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2023年11月24日下午，上海律協(xié)政府與社會(huì)資本合作專(zhuān)業(yè)委員會(huì)通過(guò)線(xiàn)上會(huì)議形式舉辦了“政府主導(dǎo)下的不動(dòng)產(chǎn)征收與社會(huì)資本參與城市更新”講座。本次講座由上海日盈律師事務(wù)所合伙人、上海律協(xié)不動(dòng)產(chǎn)征收（動(dòng)遷）專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員、上海律協(xié)城市更新法律服務(wù)與研究中心委員焦士雷律師主講。
焦士雷律師重點(diǎn)圍繞“政府主導(dǎo)下的不動(dòng)產(chǎn)征收”“社會(huì)資本參與城市更新”，兩個(gè)主題展開(kāi)，講解了在城市快速發(fā)展和變化的背景下，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和更新成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)步的關(guān)鍵因素；探討了政府主導(dǎo)下的不動(dòng)產(chǎn)征收與社會(huì)資本參與城市更新的話(huà)題。涵蓋了基礎(chǔ)設(shè)施投融資、公私權(quán)益平衡、城市更新實(shí)踐案例以及可持續(xù)發(fā)展模式等前沿議題；解讀了現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)征收法律框架，并著重強(qiáng)調(diào)了保護(hù)被征收人合法權(quán)益和處理糾紛的重要性；介紹了社會(huì)資本參與城市更新的方式，包括策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)；分享了一些典型的城市更新案例，展示了如何保留歷史風(fēng)貌并引入現(xiàn)代元素來(lái)提升城市競(jìng)爭(zhēng)力和居民生活水平；探討了可持續(xù)發(fā)展的城市更新模式，并強(qiáng)調(diào)了居民參與和綠色建筑設(shè)計(jì)的重要性；反映了當(dāng)前城市更新領(lǐng)域的趨勢(shì)和挑戰(zhàn)，即如何在不斷變化的環(huán)境中尋找到既能保護(hù)城市遺產(chǎn)又能滿(mǎn)足現(xiàn)代需求的更新策略。
一、政府主導(dǎo)下的不動(dòng)產(chǎn)征收
（一）不動(dòng)產(chǎn)征收中保障民生的規(guī)定
第一，不動(dòng)產(chǎn)（房屋）征收是城市建設(shè)和改善民生的重要工程。上海的房屋征收政策體系以2011年10月19日實(shí)施的《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》（即“71號(hào)令”，下稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則》）為基礎(chǔ)?！秾?shí)施細(xì)則》第一條 （目的和依據(jù)）：為了規(guī)范本市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（2011年1月21日實(shí)施），結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。上海的房屋征收政策體系被稱(chēng)為"71號(hào)令"，即《上海市國(guó)有土地上房屋拆遷與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》。該政策體系是根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布并實(shí)施的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》制定的。這個(gè)政策體系旨在規(guī)范房屋征收和補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公益，保障被征收人的合法權(quán)益。自2011年實(shí)施以來(lái)，上海進(jìn)入了一個(gè)被稱(chēng)為"拆遷時(shí)代"的階段，其中房屋拆遷和補(bǔ)償過(guò)程更加規(guī)范和公正。
第二，《實(shí)施細(xì)則》第二十七條（征收居住房屋的補(bǔ)償、補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)）：征收居住房屋的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，按照本細(xì)則規(guī)定給予被征收人、公有房屋承租人以下補(bǔ)償、補(bǔ)助：（一）被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格；（二）價(jià)格補(bǔ)貼；（三）特定房屋類(lèi)型的套型面積補(bǔ)貼；（四）居住困難戶(hù)的保障補(bǔ)貼；（五）搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)。據(jù)此，上海的征收補(bǔ)償方案確定為“數(shù)磚頭+居住困難保障”的方式，既避免了過(guò)去因單純“數(shù)人頭”引起的爭(zhēng)議，又能保障有安置需求的居住權(quán)益。上海的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例在2011年生效后，提供了針對(duì)性和可操作性的法律保障。與之前的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例相比，新的條例明確區(qū)分了公共利益和商業(yè)開(kāi)發(fā)為目的的拆遷行為，并將非公益目的的拆遷剔除出房屋征收范圍，還原了房屋征收的本質(zhì)。該條例將政府作為唯一合法的征收與補(bǔ)償主體，并兼顧公共利益和被征收人的合法權(quán)益。根據(jù)條例的規(guī)定，征收居住房屋應(yīng)給予被征收人不同形式的補(bǔ)償和補(bǔ)助，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格、價(jià)格補(bǔ)貼、套型面積補(bǔ)貼、居住困難戶(hù)的保障補(bǔ)貼、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)等。這些補(bǔ)償措施取代了之前簡(jiǎn)單的"鎖人頭"方式，使征收方案更加明確和具體。同時(shí)，條例還考慮到特殊情況下的補(bǔ)償需求。國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例為房屋征收提供了更加規(guī)范和公正的法律保障，促進(jìn)了公共利益和被征收人權(quán)益的兼顧。
