網(wǎng)上投稿
（本指引于2021年6月18日上海市律師協(xié)會(huì)業(yè)務(wù)研究指導(dǎo)委員會(huì)通訊表決通過）
第一章 總則
第一條 為協(xié)助律師開展不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品（REITs）業(yè)務(wù)（下稱“REITs業(yè)務(wù)”）的盡職調(diào)查工作，規(guī)范律師事務(wù)所及其指派律師的執(zhí)業(yè)行為，協(xié)助律師依法履行職責(zé)并防范相關(guān)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)《中華人民共和國證券法》、《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》、《深圳證券交易所基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認(rèn)指南》、《上海證券交易所基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認(rèn)指南》、《國家發(fā)展改革委 中國證監(jiān)會(huì)關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》、《財(cái)政部 中國人民銀行 中國證監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范開展政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目資產(chǎn)證券化有關(guān)事宜的通知》、《政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作細(xì)則》、《中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》、《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》、《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》等相關(guān)規(guī)定及監(jiān)管規(guī)則，特制定本指引。
第二條 律師事務(wù)所作為REITs業(yè)務(wù)法律顧問，并對(duì)此類業(yè)務(wù)所涉主體、物業(yè)資產(chǎn)（即指REITs業(yè)務(wù)中作為主要現(xiàn)金流來源的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)或基礎(chǔ)設(shè)施）進(jìn)行法律盡職調(diào)查，可參考本指引。
第三條 律師事務(wù)所及律師在對(duì)此類業(yè)務(wù)進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)，應(yīng)基于中國律師行業(yè)公認(rèn)的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范和勤勉盡責(zé)精神，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范性文件，遵守誠信、勤勉盡責(zé)，極盡自身專業(yè)能力合理及審慎的進(jìn)行盡職調(diào)查。
第四條 律師在盡職調(diào)查時(shí)，應(yīng)以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，不得違反獨(dú)立性原則。
第五條 無論本指引是否有規(guī)定，與REITs業(yè)務(wù)相關(guān)的有重要影響的內(nèi)容，均應(yīng)進(jìn)行盡職調(diào)查。
第二章 盡職調(diào)查方法
第一節(jié) 盡職調(diào)查資料來源
第六條 律師在整個(gè)盡職調(diào)查中提供的法律服務(wù)主要包括：幫助制定盡職調(diào)查計(jì)劃；確定盡職調(diào)查時(shí)間表；提供盡職調(diào)查的審查清單；通過審閱盡職調(diào)查資料等方式實(shí)施盡職調(diào)查，并對(duì)REITs業(yè)務(wù)所涉主體、物業(yè)資產(chǎn)等合法合規(guī)性作出專業(yè)的判斷；對(duì)必要的調(diào)查事項(xiàng)至相關(guān)行政或主管部門進(jìn)行查證核實(shí)；出具盡職調(diào)查報(bào)告或法律意見書。
第七條 律師事務(wù)所及律師盡職調(diào)查的主要資料來源包括但不限于核查對(duì)象及交易各方（以下統(tǒng)稱“各核查對(duì)象”）提供的材料，政府機(jī)構(gòu)出具或保存的材料，互聯(lián)網(wǎng)、權(quán)威報(bào)刊等渠道查詢的公開信息，各核查對(duì)象的說明及承諾，審計(jì)機(jī)構(gòu)、資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等其他中介機(jī)構(gòu)出具的專業(yè)意見等。
第八條 各核查對(duì)象所提供的關(guān)于各核查對(duì)象主體及目標(biāo)物業(yè)資產(chǎn)的文件與資料是律師獲取法律盡職調(diào)查所需信息的最主要來源。被調(diào)查對(duì)象的法律狀況主要是反映在與之相關(guān)的法律文件和資料中。提供文件的形式包括但不限于紙質(zhì)文件、光盤、或傳真及電子郵件等其他電子傳輸方式。
第九條 各核查對(duì)象應(yīng)確保其所提供的文件復(fù)印件（掃描件）與該文件的原始文件一致，承諾其所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性和無誤導(dǎo)性。為避免混亂和明確責(zé)任，各核查對(duì)象所提供的所有文件、資料，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方式確認(rèn)其真實(shí)性，包括但不限于要求提供方簽字或者加蓋公司公章。
第十條 公司的設(shè)立及變更、物業(yè)資產(chǎn)的規(guī)劃及施工建設(shè)等情況均需依法履行相關(guān)行政或主管部門的審批、核準(zhǔn)、注冊(cè)登記或備案等程序，因此，工商登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)、城鄉(xiāng)規(guī)劃?rùn)C(jī)關(guān)、住房建設(shè)機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)、法院、環(huán)境保護(hù)機(jī)關(guān)和其他有關(guān)政府部門等核發(fā)的證件或其保存并提供的材料亦是獲取法律盡職調(diào)查信息的重要來源。
