的法律依據(jù)，從民法典規(guī)定看，合同篇典型合同中物業(yè)服務(wù)合同第943條的規(guī)定。明確具體的法律依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》（以下簡稱“《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》”）第13條規(guī)定：“業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。”司法實踐中，業(yè)主的知情權(quán)訴訟并不罕見，也存在一些司法實踐上的爭議，在此，筆者就業(yè)主知情權(quán)訴訟問題展開討論：
《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》雖已明確業(yè)主享有知情權(quán)的內(nèi)容，但該內(nèi)容表述過于模糊、籠統(tǒng)，司法實踐中難以操作。有的法院依據(jù)該條款認為只要業(yè)主請求的事項包括在該條款中，便事無巨細的都要求業(yè)委會滿足業(yè)主的訴請；有的法院則依據(jù)該條款的內(nèi)容并結(jié)合自身判斷及利弊因素從而判定部分滿足業(yè)主要求。至于究竟該如何判定業(yè)主知情權(quán)的界限，本律師認為可參考《公司法》中股東知情權(quán)的相關(guān)規(guī)定?！豆痉ā返?3條規(guī)定：“股東有權(quán)查閱、復(fù)制公司章程、股東會會議記錄、董事會會議決議、監(jiān)事會會議決議和財務(wù)會計報告。股東可以要求查閱公司會計賬簿”。可見，公司法中已經(jīng)明確股東可以查閱的具體事項。對于股東查閱公司會計賬目的問題更做了詳細的規(guī)定，“股東要求查閱公司會計賬簿的，應(yīng)當向公司提出書面請求，說明目的。公司有合理根據(jù)認為股東查閱會計賬簿有不正當目的，可能損害公司合法利益的，可以拒絕提供查閱，并應(yīng)當自股東提出書面請求之日起十五日內(nèi)書面答復(fù)股東并說明理由。公司拒絕提供查閱的，股東可以請求人民法院要求公司提供查閱”。公司法在股東知情權(quán)的規(guī)定上權(quán)衡利弊，既保障股東合法的知情權(quán)，也避免股東知情權(quán)的濫用，妨礙公司的正常運轉(zhuǎn)，在賦予公司一定否決權(quán)的同時又給予股東相對的救濟。公司的運營涉及到公司的商業(yè)秘密，公司有證據(jù)證明股東有不正當目的，可以不予查閱，但是小區(qū)物業(yè)管理運作則不同，一般不涉及業(yè)主秘密或隱私，正常情況下，所有業(yè)委會對外簽署的合同、維修資金使用的原始財務(wù)憑證，業(yè)委會均應(yīng)當提供。從目前我國的立法趨勢和現(xiàn)實需要看，保障小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的知情權(quán)是大勢所趨，2021年1月1日生效的民法典第943條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當定期將服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告”。各地物業(yè)管理規(guī)定或條例也有對物業(yè)管理服務(wù)事項公布的具體要求。
業(yè)主的知情權(quán)實務(wù)操作還有幾個問題值得探討：1.知情權(quán)的時效問題。從目前司法實踐看，對于業(yè)主知情權(quán)的保護，并無訴訟時效的限制，從保護業(yè)主權(quán)利方面看是可行的，但是帶來一個難以處理的問題，業(yè)主要求知情的事項跨度達10年以上，如果法院完全按照業(yè)主訴求“照單全收”進行裁決，往往不能保證業(yè)主委員會有相關(guān)的資料，這就需要業(yè)主明確知情的具體內(nèi)容，比如說可以要求知情業(yè)委會會議決議，但是不能籠統(tǒng)地要求復(fù)制業(yè)主委員會決議，而應(yīng)當明確決議的具體事項，如果業(yè)主不能說明，則不應(yīng)當?shù)玫街С?/span>。還有，如果業(yè)主委員會明確表示自己沒有相關(guān)資料，客觀上也較有可能存在這種情況，比如業(yè)委會換屆后未進行移交，業(yè)委會只有本屆資料，法院如果一定要判決提供所有業(yè)委會資料，顯然不可行；2.知情權(quán)的提出主體資格的限制。