第三，《實(shí)施細(xì)則》第四十四條 （居住房屋征收補(bǔ)償所得的歸屬和安置義務(wù)）征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。根據(jù)上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第44條的規(guī)定，對(duì)于征收居住房屋的被征收人，在取得貨幣補(bǔ)償款后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人和公有房屋承租人所得的補(bǔ)償款，以及產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人所有。也就是說(shuō)，被征收人在獲得補(bǔ)償款后，需要將補(bǔ)償款分配給房屋使用人、公有房屋承租人以及產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的公有房屋承租人及其共同居住人。這樣做的目的是確保補(bǔ)償款能夠合理地分配給與房屋相關(guān)的各方。
第四，《實(shí)施細(xì)則》第五十一條 （有關(guān)用語(yǔ)的含義）本細(xì)則中下列用語(yǔ)的含義：（一）被征收人，是指被征收房屋的所有權(quán)人。（二）公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個(gè)人和單位。（三）共同居住人（同住人），是指作出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶(hù)口，并實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。（四）房屋使用人，是指實(shí)際占用房屋的單位和個(gè)人。根據(jù)上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的第51條，共同居住人是指在被征收房屋處具有常住戶(hù)口，并實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外）。具體來(lái)說(shuō)，共同居住人必須滿(mǎn)足以下三個(gè)條件：1. 具有常住戶(hù)口：在征收房屋所在地有持續(xù)的戶(hù)籍登記。2. 實(shí)際居住生活一年以上：在被征收房屋中實(shí)際居住并進(jìn)行日常生活，時(shí)間要超過(guò)一年。這個(gè)要求可以排除一些短期居住的情況。3. 無(wú)其他住房或居住困難：要么沒(méi)有其他住房，要么雖然有其他住房但存在居住困難，例如該住房不適合居住或距離工作、學(xué)校等生活便利設(shè)施較遠(yuǎn)。這些條件在民事案件中可能引發(fā)爭(zhēng)議，尤其是對(duì)于如何認(rèn)定實(shí)際居住生活一年以上以及居住困難的界定。因此，在實(shí)踐中，通常將共同居住人簡(jiǎn)稱(chēng)為"同住人"，指的是同時(shí)符合這三個(gè)條件的當(dāng)事人。
（二）法院在征收補(bǔ)償利益分割中的裁判路徑
1. 基層法院案件數(shù)量急劇增長(zhǎng)
先看楊浦區(qū)：2018年該區(qū)全年舊改征收5028戶(hù)，2019年翻了一番達(dá)到10066戶(hù)，2020年在疫情影響下仍然達(dá)12936戶(hù)，較2018年的5028戶(hù)增長(zhǎng)了157%。征收補(bǔ)償利益分割引起的訴訟案由為共有物分割糾紛，2018年，楊浦區(qū)人民法院2018年受理的共有物分割糾紛一審民事案件245件，2019年增長(zhǎng)至527件，2020年達(dá)到691件，較2018年增長(zhǎng)了182.04%。這表明征收補(bǔ)償和分割引起的糾紛在楊浦區(qū)的法院中成為一個(gè)重要的訴訟類(lèi)型。
再看靜安區(qū)：2017年至2020年，舊城區(qū)改造工作涉及征收基地共計(jì)22個(gè)，征收戶(hù)數(shù)13779戶(hù)，簽訂征收協(xié)議13695份，安置人數(shù)57844名，另征收企業(yè)238證，共計(jì)發(fā)放征收補(bǔ)償款約880.67億元，安置配套房屋2344套。在此背景下，2017年1月至2020年12月，靜安法院受理涉房屋征收補(bǔ)償民事案件2564件，呈現(xiàn)出“案件數(shù)量大、標(biāo)的金額高、矛盾化解難”的特點(diǎn)。
2017年受理520件，2018年受理654件，2019年受理656件，2020年受理734件，呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。訴訟案由多集中為共有糾紛，占案件總數(shù)的70%以上。
2017年，征收協(xié)議內(nèi)獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)償金額超過(guò)1000萬(wàn)元的案件為4件，2018年為6件，2019年為13件，2020年為27件。這說(shuō)明案件的標(biāo)的金額普遍較高，且數(shù)量逐年增加。