第十一條 在REITs業(yè)務(wù)中，律師需對(duì)必要的調(diào)查事項(xiàng)至相關(guān)行政或主管部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查證核實(shí)，包括但不限于：
(一) 公司的設(shè)立及變更等情況均需在市場(chǎng)監(jiān)督管理部門進(jìn)行登記和備案，必要時(shí)，律師可親自前往市場(chǎng)監(jiān)督管理部門調(diào)取目標(biāo)公司工商登記資料，將上述資料影印，以工商底檔記載的內(nèi)容作為盡調(diào)報(bào)告形成的依據(jù)。
(二) 物業(yè)資產(chǎn)的權(quán)屬證明及權(quán)利負(fù)擔(dān)等情況均需在不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門進(jìn)行登記和備案，必要時(shí)，律師可親自前往不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)調(diào)取目標(biāo)物業(yè)資產(chǎn)的權(quán)屬登記資料，將上述資料打印，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記記載的內(nèi)容作為盡調(diào)報(bào)告形成的依據(jù)。
第十二條 律師亦可以通過有效的互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站、權(quán)威報(bào)刊等渠道查詢公開信息，獲悉并驗(yàn)證盡職調(diào)查資料。有效的互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站如國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)、巨潮資訊網(wǎng)、天眼查、企查查、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)、中國裁判文書網(wǎng)、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)網(wǎng)站、中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)等。權(quán)威報(bào)刊包括中國證券報(bào)、證券時(shí)報(bào)等，前述公開信息能促進(jìn)律師從不同角度進(jìn)一步加深對(duì)被調(diào)查對(duì)象的了解，印證盡職調(diào)查中獲取的信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性，從而發(fā)現(xiàn)被盡職調(diào)查對(duì)象存在的法律問題。在法律盡職調(diào)查中亦可以在不同搜索引擎采取包含公司、物業(yè)資產(chǎn)名稱的關(guān)鍵詞檢索。但需注意的是，盡職調(diào)查中不得僅依賴單一來源進(jìn)行確認(rèn)，需本著勤勉盡責(zé)之原則窮盡核查手段以確保所披露信息的權(quán)威性、真實(shí)性和準(zhǔn)確性。
第十三條 對(duì)于法律盡職調(diào)查至關(guān)重要而又無法得到獨(dú)立證據(jù)支持的事實(shí)，律師亦可以依賴于各核查對(duì)象所作出的口頭或書面說明，由各核查對(duì)象出具承諾函或確認(rèn)函等。
第十四條 審計(jì)機(jī)構(gòu)、資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等其他中介機(jī)構(gòu)出具的專業(yè)意見亦是律師盡職調(diào)查資料中的一部分，上述資料涉及對(duì)各核查對(duì)象的財(cái)務(wù)信息、信用等級(jí)、資產(chǎn)價(jià)值等進(jìn)行專業(yè)判斷，律師可予以參考并基于一般注意義務(wù)原則予以關(guān)注。
第二節(jié) 盡職調(diào)查具體方法與途徑
第十五條 依據(jù)《中華人民共和國律師法》、《律師從事證券法律業(yè)務(wù)規(guī)范（試行）》、《律師事務(wù)所從事證券法律業(yè)務(wù)管理辦法》、《律師事務(wù)所證券法律業(yè)務(wù)執(zhí)業(yè)規(guī)則（試行）》等有關(guān)規(guī)定和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，律師進(jìn)行法律盡職調(diào)查的主要方法包括：書面審查各核查對(duì)象提供的資料、對(duì)各核查對(duì)象進(jìn)行訪談、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)査、走訪相關(guān)政府部門、通過網(wǎng)絡(luò)公開渠道查詢復(fù)核等方法。一次勤勉盡責(zé)的法律盡職調(diào)查系前述調(diào)查方法的綜合運(yùn)用。
第十六條 書面審查各核查對(duì)象提供的資料。
（1） 首先，律師應(yīng)根據(jù)REITs業(yè)務(wù)實(shí)際情況準(zhǔn)備并起草《法律盡職調(diào)查問卷及文件清單（暨核查計(jì)劃）》發(fā)送至各核查對(duì)象，要求各核查對(duì)象先行準(zhǔn)備調(diào)查材料。盡職調(diào)查問卷清單須具備針對(duì)性及全面性，即清單內(nèi)容須即需結(jié)合實(shí)際情況增加對(duì)特定項(xiàng)目的核查內(nèi)容又需全面涵蓋可能的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并要求各核查對(duì)象明確且完整的披露相關(guān)文件和信息。實(shí)踐中，針對(duì)部分核查對(duì)象不愿意、不方便或者不能提供的但重要的原始材料和文件，律師應(yīng)窮盡一切合理核查手段予以核查，包括但不限于通過現(xiàn)場(chǎng)勘察核對(duì)并記錄原始信息、走訪訪談、筆錄等。
（2） 其次，待各核查對(duì)象提供相關(guān)資料后，律師應(yīng)對(duì)所提供資料進(jìn)行書面核查，包括形式核查、實(shí)質(zhì)核查兩個(gè)方面。律師可以通過制作和整理《查閱資料清單》的方式，幫助法律盡職調(diào)查工作的條理化和清晰化。《查閱資料清單》一般包含文件名稱、文件形成時(shí)間、文件主要反映法律事實(shí)以及文件真實(shí)性等項(xiàng)目，記錄了律師在盡職調(diào)查中主要查閱的文件、復(fù)印件是否與原件一致以及該文件所顯示的法律事實(shí)，系《盡職調(diào)查報(bào)告》的內(nèi)容基礎(chǔ)和工作底稿，亦是律師查漏補(bǔ)缺、證明勤勉盡責(zé)的重要參考。