一般情況下只要是小區(qū)的業(yè)主，均可以行使對小區(qū)公共事務(wù)的知情權(quán)，對于使用權(quán)人，如租客的知情權(quán)，目前沒有法律或司法解釋的支持。對于新業(yè)主是否可以起訴知情其成為業(yè)主之前的小區(qū)公共事宜，司法實踐中尚無定論，本律師傾向于從寬原則，一方面考慮小區(qū)公共事務(wù)的延續(xù)性；另一方面新業(yè)主作為新的建筑物區(qū)分所有權(quán)人之一，理應(yīng)有權(quán)了解小區(qū)以前的公共事務(wù)。3.物業(yè)公司作為知情權(quán)被告主體問題。從《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》看，業(yè)主要知情的相對方并不拘泥于業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以成為知情權(quán)的對象，司法實踐中也不乏相關(guān)的案例，如趙亞東、闞亞娟等與上海曹安國際商城商貿(mào)市場經(jīng)營管理有限公司業(yè)主知情權(quán)糾紛一案【案號：(2020)滬02民終1445號】，一二審法院判決物業(yè)公司應(yīng)當配合業(yè)主查閱相關(guān)資料以實現(xiàn)業(yè)主的知情權(quán)。對于酬金制收費的小區(qū)，物業(yè)公司應(yīng)當提供所有物業(yè)管理的資料；對于包干制小區(qū)，公共收益情況則應(yīng)當提供，其它相應(yīng)資料的提供可參照民法典第943條的規(guī)定；4. 業(yè)主知情權(quán)與業(yè)主隱私權(quán)的邊界問題。關(guān)于業(yè)主知情權(quán)，實踐中需平衡知情權(quán)與隱私權(quán)之間的關(guān)系，例如停車位的出租情況，只需對應(yīng)特定門戶的業(yè)主，無需披露業(yè)主個人信息，又如業(yè)主大會的投票情況，也無需具體到每個業(yè)主的具體投票情況；至于業(yè)主知情權(quán)的行使限制，因業(yè)主知情權(quán)不涉及商業(yè)秘密，可以允許查閱會計賬簿、原始會計憑證等，以不影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會正常運轉(zhuǎn)為限。
三、 業(yè)主撤銷權(quán)司法審查的邊界及其它問題
關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)的規(guī)定主要是民法典和《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》。民法典第280條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！薄督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第12條規(guī)定：“業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)民法典第二百八十條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當在知道或者應(yīng)當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使?！笨梢?，業(yè)主要享有撤銷權(quán)，應(yīng)具備如下要件:（1）業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出了決定；（2）業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益或者違背法定程序；（3）撤銷權(quán)的行使，必須在法定除斥期間內(nèi)以訴訟方式向人民法院提起。
關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)，本律師認為有幾個問題需要探討：1.法院一般如何認定侵害業(yè)主合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序；2.如何審查撤銷權(quán)中的焦點問題--業(yè)主投票權(quán)合法合規(guī)問題；3.在具體案件處理上，法院對舉證責任如何分配，舉證責任的邊界如何？4.對于業(yè)主委員會的選舉、換屆是否可以提出訴訟的問題。以上四個問題本律師在下文分別分析：