再說(shuō)說(shuō)黃浦區(qū)：隨著舊改征收工作的加速推進(jìn)，近年來(lái)上海黃浦法院受理的共有糾紛案件數(shù)量從2017年的135件激增到2021年的3276件。為從源頭解決大量家庭內(nèi)部無(wú)法就征收補(bǔ)償利益分割達(dá)成一致而產(chǎn)生的矛盾糾紛，2021年8月19日，上海黃浦法院在黃浦區(qū)外灘街道設(shè)立了工作站，將法院調(diào)解工作的中心前移，努力把矛盾糾紛化解在一線(xiàn)。工作站制度效果顯著，因此，將這項(xiàng)工作推廣到黃浦區(qū)的全區(qū)。目前黃埔區(qū)的情況是共有糾紛案件非常多，整個(gè)民庭基本上都在辦理這類(lèi)案件。無(wú)論原先審理何種案件，民庭手上可能都會(huì)有一些共有糾紛案件，這也導(dǎo)致了案件處理周期較長(zhǎng)。
2. 上海各級(jí)法院裁判的重要參考：《房屋征收補(bǔ)償利益分割民事糾紛研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》
上海高院在2019年11月召開(kāi)了一個(gè)名為"房屋征收補(bǔ)償利益分割民事糾紛研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要"的會(huì)議，目的是促進(jìn)上海法院在涉房屋征收補(bǔ)償利益分割案件中的司法統(tǒng)一。會(huì)議紀(jì)要明確了關(guān)于征收補(bǔ)償對(duì)象的同住人范圍的認(rèn)定。
第一個(gè)問(wèn)題：同住人他處有房的認(rèn)定，關(guān)于征收補(bǔ)償對(duì)象的同住人范圍仍應(yīng)按照上述執(zhí)法意見(jiàn)確定。為鼓勵(lì)居住困難的人通過(guò)自己努力改善居住條件，這里的“其他住房”應(yīng)限定為福利性質(zhì)的房屋，公房同住人在他處購(gòu)買(mǎi)的商品房不屬于“他處有房”。職工向工作單位承租單位職工宿舍，雖然職工與單位之間形成租賃關(guān)系，但雙方并非基于福利分房形成的公有住房租賃關(guān)系。職工一般不辦理公房調(diào)配手續(xù)，也沒(méi)有取得公房租賃憑證，故一般不應(yīng)視為“他處有房”。公房同住人在他處因私有房屋征收而分得的安置房，原則上不屬于“他處有房”，但在私房征收中享受過(guò)托底保障等福利性政策的除外。
第二個(gè)問(wèn)題：實(shí)際居住生活一年以上的認(rèn)定，上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則中明確共同居住人是指在被征收房屋處具有長(zhǎng)置戶(hù)口并實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），并且在本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但存在居住困難的情況下。對(duì)于實(shí)際居住生活一年以上的概念，應(yīng)理解為戶(hù)籍遷入被征收房屋后，未在遷出前連續(xù)穩(wěn)定居住滿(mǎn)一年，而不僅僅指房屋征收決定作出一年的實(shí)際居住。這意味著對(duì)于連續(xù)居住滿(mǎn)一年的認(rèn)定是相當(dāng)嚴(yán)格的，需要提供大量證據(jù)來(lái)證明達(dá)到這一要求。通常情況下，以成年作為橋梁，計(jì)算居住滿(mǎn)一年的時(shí)間，并且需要考慮其他條件是否符合共同居住人的要求。需要注意的是，對(duì)于連續(xù)居住滿(mǎn)一年的認(rèn)定非常重要，因?yàn)樗婕暗绞欠穹瞎餐幼∪说馁Y格，即是否具有或沒(méi)有其他住房的問(wèn)題。因此，這一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)在審判過(guò)程中通常是嚴(yán)格的。
（1）經(jīng)典案例一
第一個(gè)，已購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房的當(dāng)事人，(2021)滬0110民初XXXX號(hào)，在判決過(guò)程中，法院認(rèn)定該當(dāng)事人符合共同居住人的條件，因其戶(hù)籍在涉案房屋內(nèi)并實(shí)際居住。然而，對(duì)于其他未成年人的居住情況，由于其居住權(quán)利由父母保障，未滿(mǎn)足共同居住人的標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)李某一已購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的情況，法院認(rèn)為應(yīng)適度減少其征收補(bǔ)償份額。需要注意的是，盡管經(jīng)濟(jì)適用房非福利房，但考慮到李某一已購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房的事實(shí)，法院決定適當(dāng)減少其分得的補(bǔ)償利益。此案例突顯了在涉及已購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的情況下，法院可能會(huì)斟酌減少該當(dāng)事人的補(bǔ)償份額。
第二個(gè)，(2020)滬0110民初XXXX號(hào)，秦某在2013年12月購(gòu)買(mǎi)了本市三舒路33弄城林美苑X號(hào)X室一居室共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟(jì)適用住房）。原告主張稱(chēng)被告秦某在其他地方還擁有房產(chǎn)，不符合安置對(duì)象的條件，因此不應(yīng)享受動(dòng)遷利益。而被告秦某認(rèn)為根據(jù)滬府發(fā)2009-29號(hào)文規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房，面向中低收入和居住困難人群，與福利性房屋不同。秦某表示自己沒(méi)有福利房，因此不屬于其他地方還有房產(chǎn)的情況，而是共同居住人，應(yīng)享有安置補(bǔ)償利益。