（3） 最后，律師通過對(duì)所獲資料進(jìn)行研究、判斷和審查，制作《盡調(diào)問題清單》。具體而言，在審閱各核查對(duì)象提供的文件資料過程中，在提取出主要法律事實(shí)的基礎(chǔ)上，研究法律、法規(guī)及政策規(guī)定，利用律師法律專業(yè)知識(shí)，分析可能涉及的法律問題，得出法律意見。
第十七條 對(duì)各核查對(duì)象進(jìn)行訪談。律師根據(jù)初步核查結(jié)果并輔以訪談相關(guān)工作人員等核查手段，對(duì)各核查對(duì)象及物業(yè)資產(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行進(jìn)一步地深入調(diào)查。
在REITs業(yè)務(wù)中，以商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)核查為例，律師可通過訪談各核查對(duì)象相關(guān)工作人員及物業(yè)資產(chǎn)所涉租戶，了解各核查對(duì)象及物業(yè)資產(chǎn)的相關(guān)信息。如通過與重要租戶的訪談，可以了解物業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況，如物業(yè)資產(chǎn)是否涉訴、是否存在權(quán)屬糾紛或發(fā)生過重大事件、在物業(yè)管理等方面是否能夠滿足租戶的要求；通過與原始權(quán)益人相關(guān)負(fù)責(zé)人的訪談，可以了解公司訴訟案件的進(jìn)展、具體合同的履行情況等事宜；通過與公司管理層的溝通，可以將法律盡調(diào)過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)反饋，方便管理層集中人力、物力解決、消除交易可能存在的障礙。
律師采取面談方式進(jìn)行查驗(yàn)的應(yīng)當(dāng)制作面談筆錄，談話對(duì)象和律師應(yīng)當(dāng)在筆錄上簽名，談話對(duì)象拒絕簽名的亦應(yīng)當(dāng)在筆錄中注明。
第十八條 對(duì)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。在對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的盡調(diào)過程中，律師應(yīng)當(dāng)親自走訪、參觀、調(diào)查物業(yè)資產(chǎn)的具體情況，了解物業(yè)資產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)情況，確認(rèn)底層現(xiàn)金流的真實(shí)性，同時(shí)兼顧核查物業(yè)資產(chǎn)的合規(guī)性，尤其是重點(diǎn)核查環(huán)保、消防、安全等重要方面是否存在違法違規(guī)情形等。
律師采用現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式進(jìn)行查驗(yàn)的，應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查情況做成筆錄，由調(diào)查律師、被調(diào)查事項(xiàng)相關(guān)的自然人或者單位負(fù)責(zé)人簽名。該自然人或者單位負(fù)責(zé)人拒絕簽名的，應(yīng)當(dāng)在筆錄中注明。涉及到土地、廠房時(shí)要攜帶相關(guān)的證件進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)土地是否有權(quán)屬證明，是否存在違章建筑或者其他特殊情況。如果存在特殊情況，需要參與方做出情況說明，進(jìn)而確認(rèn)這些特殊情況是否符合法律規(guī)定。
第十九條 走訪相關(guān)政府部門。在盡調(diào)過程中還可能存在各核查對(duì)象資料遺失、缺漏或出現(xiàn)各種難度較大且相對(duì)關(guān)鍵的問題，需要前往相關(guān)政府部門核實(shí)或了解情況。例如相關(guān)核查對(duì)象對(duì)于物業(yè)資產(chǎn)審批資料的缺失、對(duì)于物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至SPV的過程中抵押權(quán)變更的辦理、物業(yè)資產(chǎn)未來規(guī)劃變更的可行性、物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)政策的確定等，律師可根據(jù)各部門職責(zé)劃分情況而咨詢或走訪不同的政府部門進(jìn)行交叉核查。
律師采取走訪相關(guān)政府部門方式進(jìn)行查驗(yàn)的應(yīng)當(dāng)制作走訪筆錄，若談話對(duì)象不方便或拒絕簽名的，亦應(yīng)當(dāng)在筆錄中注明。
第二十條 通過網(wǎng)絡(luò)公開渠道查詢復(fù)核。在REITs業(yè)務(wù)中，對(duì)各核查對(duì)象的合法有效存續(xù)及歷史信用表現(xiàn)等可以通過網(wǎng)絡(luò)公開渠道查詢復(fù)核。
（1） 對(duì)各核查對(duì)象信息的查詢。如“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”網(wǎng)站（http://www.gsxt.gov.cn/），該網(wǎng)站是獲取公司注冊(cè)信息最快速、最準(zhǔn)確的工具之一，該網(wǎng)站可以查詢到公司的注冊(cè)號(hào)、類型、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、法定代表人、成立及存續(xù)日期、經(jīng)營(yíng)范圍等公司基本信息，同時(shí)提供了公司股東出資、公司變更、公司管理層人員等信息。此外，如果公司存在抵押、股權(quán)出質(zhì)、行政處罰、經(jīng)營(yíng)異常等信息，亦可以通過該網(wǎng)站進(jìn)行查詢。
（2） 對(duì)各核查對(duì)象涉訴情況、歷史信用表現(xiàn)的查詢。如最高人民法院所開通的“全國法院被執(zhí)行人信息查詢”網(wǎng)站（http://zxgk.court.gov.cn/）、“全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢”網(wǎng)站（http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、中國裁判文書網(wǎng)（http://wenshu.court.gov.cn/）、北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”（http://www.pkulaw.cn/）、“無訟案例”（https://www.itslaw.com/）、生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站（http://www.mee.gov.cn/）、“信用中國”網(wǎng)站（http://www.creditchina.gov.cn/）等。