對于業(yè)主合法權(quán)益的侵害，司法實踐中常見的有增加物業(yè)管理費標準、小區(qū)綠化改車位影響部分業(yè)主生活、維修資金使用費用過高等等，而程序上的權(quán)利侵害主要是業(yè)主未能參加投票、投票的權(quán)數(shù)達不到法定要求、選票送達不符合程序、填寫票時有代簽署情況等等。合法權(quán)益的侵害一般根據(jù)表決的事項由法官來綜合評判對起訴業(yè)主的影響，而程序上的違法問題相對來說比較復(fù)雜：一方面有法律、法規(guī)明確規(guī)定的程序要求，比如說業(yè)主大會召開應(yīng)當提前15天就表決事項進行公示，按照民法典278條規(guī)定，業(yè)主表決應(yīng)當達到“雙參與”“雙通過”的法定要求等等，如有違反，一般法院都可以對業(yè)主大會決議進行撤銷；另一方面所謂的程序是小區(qū)的《議事規(guī)則》所規(guī)定的，比如說《議事規(guī)則》規(guī)定了送達選票應(yīng)當有兩個以上業(yè)主見證，但實際操作中業(yè)委會少了這個見證環(huán)節(jié)，這種違反了《議事規(guī)則》的程序是否也屬于違反“法定程序”，本律師認為不宜一概認定為違反了《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》法定程序，應(yīng)當區(qū)別對待，如果判定下來違反“約定程序”對結(jié)果不會有較大影響，業(yè)委會也不是有意而為之，比如說通知開會時間地點不明確、未按照《議事規(guī)則》公告送達情況、開票時間延后等等，這些往往不足以影響投票結(jié)果，不宜認定為程序違法而被撤銷，反之，違反了約定程序可能會直接影響投票結(jié)果，比如說《議事規(guī)則》要求業(yè)主投票一定要核對身份證、房產(chǎn)證才能投票，但是業(yè)委會并未核實，再比如說《議事規(guī)則》規(guī)定不能采用投信箱方式送達，而業(yè)委會操作中卻采用了這種方式，大大提高了投票率，但違反了《議事規(guī)則》的約定，這些情況可能會直接影響投票結(jié)果，法院可以考慮違反了《議事規(guī)則》的約定則予以撤銷業(yè)主大會決議。
如何審查撤銷權(quán)中的焦點問題--業(yè)主投票權(quán)合法合規(guī)問題，主要是民法典第278條規(guī)定的“雙參與”“雙多數(shù)”規(guī)則的應(yīng)用問題，這是業(yè)主對業(yè)主大會撤銷權(quán)訴訟中必然遇到的問題。根據(jù)民法典的新增規(guī)定，“業(yè)主共同決定事項,應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”。此處規(guī)定的是“參與表決”操作中爭議最大，它是指一定要業(yè)主投票，還是將選票給到業(yè)主也算其參與表決，本律師認為，此參與表決應(yīng)當指業(yè)主提交表決票。通常而言，業(yè)主參與表決的過程分為送達選票、提交/回收選票以及計票。已送達表決票的業(yè)主未反饋意見，不應(yīng)當視為參與表決，因為從法律上講，參與表決應(yīng)當以積極表示行為為準，而非消極不作為，民法典之所以作出這條規(guī)定，其目的就是為了保護業(yè)主的表決權(quán)，鼓勵業(yè)主積極投票，保證了投票結(jié)果有廣泛參與，防止業(yè)主以未參與表決為由不愿意執(zhí)行業(yè)主大會決議。當然，業(yè)主投票還有很多問題，考慮到并非新的焦點問題，不再贅述。
關(guān)于撤銷權(quán)舉證責任的分配問題，司法實踐中主要集中在違反程序規(guī)定上，關(guān)于違反法定程序的具體認定，可以考慮通過舉證責任的分配完成程序合法性的審查，如果業(yè)主大會（業(yè)主委員會）舉證證明其決議過程符合法定程序（邀請居民委員會或村民委員會派員列席、相關(guān)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會會議記錄完備等），則應(yīng)認定業(yè)主大會（業(yè)主委員會）就其決定的程序合法性完成舉證義務(wù)；如果業(yè)主進一步對計票結(jié)果提出異議，則應(yīng)就計票結(jié)果錯誤承擔舉證責任；如果業(yè)主舉證證明計票結(jié)果錯誤存在高度可能性，比如說有大量的業(yè)主表明自己未參加投票，但是計票卻顯示自己投票，則業(yè)主大會（業(yè)主委員會）應(yīng)提供原始選票，并就原始選票的真實性和完整性承擔舉證責任；如果業(yè)主大會（業(yè)主委員會）無法完成舉證義務(wù)，則應(yīng)承擔舉證不能的后果，法院可以徑行認定業(yè)主大會（業(yè)主委員會）決定存在瑕疵，也可以在法官監(jiān)督下重新計票。