一審法院認(rèn)為，秦某因?qū)嶋H居住困難而向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代福利分房有所區(qū)別，購(gòu)房款項(xiàng)也是申請(qǐng)人自行出資。因此，秦某并不應(yīng)因此而喪失爭(zhēng)議房屋的居住使用權(quán)。然而，在具體分配補(bǔ)償份額時(shí)，考慮到秦某已經(jīng)擁有經(jīng)濟(jì)適用房的情況，可以適當(dāng)減少其分得的補(bǔ)償利益。
綜上所述，當(dāng)事人不因購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房喪失同住人身份，盡管經(jīng)濟(jì)適用房是有限產(chǎn)權(quán)住房，與福利分房性質(zhì)不同，但作為社會(huì)保障性住房，它本身具有一定的社會(huì)福利屬性。根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，在退回所分房屋之前，已參加福利分房的家庭不能購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，這表明經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)與福利分房在一定程度上是相互排他的。因此，對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)并實(shí)際入住經(jīng)濟(jì)適用房的同住人來(lái)說(shuō)，他們對(duì)涉案房屋解決居住問(wèn)題的依賴(lài)較小，應(yīng)適度減少其征收補(bǔ)償利益的份額。這樣的判決體現(xiàn)了對(duì)各方利益的綜合考慮和公正原則，促進(jìn)了資源的合理分配和社會(huì)公平和諧的目標(biāo)。
（2）經(jīng)典案例二
已有生效判決確認(rèn)當(dāng)事人在系爭(zhēng)房屋無(wú)居住權(quán)，(2021)滬0101民初XXXX號(hào)，二審(2021)滬02民終XXXX號(hào)，在這個(gè)案例中，原告王某方主張他在涉案房屋內(nèi)居住了很長(zhǎng)一段時(shí)間，并從未享受過(guò)福利分房。盡管之前的生效判決確認(rèn)了他沒(méi)有居住權(quán)，但他認(rèn)為自己有資格獲得征收補(bǔ)償款。被告祝某方則認(rèn)為三被告長(zhǎng)期共同居住并未享受過(guò)任何福利分房和動(dòng)遷利益，因此征收利益應(yīng)當(dāng)全部歸他們所有，不需要進(jìn)行分割。法院一審裁定考慮到實(shí)際居住面積小以及其他因素，王某有資格獲得征收補(bǔ)償款。二審維持了一審判決，認(rèn)為王某與祝某方都有合理的理由分得征收補(bǔ)償款。因此，法院最終裁定王某有資格獲得46萬(wàn)元的征收補(bǔ)償款?？偟膩?lái)說(shuō)，案件中涉及了雙方對(duì)于居住權(quán)和征收補(bǔ)償款的爭(zhēng)議，法院最終裁定王某有資格獲得征收補(bǔ)償款，因?yàn)楸M管生效判決確認(rèn)了他沒(méi)有居住權(quán)，但他符合共同居住人條件，且有購(gòu)房困難等合理因素支持其獲得補(bǔ)償款。
（3）經(jīng)典案例三
登記的承租人與實(shí)際居住使用權(quán)人不同，(2020)滬0106民初xxx號(hào)，二審(2021)滬02民終2xxx號(hào)，一審法院判決被征收房屋的全部征收補(bǔ)償利益歸張某玲所有。法院指出，盡管房屋登記的承租人是黃某芳，但根據(jù)2004年簽訂的《房屋使用補(bǔ)充協(xié)議》和相關(guān)判決，確認(rèn)房屋的使用權(quán)歸張某玲所有。此外，法院認(rèn)為從實(shí)際使用情況來(lái)看，張某玲一直掌控著該房屋，并且黃某芳也明知這一情況。因此，盡管黃某芳名義上是承租人，但實(shí)際使用情況和相關(guān)證據(jù)表明張某玲才是該房屋的權(quán)利人。因此，二審法院維持了一審判決，駁回了上訴。這個(gè)案例提示我們，在處理類(lèi)似案件時(shí)，法院會(huì)關(guān)注房屋的實(shí)際使用情況和相關(guān)協(xié)議、判決等證據(jù)，而不僅僅局限于名義上的承租人。如果實(shí)際情況證明承租人并非實(shí)際的居住使用權(quán)人，那么他可能無(wú)法獲得征收補(bǔ)償款。
（4）經(jīng)典案例四
社會(huì)主義核心價(jià)值觀(guān)在判決書(shū)中的體現(xiàn)，一審：(2020)滬0109民初XXXX號(hào)，根據(jù)原告金曉衛(wèi)和金衛(wèi)衛(wèi)的觀(guān)點(diǎn)，他們認(rèn)為在被征收的房屋中有五個(gè)在冊(cè)戶(hù)籍人，包括自己在內(nèi)的所有人都應(yīng)該分享征收補(bǔ)償款。他們要求分得征收補(bǔ)償款267萬(wàn)元。而被告則指出，金曉衛(wèi)及金衛(wèi)衛(wèi)從未在房屋內(nèi)居住，他們的戶(hù)籍遷入只是幫助性質(zhì)的行為，因此不應(yīng)享有征收補(bǔ)償利益。一審法院認(rèn)為“誠(chéng)信、友善”是社會(huì)主義核心價(jià)值觀(guān)之一，友善即是親近和睦，其中包括幫助他人。然而，受幫助人不應(yīng)基于接受了幫助而為了私利損害提供幫助人的利益，否則將違背社會(huì)主義核心價(jià)值觀(guān)。法院認(rèn)為金曉衛(wèi)的戶(hù)籍遷入并不具備同意取得房屋權(quán)利份額的意義，且金曉衛(wèi)及金衛(wèi)衛(wèi)也未在房屋內(nèi)實(shí)際居住。綜上，法院裁定金曉衛(wèi)、金衛(wèi)衛(wèi)不符合共同居住人的條件，不應(yīng)分得征收補(bǔ)償利益，并不支持其訴訟請(qǐng)求。二審法院維持了一審判決，法院指出，系爭(zhēng)房屋并非金曉衛(wèi)父親金大衛(wèi)作為知青的戶(hù)籍遷出地，而且該房屋的來(lái)源與金大衛(wèi)、金友善無(wú)關(guān)。金曉衛(wèi)遷回上海時(shí)，該房屋的承租人是金友善的婆婆，但金友善的婆婆家庭并沒(méi)有接收金曉衛(wèi)的戶(hù)籍的義務(wù)。法院認(rèn)為金曉衛(wèi)遷入該房屋屬于幫助性質(zhì)。金曉衛(wèi)及金衛(wèi)所提交的《申請(qǐng)報(bào)告》和《分戶(hù)申請(qǐng)同意書(shū)》等證據(jù)僅用于戶(hù)口變更和分戶(hù)需求，不能作為其獲得該房屋居住使用權(quán)的依據(jù)。這個(gè)案例表明，在處理類(lèi)似糾紛時(shí)，法院會(huì)綜合考慮多方證據(jù)，包括實(shí)際居住情況和相關(guān)價(jià)值觀(guān)等，以確定是否應(yīng)當(dāng)給予征收補(bǔ)償款。