（3） 對(duì)各核查對(duì)象的土地資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的查詢。如“中國土地市場(chǎng)網(wǎng)”（https://www.landchina.com/）、“中國商標(biāo)網(wǎng)”（http://sbj.cnipa.gov.cn/）、國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局“專利檢索與查詢”（http://pss-system.cnipa.gov.cn/）等。
（4） 對(duì)企業(yè)投融資信息查詢。如中國人民銀行征信中心（http://www.pbccrc.org.cn/），該網(wǎng)站可查詢企業(yè)應(yīng)收賬款質(zhì)押、轉(zhuǎn)讓登記信息，具體包括質(zhì)權(quán)人名稱、登記到期日、擔(dān)保金額及期限等。又如中國貨幣網(wǎng)（http://www.chinamoney.com.cn/），該網(wǎng)站可查詢各核查對(duì)象于銀行間外匯市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、債券市場(chǎng)等進(jìn)行的現(xiàn)貨及衍生產(chǎn)品發(fā)行、交易信息等。
律師采用公開渠道查詢方式進(jìn)行查驗(yàn)的，應(yīng)當(dāng)核查公告、網(wǎng)頁或者其他載體相關(guān)信息，并就查詢的信息內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、載體等有關(guān)事項(xiàng)制作查詢記錄并作為工作底稿留檔備查。
第三節(jié) 盡職調(diào)查中需要關(guān)注的其他事項(xiàng)
第二十一條 律師開展盡職調(diào)查，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注下列問題：
(一) 律師應(yīng)當(dāng)注意理順法律關(guān)系，把握核查要點(diǎn)。在REITs業(yè)務(wù)中，由于所涉交易主體較多，物業(yè)資產(chǎn)情況相對(duì)復(fù)雜，因此律師在對(duì)各項(xiàng)內(nèi)容全面收集資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)注意理順法律關(guān)系，把握核查要點(diǎn)，有側(cè)重點(diǎn)地針對(duì)重要內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查。
(二) 律師應(yīng)當(dāng)保持與各核查對(duì)象的良好溝通，以便將律師在調(diào)查過程中所發(fā)現(xiàn)的問題及解決問題的方法及時(shí)反饋給各核查對(duì)象。
(三) 律師應(yīng)當(dāng)注意同其他中介機(jī)構(gòu)的配合。限于REITs業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，僅靠律師難以形成全面的盡職調(diào)查，因此律師在工作中應(yīng)當(dāng)同評(píng)估機(jī)構(gòu)、審計(jì)師、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等其他中介機(jī)構(gòu)相互配合，各中介機(jī)構(gòu)互通有無，共同對(duì)特定問題進(jìn)行討論確定。
(四) 律師開展盡職調(diào)查，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核、比對(duì)相關(guān)資料。如果發(fā)現(xiàn)相關(guān)資料存在矛盾或者不一致，應(yīng)當(dāng)要求相關(guān)核查對(duì)象予以核實(shí)，也可以商請(qǐng)其他中介機(jī)構(gòu)協(xié)助調(diào)查，或由律師再次調(diào)查。
(五) 律師應(yīng)當(dāng)注意保持及時(shí)整理更新，勤于復(fù)核校正。根據(jù)盡職調(diào)查的實(shí)際進(jìn)展情況及各核查對(duì)象對(duì)問題的反饋情況進(jìn)行及時(shí)整理更新，同時(shí)尚需注意勤于復(fù)核校正，根據(jù)核查對(duì)象補(bǔ)充提供的資料及時(shí)更新梳理邏輯或法律結(jié)論。
(六) 律師開展盡職調(diào)查，應(yīng)當(dāng)注意收集完整的調(diào)查資料，對(duì)于因客觀原因無法獲得與項(xiàng)目有重大關(guān)系的文件和證據(jù)的，應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件中明確說明。
(七) 律師開展盡職調(diào)查，應(yīng)當(dāng)制作工作底稿，并重視底稿整理，以防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。工作底稿應(yīng)當(dāng)真實(shí)、完整、記錄清晰并適宜長(zhǎng)期保存。
第三章 盡職調(diào)查的主要內(nèi)容
第二十二條 律師在法律盡職調(diào)查中的對(duì)象主要包括主體及物業(yè)資產(chǎn)。主體主要包括原始權(quán)益人、信用增級(jí)機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目公司主體；物業(yè)資產(chǎn)主要包括商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)、政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目類資產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目類資產(chǎn)。
第一節(jié) 原始權(quán)益人
第二十三條 根據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》及《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引》相關(guān)規(guī)定，原始權(quán)益人是指向資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（下稱“專項(xiàng)計(jì)劃”）轉(zhuǎn)移其合法擁有的基礎(chǔ)資產(chǎn)以獲得資金的主體。對(duì)原始權(quán)益人的法律盡調(diào)主要涉及原始權(quán)益人的設(shè)立和存續(xù)情況，股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)，主營(yíng)業(yè)務(wù)情況及財(cái)務(wù)情況，與基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)情況等內(nèi)容。