關(guān)于業(yè)主委員會的選舉、換屆是否可以提出撤銷權(quán)訴訟的問題，實務(wù)上也有兩種截然相反的觀點，一種觀點認為，業(yè)主委員會委員的選舉結(jié)果屬于業(yè)主大會的決定，業(yè)主委員會委員不具備法定或約定的選任資格則導(dǎo)致業(yè)主程序權(quán)利受損，由此構(gòu)成可撤銷的決定?！段飿I(yè)管理條例》第十九條規(guī)定此類事項的行政救濟途徑并不意味著排除業(yè)主通過民事訴訟獲得救濟的可能；另一種觀點則認為，業(yè)主就業(yè)主委員會委員的選任資格或者流程提出異議的，由于此業(yè)主大會的召開系籌備組或者換屆改選小組實施的，籌備組或者換屆小組實際上是街道房管部門主導(dǎo)，雖然法律規(guī)定上是指導(dǎo)和監(jiān)督，但實際操作中是政府主導(dǎo)，業(yè)主大會作為被成立的對象，業(yè)主委員會作為被選舉出來的對象，根本未參與到選擇過程，對其提出民事訴訟顯然不合適，且業(yè)主完全可以就選舉過程提出異議，并提出行政復(fù)議或訴訟，這類行政訴訟亦非個案，業(yè)主完全有司法救濟的渠道。目前，司法實踐中傾向于認為不屬于法院受理民事訴訟的范圍，以裁定不予受理、駁回起訴居多，如吳濱等業(yè)主撤銷權(quán)糾紛一案【案號：(2017)滬01民終12655號】，吳濱等業(yè)主請求法院撤銷業(yè)委會換屆改選小組發(fā)布的《關(guān)于上海市浦東新區(qū)錦繡華城19街區(qū)小區(qū)業(yè)主委員會候選人名單的公告》的決議，一二審法院均認為起訴事宜僅涉及業(yè)主委員會組成人員的選舉事宜，不涉及相關(guān)業(yè)主的物權(quán)權(quán)益，故起訴人的起訴不屬于人民法院民事訴訟的受案范圍，起訴不符合民事訴訟的起訴條件，裁定對起訴不予受理。。
撤銷權(quán)訴訟中還有其它法律問題，比如說業(yè)主可否起訴撤銷業(yè)主大會與物業(yè)簽署的合同或其它對外行為，考慮到這是業(yè)主委員會對外的具體民事行為，而不是內(nèi)部決議，所以本律師認為不宜通過撤銷權(quán)訴訟來解決；關(guān)于在訴訟業(yè)主大會撤銷權(quán)案件中，是否增加業(yè)主委員會為被告的問題，司法實踐也有不同操作，考慮到業(yè)主委員會是業(yè)主大會召開的實際操作人，司法實踐中增加為宜。本律師也查詢過一些地方法院的案例，其以撤銷權(quán)起訴要求一定比例的業(yè)主參加方可，否則就駁回起訴，顯然與撤銷權(quán)的法律規(guī)定本意不符，相當部分撤銷權(quán)之訴就是業(yè)主大會或業(yè)委會的決議侵害了部分業(yè)主利益才引發(fā)的訴訟，如果要求20%業(yè)主，甚至更多業(yè)主才能進行撤銷權(quán)訴訟的話。法律要求20%業(yè)主作出原告方可提出撤銷權(quán)訴訟，顯然是混同了《物業(yè)管理條例》所規(guī)定的提議召開業(yè)主大會的要求，實為不妥。
四、 公共收益返還類訴訟常見疑難問題
按照民法典第282條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！边@種收入，我們一般稱之為公共收益，其主要是小區(qū)的停車費、電梯廣告費和一些公共部位的租賃費用，一般是由物業(yè)公司代全體業(yè)主收取，而有些物業(yè)公司在退出小區(qū)時卻拒不返還這些公共收益，業(yè)主委員會只能代表全體業(yè)主提出訴訟。本律師根據(jù)自己處理此類案件的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)有以下幾個問題在司法實踐中有不同的觀點：一是公共收益可否抵扣物業(yè)公司對公共部位的維修支出；二是物業(yè)公司的合理成本司法實踐中一般如何考慮；三是物業(yè)公司拒不提供收益的相關(guān)資料或不配合審計的處理；四是此類案件的訴訟時效起算問題，下面我們分別分析：