(5)經(jīng)典案例五
第一個(gè)，一審：（2021）滬0110民初XXXX號(hào)，系爭(zhēng)房屋承租人何某與張某4系夫妻，張某5是其所育之子。張某5、汪某原是夫妻，生育張某、張某1，張某5與汪某兩人于1999年10月調(diào)解離婚。張某1與許某于2013年2月7日登記結(jié)婚，婚后生育張某2、張某3。2021年張某1作為承租人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，經(jīng)認(rèn)定，乙方符合居住困難戶(hù)的補(bǔ)償安置條件，居住困難人口為：張某1、許某、張某4、何某、張某、張某2、張某3，共七位。一審法院認(rèn)為：征收補(bǔ)償利益應(yīng)在房屋征收單位認(rèn)定的被安置人員之間進(jìn)行分割，根據(jù)本案情況張某并非被安置人員，故不應(yīng)獲取系爭(zhēng)房屋的征收補(bǔ)償利益。房屋征收補(bǔ)償利益應(yīng)歸張某1方所有，張某1方明確其之間不需要分割，法院予以準(zhǔn)許。
張某不服上訴，二審：(2022)滬02民終XXXX號(hào)，張某：張某是系爭(zhēng)房屋的共同居住人，應(yīng)當(dāng)享有相應(yīng)份額的征收補(bǔ)償利益。居住困難戶(hù)政策實(shí)施的前提是系爭(zhēng)房屋的戶(hù)籍在冊(cè)全體成員協(xié)商一致，并對(duì)補(bǔ)償方案不持異議。張某1方在系爭(zhēng)房屋征收期間采取拒絕溝通、欺瞞等方式，從未將征收補(bǔ)償方案告知張某，更未與張某就居住困難戶(hù)申請(qǐng)事宜進(jìn)行過(guò)協(xié)商，現(xiàn)有征收補(bǔ)償方案嚴(yán)重侵犯并剝奪了張某作為共同居住人本應(yīng)享有的利益。張某1：征收補(bǔ)償利益應(yīng)在房屋征收單位認(rèn)定的被安置人員之間進(jìn)行分割，張某并非被安置人員，其姓名未出現(xiàn)在《上海市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》中，因此張某無(wú)權(quán)享有系爭(zhēng)房屋征收補(bǔ)償利益。在征收過(guò)程中，張某1方一直在和張某溝通，張某及其配偶也曾去征收基地現(xiàn)場(chǎng)了解過(guò)情況，征收單位經(jīng)辦人也已向其解釋了征收政策，并不存在拒絕溝通和欺瞞。二審法院認(rèn)為：1.經(jīng)征收部門(mén)認(rèn)定，該戶(hù)符合居住困難戶(hù)條件，張某1等七人為居住困難人員，故上述七人均有權(quán)參與系爭(zhēng)房屋征收補(bǔ)償利益的分割。張某1作為代理人與征收部門(mén)簽訂的《補(bǔ)償協(xié)議》 中亦對(duì)該戶(hù)符合居住困難戶(hù)條件及居住困難人員為上述七人進(jìn)行了約定，故協(xié)議載明的居住困難人員均可以分得相應(yīng)的征收補(bǔ)償利益，但各方所分得的補(bǔ)償款金額仍需根據(jù)當(dāng)事人的戶(hù)籍是否遷入、是否實(shí)際居住在系爭(zhēng)房屋等因素酌情予以確定，并有所區(qū)別。一審法院綜合考量系爭(zhēng)房屋的來(lái)源、各方對(duì)房屋的貢獻(xiàn)、居住狀況、人 員結(jié)構(gòu)及分配意見(jiàn)等因素，酌情確定各方當(dāng)事人的征收利益，本院予以認(rèn)同。2.張某的戶(hù)籍雖在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，但未被征收部門(mén)認(rèn)定為居住困難人員，故不屬于安置對(duì)象，無(wú)權(quán)分得系爭(zhēng)房屋的征收利益。二審法院判決：維持一審判決。
第二個(gè)，一審：(2020)滬0106民初xxx號(hào)，被征收房屋的承租人為趙某森，戶(hù)主也是趙某森，另有16名原告和被告的戶(hù)籍在內(nèi)。2016年，被告趙某建代表簽訂了《征收協(xié)議》，被認(rèn)定該戶(hù)符合居住困難戶(hù)條件，共有11位居住困難人口，包括趙某建、王某、趙某1和鄭某等。原告中有5人因在本市有住房未被認(rèn)定為居困人員；另外8人雖為居困人員但認(rèn)為征收利益分配不均，共計(jì)13人提起訴訟要求依法分割征收款項(xiàng)。一審法院認(rèn)為：征收補(bǔ)償款的分割應(yīng)綜合考慮被征收房屋的實(shí)際居住使用情況，保障各家庭成員居住權(quán)益，遵循公平公正、著重保障房屋實(shí)際使用人權(quán)益的原則進(jìn)行處理。
二審（2021)滬02民終XXXX號(hào)，法院認(rèn)為，《補(bǔ)償協(xié)議》約定該戶(hù)符合居住困難戶(hù)的條件，居住困難人員為上述十一人，故《補(bǔ)償協(xié)議》載明的居住困難人員即是協(xié)議約定的安置人員，可以享受相應(yīng)的征收利益，但各方所分得的征收補(bǔ)償利益應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際居住、是否 符合同住人條件等因素酌情予以確定，并有所區(qū)別。維持一審原判。
第三個(gè)，(2022)滬02民終xxx號(hào)，二審法院觀(guān)點(diǎn)：公有住房的征收利益應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)其公有和保障性質(zhì)，如被認(rèn)定為居住困難戶(hù)的，則征收補(bǔ)償利益應(yīng)當(dāng)用于保障被認(rèn)定居住困難人員的安置，其中實(shí)際居住的人員應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障。