第二十四條 關(guān)于原始權(quán)益人的設(shè)立及存續(xù)情況，律師可要求原始權(quán)益人提供最新營(yíng)業(yè)執(zhí)照（正本和副本）、最新一期企業(yè)信用報(bào)告、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等基礎(chǔ)資料，通過查驗(yàn)、核對(duì)上述基礎(chǔ)資料，并調(diào)查原始權(quán)益人是否依法在市場(chǎng)監(jiān)督管理部門登記注冊(cè)，確認(rèn)原始權(quán)益人的主體資格，判斷其是否為合法有效存續(xù)的企業(yè)。
同時(shí)，律師亦可以通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”網(wǎng)站（http://www.gsxt.gov.cn/）對(duì)原始權(quán)益人的合法有效存續(xù)情況進(jìn)行復(fù)核。
第二十五條 關(guān)于原始權(quán)益人的股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)情況，律師可根據(jù)從市場(chǎng)監(jiān)督管理部門調(diào)取的全套工商登記檔案資料以及原始權(quán)益人提供的最新公司章程、股權(quán)架構(gòu)圖、組織結(jié)構(gòu)圖、公司現(xiàn)任董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人名單、相關(guān)內(nèi)控制度以及通過對(duì)上述相關(guān)人員的訪談等形式，對(duì)原始權(quán)益人的歷史沿革進(jìn)行全面了解，核查原始權(quán)益人股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)情況，判斷原始權(quán)益人是否存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。
第二十六條 關(guān)于原始權(quán)益人的主營(yíng)業(yè)務(wù)情況及財(cái)務(wù)情況，律師在該部分的工作主要涉及對(duì)原始權(quán)益人重大負(fù)債情況的調(diào)查。通過審查資產(chǎn)負(fù)債表、相關(guān)借款合同對(duì)原始權(quán)益人向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；通過審查其簽訂的保證合同、抵押合同或質(zhì)押合同等具有擔(dān)保性質(zhì)的合同對(duì)原始權(quán)益人對(duì)外擔(dān)保情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；若原始權(quán)益人還有其他尚在履行期的重大合同，律師亦應(yīng)對(duì)此予以核查，以判斷是否會(huì)對(duì)原始權(quán)益人未來的資信狀況產(chǎn)生不確定影響。
第二十七條 關(guān)于原始權(quán)益人涉訴情況的盡職調(diào)查，律師可通過中國裁判文書網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”、“無訟案例”、“信用中國”網(wǎng)站、企查查、天眼查等查詢，并根據(jù)上述查詢結(jié)果對(duì)原始權(quán)益人（或最終融資人等主體）的涉訴情況進(jìn)行梳理判斷。
主要查詢網(wǎng)站及網(wǎng)址如下：
序號(hào) |
查詢網(wǎng)站 |
網(wǎng)址 |
1. |
中國裁判文書網(wǎng) |
http://wenshu.court.gov.cn/ |
2. |
北大法律信息網(wǎng)“北大法寶” |
http://www.pkulaw.cn/ |
3. |
“無訟案例” |
https://www.itslaw.com/ |
4. |
“信用中國”網(wǎng)站 |
http://www.creditchina.gov.cn/ |
5. “ |
“企查查”網(wǎng)站 |
https://www.qcc.com/ |
6. |
“天眼查”網(wǎng)站 |
https://www.tianyancha.com/ |
第二十八條 關(guān)于原始權(quán)益人的失信行為的盡職調(diào)查，律師可通過人民銀行出具的《企業(yè)信用報(bào)告》、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)中全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)和最高人民法院的“全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢系統(tǒng)”等查詢?cè)紮?quán)益人（或最終融資人等主體）的資信情況；通過應(yīng)急管理部、生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站、市場(chǎng)監(jiān)督管理局網(wǎng)站、國家發(fā)展改革委網(wǎng)站、財(cái)政部網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等查詢?cè)紮?quán)益人（或最終融資人等主體）是否存在安全生產(chǎn)領(lǐng)域、環(huán)境保護(hù)領(lǐng)域、產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)域、財(cái)政性資金管理使用領(lǐng)域失信記錄；通過稅務(wù)機(jī)關(guān)門戶網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等查詢?cè)紮?quán)益人（或最終融資人等主體）是否為重大稅收違法案件當(dāng)事人。并根據(jù)上述查詢結(jié)果對(duì)原始權(quán)益人（或最終融資人等主體）是否為失信被執(zhí)行人進(jìn)行核查判斷。
主要查詢網(wǎng)站及網(wǎng)址如下：
序號(hào) |
查詢網(wǎng)站 |
網(wǎng)址 |
1. |
中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)中全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng) |