在業(yè)委會成立之前，公共部位維修費用理應(yīng)由開發(fā)商承擔保修責任或由全體業(yè)主來承擔，而不是從物業(yè)管理費中支出，但是業(yè)委會成立前，小區(qū)確實存在物業(yè)公司對外墻滲水、電梯維修的事項，所以物業(yè)公司往往要求在返還全體業(yè)主公共收益時，要求扣除自己墊付的維修費用，即：相互抵扣，但在司法實踐中對此卻有截然相反的觀點，一種觀點認為可以相互抵扣，因為均是同類的金錢給付義務(wù)，性質(zhì)一樣，可以抵扣；一種觀點則認為物業(yè)公司侵占全體業(yè)主公共收益返還，是對業(yè)主物權(quán)的侵害，而物業(yè)公司墊付的維修費用則是物業(yè)公司的無因管理行為，二者分屬不同的法律性質(zhì)和不同的法律關(guān)系，不應(yīng)相互抵扣，司法實踐中也分別有不同的裁判。本律師認為第二種觀點更有一定的合理性，公共收益返還和墊付費用的問題確實屬于不同法律性質(zhì)、不同法律關(guān)系，物業(yè)公司不應(yīng)作為不支付公共收益的抗辯，而可以另行訴訟。但是，需要說明的是如果物業(yè)公司就使用公共收益征求過業(yè)主意見，并獲得了業(yè)主同意，本律師認為這種情況下實際上是業(yè)主有意思表示愿意用公共收益承擔維修費用，則可以從公共收益中扣除物業(yè)公司墊付的費用。
關(guān)于物業(yè)公司的合理成本扣除司法實踐中一般如何考慮的問題，操作中也有不同觀點，一種觀點是法院自行酌定物業(yè)公司可以扣除一定比例作為管理成本；一種則要求物業(yè)公司提供一定的證據(jù)證明自己的管理成本，否則不予考慮。司法實踐中第一種觀點較多，本律師也比較認同第一種觀點，但是有幾個問題要說明：一是如果是酬金制收益小區(qū)，則不應(yīng)考慮物業(yè)公司管理成本，因為小區(qū)所有管理成本均已經(jīng)由全體業(yè)主承擔，物業(yè)公司提取了一定酬金；二是小區(qū)地面停車收益的管理成本和廣告收益、租金收益的管理成本應(yīng)當分別考慮，不應(yīng)當“一刀切”，客觀上，其管理成本是不一樣的，一般停車管理成本較高，而對于廣告的管理和租賃管理的管理成本較少，有些公共收益則沒有成本，比如說政府對于占用小區(qū)公共部位修建地鐵口的補償，就不存在要給物業(yè)公司成本的問題。
關(guān)于在公共收益訴訟中，物業(yè)公司拒不提供收益相關(guān)資料或不配合審計的處理，本律師處理的兩件案件是這樣的：一件是物業(yè)公司拒不提供相應(yīng)的證據(jù)，法院根據(jù)小區(qū)停車的具體情況酌定了公共收益；一件是物業(yè)公司提供的證據(jù)明顯與業(yè)主訴求不符，法院根據(jù)業(yè)委會提供的證據(jù)認定小區(qū)停車收益。小區(qū)停車作為原告的業(yè)委會還是比較容易舉證的，但是對于廣告費或者其它公共收益，業(yè)委會要舉出證據(jù)有一定難度，這種情況下往往對小區(qū)業(yè)委會不利，律師一般應(yīng)協(xié)助業(yè)委會找到初步的證據(jù)，比如小區(qū)安裝廣告的照片，否則，法院連酌定的基本依據(jù)都沒有。
關(guān)于公共收益的訴訟時效問題，一般應(yīng)當從業(yè)委會成立起算，例如業(yè)委會是2020年8月1日成立，成立3年內(nèi)其均可以向物業(yè)公司提出公共收益的訴訟，這主要是考慮到在業(yè)委會成立前，法律上沒有一個合格的主體可以向物公司主張權(quán)利，即：權(quán)利客觀上不能行使。也有司法實踐中，即使業(yè)委會成立過了3年才主張公共收益，法院也支持的案件，大部分是因為長期以來，公共收益未結(jié)算過，物業(yè)從未公示，法院認為未結(jié)算、業(yè)主不知曉具體數(shù)字的情況下，也不存在時效問題，從法院對訴訟時效問題掌握較寬松的角度來理解，不無道理。
五、 物業(yè)管理資料移交與物業(yè)公司維修義務(wù)訴訟常見疑難問題
根據(jù)民法典第949條規(guī)定：“?物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況?！痹谖飿I(yè)服務(wù)活動中，一方面是被更換的物業(yè)企業(yè)公共收益不移交給業(yè)委會，另一方面常見的問題便是小區(qū)管理資料的移交問題，這類案件在司法實踐中常見的問題有：一是原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資料移交范圍如何確定；二是原物業(yè)管理期間物業(yè)公共部位、公共設(shè)備設(shè)施維修義務(wù)如何界定，下文我們分別闡述：