（6）經(jīng)典案例六
戶(hù)籍遷入系爭(zhēng)房屋后未實(shí)際居住的知青配偶是不是共同居住人？
一審(2021)滬0110民初XXXX號(hào)，杜某2、杜某4系杜某3與黃某的子女。吳某1系杜某2之子，蔡某與吳某1系夫妻。杜某4與孫某系夫妻，杜某1系二人之女，李某系杜某1之女。杜某系黃某的孫子，孟某系杜某的母親。系爭(zhēng)房屋系公房，1985年的租用公房憑證記載租賃戶(hù)名杜某3，2011年變更承租人為杜某。杜某4的戶(hù)口于 2009年因退（辭）職自湖北省黃石市遷入；孫某的戶(hù)口于2011年因離、退休自湖北省黃石市遷入系爭(zhēng)房屋。一審法院認(rèn)為：杜某1系知青子女回城并曾在系爭(zhēng)房屋內(nèi)居住多年，未發(fā)現(xiàn)其有福利性質(zhì)取得的房屋， 故應(yīng)認(rèn)定 為共同居住人。杜某4作為知青、孫某作為知 青配偶按政策遷入戶(hù)口，二人未享受過(guò)福利政策，雖戶(hù)口遷入后未居住，仍應(yīng)認(rèn)定為共同居住人，享有征收補(bǔ)償利益。
杜某和孟某不服一審判決，提起上訴。孫某不符合共同居住人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。杜某方（上訴人、原審被告）觀(guān)點(diǎn)：孫某原戶(hù)籍所在地是湖北省黃石市，其并非是上海戶(hù)籍遷出到外省市人員。孫某與杜某4在湖北省結(jié)婚、工作，生活居住在湖北省黃石市。2009年杜某4以知青身份退職返滬，將戶(hù)口遷回系爭(zhēng)房屋后未實(shí)際居住，2011年孫某以杜某4配偶身份投靠落戶(hù)系爭(zhēng)房屋后也沒(méi)有居住。杜某4、孫某夫婦一直居住在上海市金橋路房屋，故孫某不應(yīng)作為共同居住人分得系爭(zhēng)房屋征收補(bǔ)償利益。杜某方（上訴人、原審被告）觀(guān)點(diǎn)吳某1等（被上訴人、原審原告）觀(guān)點(diǎn)：不同意杜某方的上訴請(qǐng)求，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。吳某1、孫某均符合共同居住人條件。
二審判決：(2022)滬02民終XXXX號(hào)，二審法院認(rèn)為：孫某原戶(hù)籍在湖北省，不是經(jīng)本市動(dòng)員、分配去外省市的人員，系因夫妻、父母子女投靠原因?qū)?hù)籍遷入系爭(zhēng)房屋，現(xiàn)其在戶(hù)籍遷入后未實(shí)際居住，故孫某不能被認(rèn)定為系爭(zhēng)房屋的共同居住人。
（7）經(jīng)典案例七
知青子女遷入戶(hù)籍系因其他親屬幫助，（2017）滬0101民初27828號(hào)，法院查明：被告王某（承租人，戶(hù)主）、張某系夫妻關(guān)系，被告張某1系被告張某之外甥。被告張某1系知青子女，其與戶(hù)主屬其他親屬關(guān)系，戶(hù)籍于2001年8月26日由外省市遷入系爭(zhēng)房屋。一審法院認(rèn)為：被告張某1雖亦屬知青子女，但其與戶(hù)主屬其他親屬關(guān)系，其戶(hù)籍報(bào)入系爭(zhēng)房屋屬幫助性質(zhì)，對(duì)系爭(zhēng)房屋征收補(bǔ)償不應(yīng)享有利益。
(2019)滬02民終432號(hào)，二審法院認(rèn)為：張峰戶(hù)籍因知青子女回滬遷入系爭(zhēng)房屋，未實(shí)際居住系爭(zhēng)房屋，且張峰與戶(hù)主屬其他親屬關(guān)系，據(jù)此一審認(rèn)為張峰戶(hù)籍遷入系爭(zhēng)房屋屬幫助性質(zhì)，對(duì)系爭(zhēng)房屋不享有征收利益，并無(wú)不妥。
3.總結(jié)一下
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人不宜直接將《會(huì)議紀(jì)要》作為請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)進(jìn)行援引。然而，《會(huì)議紀(jì)要》所呈現(xiàn)的審理智慧在進(jìn)行分析和說(shuō)理時(shí)具有一定參考價(jià)值。當(dāng)事人可以借助會(huì)議紀(jì)要中的相應(yīng)條文來(lái)支持自己的觀(guān)點(diǎn)或者抗辯對(duì)方的觀(guān)點(diǎn)。在使用會(huì)議紀(jì)要時(shí)，應(yīng)避免斷章取義，而是應(yīng)結(jié)合法律、司法解釋等規(guī)范性文件框架以及案件具體情況，來(lái)主張或抗辯相應(yīng)觀(guān)點(diǎn)。在判斷當(dāng)事人是否能夠獲得征收補(bǔ)償利益以及獲得多少利益時(shí)，需要綜合考慮多種因素。這些因素包括但不限于：是否具有本市常住戶(hù)口、是否實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外）、是否在本市有其他住房或者雖有其他住房但存在居住困難、系爭(zhēng)房屋的來(lái)源、對(duì)系爭(zhēng)房屋的征收是否有貢獻(xiàn)以及貢獻(xiàn)大小、變更承租人的過(guò)程、是否有家庭內(nèi)部協(xié)議、是否在本市其他地方已享受過(guò)動(dòng)遷利益、公平原則等。這些因素應(yīng)該被充分綜合考慮，以便做出合理的裁定。
二、社會(huì)資本參與城市更新
（一）有關(guān)城市更新的立法
1.深圳