http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/ |
2. |
全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢平臺(tái) |
http://zxgk.court.gov.cn/shixin/ |
3. |
國家稅務(wù)總局網(wǎng)站 |
http://www.chinatax.gov.cn/index.html |
4. |
中華人民共和國應(yīng)急管理部 |
http://www.mem.gov.cn/ |
5. |
中華人民共和國生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站 |
http://www.mee.gov.cn/ |
6. |
中華人民共和國工業(yè)和信息化部網(wǎng)站 |
http://www.miit.gov.cn/index.html |
7. |
中國人民銀行網(wǎng)站 |
http://www.pbc.gov.cn/# |
8. |
中國證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站 |
http://www.csrc.gov.cn/pub/newsite/ |
9. |
中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)網(wǎng)站 |
http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html |
10. |
國家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局網(wǎng)站 |
http://www.samr.gov.cn/ |
11. |
中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 |
http://www.stats.gov.cn/# |
12. |
中華人民共和國財(cái)政部網(wǎng)站 |
http://www.mof.gov.cn/index.htm |
13. |
中華人民共和國農(nóng)業(yè)農(nóng)村部網(wǎng)站 |
http://www.moa.gov.cn/ |
14. |
中華人民共和國海關(guān)總署網(wǎng)站 |
http://www.customs.gov.cn/ |
15. |
中華人民共和國文化和旅游部 |
https://www.mct.gov.cn/ |
16. |
"信用中國"網(wǎng)站 |
http://www.creditchina.gov.cn/ |
17. |
全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng) |
http://www.gsxt.gov.cn/index.html |
18. |
證券期貨市場(chǎng)失信記錄查詢平臺(tái) |
http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun |
19. |
中國國家發(fā)展和改革委員會(huì)網(wǎng)站 |
http://www.ndrc.gov.cn/ |
第二十九條 關(guān)于原始權(quán)益人的內(nèi)部授權(quán)的盡職調(diào)查，律師可基于原始權(quán)益人公司章程、外部授權(quán)及監(jiān)管規(guī)定等，對(duì)其參與專項(xiàng)計(jì)劃、進(jìn)行專項(xiàng)計(jì)劃投資、簽訂和履行相關(guān)專項(xiàng)計(jì)劃文件事宜出具的決議文件的合法有效性進(jìn)行核查。
第三十條 若需要對(duì)原始權(quán)益人進(jìn)行土地專項(xiàng)核查的，律師可通過自然資源部網(wǎng)站（http://www.mnr.gov.cn/）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站（http://www.mohurd.gov.cn/）以“原始權(quán)益人全稱”或“原始權(quán)益人簡(jiǎn)稱”為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，并結(jié)合百度搜索引擎組合輸入以“原始權(quán)益人全稱”或“原始權(quán)益人簡(jiǎn)稱”、“閑置土地”、“炒地”、“捂盤惜售”、“哄抬房?jī)r(jià)”為關(guān)鍵詞檢索與原始權(quán)益人有關(guān)的“閑置土地”、“炒地”、“捂盤惜售”、“哄抬房?jī)r(jià)”的新聞信息，并根據(jù)原始權(quán)益人提供的書面說明，以核查原始權(quán)益人近三年是否存在違反國家有關(guān)部門發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控相關(guān)規(guī)定的重大違法違規(guī)行為。
若部分項(xiàng)目中需要對(duì)原始權(quán)益人進(jìn)行全方位實(shí)質(zhì)性土地專項(xiàng)核查的，則律師在前述核查的基礎(chǔ)上，還需對(duì)原始權(quán)益人所持有的全部房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括已完工及在建工程）進(jìn)行核查，律師可通過核查房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)及建設(shè)、竣工審批證件，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況，并輔之以房地產(chǎn)主管部門網(wǎng)站檢索或現(xiàn)場(chǎng)訪談，以核查原始權(quán)益人近三年是否存在違反國家有關(guān)部門發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控相關(guān)規(guī)定的重大違法違規(guī)行為。
第二節(jié) 信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)