民法典規(guī)定了上家物業(yè)應(yīng)當移交物業(yè)管理所必須的資料，何為必須的資料？國務(wù)院《物業(yè)管理條例》39條規(guī)定按照第29條規(guī)定的建設(shè)單位向前期物業(yè)管理公司移交資料，包括：“（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料?！边@些規(guī)定在具體操作中存在兩個問題：一是如果沒有移交資料更為具體的清單的話，在司法判決具體執(zhí)行時很難確定物業(yè)公司具體提供的相關(guān)資料；二是前期物業(yè)在接受物業(yè)管理時，開發(fā)商可能存在未將第29條規(guī)定的資料移交給物業(yè)公司的問題，況且有些樓盤是在2003年9月1日之前交付給物業(yè)公司管理的，當時國務(wù)院《物業(yè)管理條例》尚未生效。對于第一個問題，本律師認為，作為原告的業(yè)主委員會，應(yīng)當根據(jù)《條例》原則的規(guī)定列舉詳細的移交清單，比如說具體的設(shè)備名稱和資料及維修保養(yǎng)清單，司法實踐中，大多數(shù)法院還會支持在物業(yè)服務(wù)過程中形成的資料，如：小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄，小區(qū)弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水泵系統(tǒng)維修、養(yǎng)護記錄，小區(qū)公共收益賬冊等。對于是否增加開發(fā)商為第三人以查清當時開發(fā)商與原物業(yè)移交情況，本律師認為還是必要的，否則就會存在開發(fā)商確實未向物業(yè)公司移交資料的情況，而如果司法裁決又判決了物業(yè)公司承擔移交責任情況下，對物公司顯然不公且判決不具有可執(zhí)行性。
大多數(shù)業(yè)委會認為原物業(yè)公司服務(wù)不佳，在管理期間不及時維修對設(shè)施設(shè)備造成了損害，可能提出其對公共部位、公共設(shè)施設(shè)備進行維修的責任。法院一般是怎么處理的呢？從本律師遇到的案例看，對于業(yè)委會訴求物業(yè)公司的上述維修義務(wù)，法院大多數(shù)情況下是不予支付的，如佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)金棕櫚園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會與深圳市彩生活物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案【案號：(2020)粵06民終9128號】，天津市和平區(qū)誠基經(jīng)貿(mào)中心業(yè)主大會、長城物業(yè)集團股份有限公司天津分公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案【案號：(2020)津01民終6937號】，法院均不認可業(yè)委會要求物業(yè)公司承擔維修義務(wù)或維修費的訴請。
原因有二：一是小區(qū)的設(shè)施設(shè)備一般情況下使用時間較長，有些設(shè)施其本身的設(shè)計使用年限可能就是8年、10年，最長為20年，比如說消防、防水等等，如果再讓物業(yè)公司來承擔這些設(shè)施設(shè)備年久失修的設(shè)備，顯然不具有合理性；二是小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修，一般情況下應(yīng)當使用維修資金，但是業(yè)主委員會沒有成立，或者成立后大多不愿意使用維修資金，也是造成小區(qū)設(shè)備設(shè)施失修的重要原因，在物業(yè)公司有一定證據(jù)證明其已經(jīng)盡到一定的保養(yǎng)義務(wù)情況下，法院一般不會再讓物業(yè)公司承擔退場后的維修責任。
最后，圍墻式中國物業(yè)管理模式特殊性，決定了此類糾紛法律關(guān)系的復(fù)雜性和司法實踐的高難度，涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的案件總體來說，屬于較新型的案件，實踐也在發(fā)展變化中，上述內(nèi)容不可能窮盡所有此類糾紛，不完整、不恰當之處請各位物業(yè)管理專家和法務(wù)、律師同行指正。
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