在國(guó)內(nèi)，深圳是首個(gè)提出城市更新概念的城市。在2009年10月，深圳出臺(tái)了《深圳市城市更新辦法》，這一舉措借鑒了臺(tái)灣和香港的城市更新模式，成為大陸首個(gè)制定城市更新專(zhuān)項(xiàng)法律、專(zhuān)項(xiàng)法規(guī)的地方政府?！渡钲谑谐鞘懈罗k法》對(duì)城市更新進(jìn)行了定義，指的是對(duì)特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊房屋），依據(jù)相應(yīng)程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或拆除重建的活動(dòng)。后來(lái)，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)頒布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，用以規(guī)范城市更新活動(dòng)、完善城市功能、提升城市品質(zhì)、改善人居環(huán)境。該條例重新定義了城市更新，包括拆除、重建或綜合整治，涵蓋城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的急需完善，環(huán)境惡劣或存在重大安全隱患，現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或資源能源利用與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求不符等情形。這些定義與上海市關(guān)于國(guó)有土地上房屋捐贈(zèng)與補(bǔ)償?shù)牧⒎康挠酗@著不同。因?yàn)樯钲谑堑谝粋€(gè)提出城市更新概念的城市，所以可以將其城市更新概念與上海的相關(guān)法規(guī)進(jìn)行比較。
2.上海
在2021年9月，上海市頒布了《上海市城市更新條例》，其中第一條規(guī)定其立法目的是為了踐行人民城市的重要理念，弘揚(yáng)城市精神品格，推動(dòng)城市更新，提升城市能級(jí)，創(chuàng)造高品質(zhì)生活，傳承歷史文脈，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)城市遠(yuǎn)實(shí)力，建設(shè)具有世界影響力的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家大都市。該條例旨在根據(jù)法律法規(guī)結(jié)合實(shí)際制定，以提高綜合實(shí)力、改善居住環(huán)境、提升居住品質(zhì)為目標(biāo)。第二條對(duì)城市更新進(jìn)行了定義，指出它是在建城區(qū)內(nèi)持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能的活動(dòng)，包括加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)、提高城市服務(wù)水平、優(yōu)化區(qū)域功能布局、塑造城市空間新格局、提升整體居住品質(zhì)、改善城市人居環(huán)境、加強(qiáng)歷史文化保護(hù)等活動(dòng)。這些活動(dòng)的主要目的是提高總體綜合實(shí)力，改善居住環(huán)境，提升整體居住品質(zhì)。自《上海市城市更新條例》頒布后，上海市各級(jí)政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列相關(guān)法規(guī)和通知。例如，上海市政府辦公廳成立了上海市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組，并印發(fā)了《上海市城市更新指引》、《上海市城市更新規(guī)劃5D實(shí)施細(xì)則》、《上海市城市更新行動(dòng)方案》等文件，構(gòu)建了完善的城市更新體系。
3.中央
對(duì)于城市更新的相關(guān)政策，中央層級(jí)也提出了一系列指導(dǎo)意見(jiàn)。在2021年3月1日發(fā)布的《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中，提到實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，加快推進(jìn)城市更新改造，提升老舊小區(qū)、廠(chǎng)區(qū)、街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進(jìn)老舊樓宇改造，積極擴(kuò)建新建停車(chē)場(chǎng)、充電樁等。此外，在2020年7月份，有關(guān)全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)，2020年10月的中共中央建議，以及2020年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都提到了實(shí)施城市更新行動(dòng)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也發(fā)布了重要通知，內(nèi)容涉及在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題，鼓勵(lì)政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式，并畫(huà)出了四條紅線(xiàn)，包括拆舊比、開(kāi)建比、就地就近安置率和租金年度幅度不得超過(guò)5%。這些政策和綱要的發(fā)布表明了政府對(duì)城市更新的重視，并為城市更新提供了政策支持和指導(dǎo)。
4.城市更新的路徑
城市更新的路徑包括多個(gè)步驟，涉及到社會(huì)資本參與。以上海市城市更新條例為例，更新統(tǒng)籌主體是指市場(chǎng)主體，即社會(huì)資本，通過(guò)公平、公開(kāi)、公正的原則由市區(qū)人民政府遴選確定，或者由市政府或區(qū)政府指定為特定片區(qū)的城市更新統(tǒng)籌主體。一旦確定了城市更新統(tǒng)籌主體，其職責(zé)包括完成區(qū)域現(xiàn)狀調(diào)查、征詢(xún)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)資源整合等工作，并編制區(qū)域更新方案。這個(gè)方案包含實(shí)施方案、規(guī)劃實(shí)施方案、項(xiàng)目組合開(kāi)發(fā)、土地供應(yīng)方案、資金統(tǒng)籌、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)和管理運(yùn)營(yíng)要求。