第三十一條 信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)是指為專項(xiàng)計(jì)劃提供信用增進(jìn)服務(wù)的主體，包括但不限于差額支付人、流動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)、優(yōu)先回購方等。根據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引》的規(guī)定，對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的法律盡調(diào)主要涉及信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的設(shè)立和存續(xù)情況，股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)，公司資信水平以及外部信用評(píng)級(jí)情況，主營(yíng)業(yè)務(wù)情況及財(cái)務(wù)狀況，業(yè)務(wù)審批或管理流程、風(fēng)險(xiǎn)控制措施等內(nèi)容。
第三十二條 關(guān)于信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的設(shè)立及存續(xù)情況，律師可要求信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)提供最新營(yíng)業(yè)執(zhí)照（正本和副本）、最新一期企業(yè)信用報(bào)告、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等基礎(chǔ)資料，通過查驗(yàn)、核對(duì)上述基礎(chǔ)資料，并調(diào)查信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)是否依法在市場(chǎng)監(jiān)督管理部門登記注冊(cè)，確認(rèn)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的主體資格，判斷其是否為合法有效存續(xù)的企業(yè)。
同時(shí)，律師亦可以通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”網(wǎng)站對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的合法有效存續(xù)情況進(jìn)行復(fù)核。
第三十三條 關(guān)于信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)情況，律師可根據(jù)從市場(chǎng)監(jiān)督管理部門調(diào)取的全套工商登記檔案資料以及信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)提供的最新公司章程、股權(quán)架構(gòu)圖、組織結(jié)構(gòu)圖、公司現(xiàn)任董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人名單、相關(guān)內(nèi)控制度以及通過對(duì)上述相關(guān)人員的訪談等形式，對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的歷史沿革進(jìn)行全面了解，核查其股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)情況，判斷信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)是否存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。
第三十四條 關(guān)于信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的資信水平以及外部信用評(píng)級(jí)情況，律師可引用審計(jì)機(jī)構(gòu)、資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等其他中介機(jī)構(gòu)出具的專業(yè)意見。
第三十五條 關(guān)于信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的主營(yíng)業(yè)務(wù)情況及財(cái)務(wù)情況，律師在該部分的工作主要涉及對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)重大負(fù)債情況的調(diào)查。通過審查資產(chǎn)負(fù)債表、相關(guān)借款合同對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；通過審查其簽訂的保證合同、抵押合同或質(zhì)押合同等具有擔(dān)保性質(zhì)的合同對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)對(duì)外擔(dān)保情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；若信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)還有其他尚在履行期的重大合同，律師亦應(yīng)對(duì)此予以核查，以判斷是否會(huì)對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)未來的資信狀況產(chǎn)生不確定影響。
第三十六條 關(guān)于信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)涉訴情況的盡職調(diào)查，律師可通過中國裁判文書網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”、“無訟案例”、“信用中國”網(wǎng)站、企查查、天眼查等查詢，并根據(jù)上述查詢結(jié)果對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的涉訴情況進(jìn)行梳理判斷。
第三十七條 關(guān)于信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的失信行為的盡職調(diào)查，律師可通過人民銀行出具的《企業(yè)信用報(bào)告》、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)中全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)和最高人民法院的“全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢系統(tǒng)”等查詢信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的資信情況；通過應(yīng)急管理部、生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站、市場(chǎng)監(jiān)督管理局網(wǎng)站、國家發(fā)展改革委網(wǎng)站、財(cái)政部網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等查詢信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)是否存在安全生產(chǎn)領(lǐng)域、環(huán)境保護(hù)領(lǐng)域、產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)域、財(cái)政性資金管理使用領(lǐng)域失信記錄；通過稅務(wù)機(jī)關(guān)門戶網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等查詢信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)是否為重大稅收違法案件當(dāng)事人。