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一、問題討論

公房存在非居住部分，則該非居住部分的征收補(bǔ)償利益如何分配？是否一定屬于承租人和同住人？

二、人物關(guān)系

涉案房屋為公房，承租人為陸某（1998年報(bào)死亡），陸a、陸b、陸c、陸d均系陸某的子女。陸某c系陸c之女。馮d與陸d系夫妻關(guān)系。

三、案情簡(jiǎn)介

2020年9月，系爭(zhēng)房屋被列入征收范圍。2020年10月，馮d與征收單位簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。房屋性質(zhì)公房，房屋用途居非兼用；公房租賃憑證記載居住面積13.5平方米，換算建筑面積48.82平方米，認(rèn)定建筑面積48.82平方米；其中，居住部分建筑面積20.79平方米，非居住部分建筑面積28.03平方米。經(jīng)最終結(jié)算，系爭(zhēng)房屋非居住部分共獲征收補(bǔ)償款550余萬元，總征收補(bǔ)償款近900萬元。

另查，1992年，馮d申請(qǐng)將涉案房屋底層改變用途，用于個(gè)體經(jīng)營飲食店，馮d在涉案房屋內(nèi)注冊(cè)了個(gè)體工商戶營業(yè)執(zhí)照。

經(jīng)法院最終認(rèn)定，本案的同住人為陸a、陸b和陸某c，馮d和其他戶籍人冊(cè)人員皆非同住人。

四、法院觀點(diǎn)

就系爭(zhēng)房屋非居住部分征收補(bǔ)償款550余萬元如何分配的問題：

一審法院認(rèn)為，涉案房屋非居部分的征收利益，雖然由馮d申請(qǐng)將涉案房屋用途改為非居，并且在內(nèi)注冊(cè)了個(gè)體工商戶營業(yè)執(zhí)照，然而非居部分的征收利益既包括對(duì)營業(yè)執(zhí)照持有人、實(shí)際經(jīng)營人不能在此繼續(xù)經(jīng)營的補(bǔ)償，也包括對(duì)房屋共同居住人失去部分房屋居住用途的補(bǔ)償。馮d之所以能夠在涉案房屋內(nèi)注冊(cè)營業(yè)執(zhí)照并經(jīng)營，與共同居住人讓渡其居住部位面積有關(guān)，故共同居住人均有權(quán)分得非居部分的征收補(bǔ)償款，因此，涉案房屋非居部分的征收利益由馮d和陸a、陸b、陸某c共同享有，馮d可多分。最終判決550余萬元的非居部分征收補(bǔ)償款中的300萬元?dú)w馮d所有，其余250萬元由陸a、陸b、陸某c享有。

二審法院認(rèn)為，馮d雖非涉案房屋共同居住人，但其申請(qǐng)將涉案房屋用途改為非居，并且在內(nèi)注冊(cè)了個(gè)體工商戶營業(yè)執(zhí)照，其有權(quán)獲得非居住部分的征收利益，是否實(shí)際經(jīng)營不影響其征收補(bǔ)償利益的分配。與經(jīng)營有關(guān)的非居部分的征收利益，是對(duì)涉案房屋內(nèi)個(gè)體工商戶營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營者馮d的專屬補(bǔ)償，應(yīng)歸馮d所有；與房屋面積有關(guān)的非居部分的征收利益，應(yīng)由馮d與涉案房屋的共同居住人陸a、陸b、陸某c共同享有，并由馮d適當(dāng)多分。最終二審法院駁回上訴，維持原判。

五、律師評(píng)析

根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，公房的征收補(bǔ)償利益歸承租人和同住人共有，但并不意味著公房的征收補(bǔ)償利益一定歸承租人和同住人共有。如在本案中，系爭(zhēng)公房存在非居住部分，而非居住部分來源于非同住人的馮d，在這種情況下，非同住人的馮d便可享有系爭(zhēng)公房征收補(bǔ)償利益，且可以享受非居住部分的大部分的征收補(bǔ)償利益。

本案的二審法官將非居住部分征收補(bǔ)償利益進(jìn)行了二分法，即與經(jīng)營有關(guān)的非居部分征收利益及與房屋面積有關(guān)的非居部分的征收利益。筆者贊同與經(jīng)營者有關(guān)的部分為經(jīng)營者專屬補(bǔ)償，應(yīng)歸經(jīng)營者獨(dú)有。在與房屋面積有關(guān)的非居部分的征收利益，筆者也認(rèn)為應(yīng)由經(jīng)營者與同住人共同享有，但筆者認(rèn)為這部分的利益不應(yīng)該由經(jīng)營者多分。

非居部分的征收補(bǔ)償利益表面上來自于經(jīng)營者，本質(zhì)上還是來自于承租人和同住人對(duì)居住利益的讓渡，如沒有承租人和同住人對(duì)居住利益的讓渡，非同住人的經(jīng)營者是無法獲得這部分的利益。因此，筆者認(rèn)為，非同住人的經(jīng)營者可以享受的非居部分的征收補(bǔ)償利益應(yīng)以不侵害承租人和同住人的利益為限，如與房屋面積有關(guān)的非居部分的征收利益由經(jīng)營者多分，則可能會(huì)侵害到承租人和同住人的利益，達(dá)不到各方利益平衡的狀態(tài)。