更新統(tǒng)籌主體需要與區(qū)域范圍內(nèi)相關(guān)物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行充分協(xié)商，并在征詢(xún)市區(qū)部門(mén)以及專(zhuān)家委員會(huì)立項(xiàng)管理意見(jiàn)后編制區(qū)域更新方案。該方案需提交給所在區(qū)人民政府或市規(guī)劃資源部門(mén)以及相關(guān)部門(mén)、專(zhuān)家委員會(huì)審核論證。之后，更新主體需組織開(kāi)展產(chǎn)權(quán)歸集土地的前期準(zhǔn)備，配合完成規(guī)劃優(yōu)化和更新項(xiàng)目的土地供應(yīng)。如果需要搬遷或簽訂補(bǔ)償協(xié)議，則由更新項(xiàng)目的建設(shè)單位明確房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償方案。在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的城市更新條例中，確認(rèn)城市更新主體需要經(jīng)歷兩個(gè)步驟：首先形成單一權(quán)利主體，然后與公開(kāi)選擇的市場(chǎng)主體合作實(shí)施城市更新，或者自行實(shí)施城市更新。這些步驟表明城市更新涉及多方合作，需要市場(chǎng)主體（社會(huì)資本）與政府部門(mén)積極合作，遵循相關(guān)程序和規(guī)定，以確保城市更新的順利進(jìn)行。
（二）城市更新案例
1.上海
上生新所項(xiàng)目是上海的一個(gè)標(biāo)志性城市更新案例，該項(xiàng)目位于延安西路1262號(hào)，涵蓋了哥倫比亞鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、馬太峰大樓、物資采購(gòu)樓等多個(gè)歷史建筑。通過(guò)城市更新后，這些建筑外觀(guān)煥然一新，色彩鮮明、整潔有序，給人視覺(jué)和體驗(yàn)帶來(lái)全新感受。此外，上升新鎖項(xiàng)目還將進(jìn)行二期更新，包括修繕歷史建筑和新建多層建筑，提供更多活動(dòng)空間，形成疏密有致的規(guī)劃布局，為城市更新注入新的活力。
另一個(gè)上海的城市更新案例則是山北街區(qū)的一期更新，原本陳舊的景觀(guān)經(jīng)過(guò)改造后煥然一新，加入暖色調(diào)進(jìn)行軟化，界定出公共空間，并且在不同標(biāo)桿上進(jìn)行延展，也為城市增添了新的風(fēng)貌。
上海有許多成功的城市更新案例，如蘇州河兩岸的更新、8號(hào)橋以及黃浦江連岸的濱江步道等，這些案例都展示了城市更新的良好效果和發(fā)展前景。
2.深圳
深圳華潤(rùn)城是深圳市的一個(gè)顯著城市更新案例，該項(xiàng)目經(jīng)歷了從村民集體經(jīng)濟(jì)組織用地到現(xiàn)代化城市中心的轉(zhuǎn)變。通過(guò)不斷的更新改造，華潤(rùn)城已成為一個(gè)綜合的人文綜合區(qū)，擁有酒店公寓、高端寫(xiě)字樓、開(kāi)放的商業(yè)街區(qū)和購(gòu)物中心等，并提供人性化的公共空間，展現(xiàn)了深圳城市更新的成功范例。在深圳的城市更新過(guò)程中，政府成立現(xiàn)場(chǎng)指揮部推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展，同時(shí)還成立股份公司深度參與解決股東業(yè)主相關(guān)問(wèn)題。此外，深圳的城市更新模式也探索出一條適合深圳特色的創(chuàng)新工作機(jī)制，通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)提升項(xiàng)目整體定位，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生容、產(chǎn)生融合的城市發(fā)展。
另一個(gè)典型的深圳城市更新案例是十字街片的改造，改造后的街區(qū)擴(kuò)大了公共部分，引入暖色調(diào)進(jìn)行軟化，使人們能夠更好地體驗(yàn)城市的美好，擺脫之前擁擠壓抑的感覺(jué)。
深圳的城市更新案例展示了不同于上海的獨(dú)特模式和成功經(jīng)驗(yàn)，為深圳城市建設(shè)和發(fā)展提供了有益借鑒。
三、綜上所述
總結(jié)一下，今天著重介紹了兩個(gè)主要議題。首先，深入探討了不動(dòng)產(chǎn)征收，特別關(guān)注了補(bǔ)償利益分配的內(nèi)部機(jī)制。強(qiáng)調(diào)了對(duì)于受征收者來(lái)說(shuō)，最關(guān)鍵的問(wèn)題是他們能夠獲得多少利益以及如何保障他們的權(quán)益，尤其是困境群體。在此過(guò)程中，也贊揚(yáng)了上海政府和各級(jí)法院為解決這些實(shí)踐問(wèn)題所作出的努力和成效。其次，探討了城市更新對(duì)于提升城市品質(zhì)和生活水平的重要性。在城市更新中既包含了不動(dòng)產(chǎn)征收的內(nèi)容，又有其獨(dú)特之處。相較于不動(dòng)產(chǎn)征收的強(qiáng)制性和效率性，城市更新更側(cè)重于通過(guò)改建和回搬來(lái)提高城市形象、改善生活品質(zhì)以及增進(jìn)公共設(shè)施的使用功能。
無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)征收還是城市更新，都旨在助力創(chuàng)造更美好的城市生活。當(dāng)確定需要進(jìn)行征收時(shí)，相關(guān)部門(mén)會(huì)綜合考慮必要的程序和方案，以確保征收工作順利進(jìn)行。例如，對(duì)于成片區(qū)的征收，可能會(huì)采用城市更新或微更新等方式。
（注：以上嘉賓觀(guān)點(diǎn)，根據(jù)錄音整理，未經(jīng)本人審閱）
供稿：上海律協(xié)政府與社會(huì)資本合作專(zhuān)業(yè)委員會(huì)
執(zhí)筆：張凱迪 上海日盈（寧波）律師事務(wù)所
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