并根據(jù)上述查詢結(jié)果對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)是否為失信被執(zhí)行人進(jìn)行核查判斷。
第三十八條 關(guān)于信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部授權(quán)的盡職調(diào)查，律師可基于信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)公司章程、外部授權(quán)及監(jiān)管規(guī)定等，對(duì)其參與專項(xiàng)計(jì)劃、為專項(xiàng)計(jì)劃提供增信服務(wù)、簽訂和履行相關(guān)專項(xiàng)計(jì)劃文件事宜出具的決議文件的合法有效性進(jìn)行核查。尤其應(yīng)當(dāng)關(guān)注不同信用增進(jìn)情況下的法律關(guān)系判斷，并基于不同的法律關(guān)系結(jié)合包括但不限于《民法典》、民法典擔(dān)保規(guī)則司法解釋等最新法律法規(guī)的規(guī)定，確保相關(guān)內(nèi)部決議程序的合法有效性。
第三十九條 若需要對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地專項(xiàng)核查的，律師可通過自然資源部網(wǎng)站、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站以“信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)全稱”或“信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱”為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，并結(jié)合百度搜索引擎組合輸入以“信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)全稱”或“信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱”、“閑置土地”、“炒地”、“捂盤惜售”、“哄抬房?jī)r(jià)”為關(guān)鍵詞檢索與信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)有關(guān)的“閑置土地”、“炒地”、“捂盤惜售”、“哄抬房?jī)r(jià)”的新聞信息，并根據(jù)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)提供的書面說明，以核查信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)近三年是否存在違反國家有關(guān)部門發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控相關(guān)規(guī)定的重大違法違規(guī)行為。
若部分項(xiàng)目中需要對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行全方位實(shí)質(zhì)性土地專項(xiàng)核查的，則律師在前述核查的基礎(chǔ)上，還需對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)所持有的全部房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括已完工及在建工程）進(jìn)行核查，律師可通過核查房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)及建設(shè)、竣工審批證件，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況，并輔之以房地產(chǎn)主管部門網(wǎng)站檢索或現(xiàn)場(chǎng)訪談，以核查信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)近三年是否存在違反國家有關(guān)部門發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控相關(guān)規(guī)定的重大違法違規(guī)行為。
第三節(jié) 項(xiàng)目公司主體
第四十條 項(xiàng)目公司主體（即物業(yè)持有人），是指持有作為最終投資對(duì)象和現(xiàn)金流來源的物業(yè)資產(chǎn)的主體。對(duì)項(xiàng)目公司主體的法律盡調(diào)主要涉及項(xiàng)目公司主體的設(shè)立和存續(xù)情況，日常經(jīng)營(yíng)范圍所需的各類經(jīng)營(yíng)證照，股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)，主營(yíng)業(yè)務(wù)情況及財(cái)務(wù)情況，與基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)情況等內(nèi)容。
第四十一條 關(guān)于項(xiàng)目公司主體的設(shè)立及存續(xù)情況，律師可要求項(xiàng)目公司主體提供最新營(yíng)業(yè)執(zhí)照（正本和副本）、最新一期企業(yè)信用報(bào)告等基礎(chǔ)資料，通過查驗(yàn)、核對(duì)上述基礎(chǔ)資料，并調(diào)查項(xiàng)目公司主體是否依法在市場(chǎng)監(jiān)督管理部門登記注冊(cè)，確認(rèn)項(xiàng)目公司主體的主體資格，判斷其是否為合法有效存續(xù)的企業(yè)。
同時(shí)，律師亦可以通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”網(wǎng)站對(duì)項(xiàng)目公司主體的合法有效存續(xù)情況進(jìn)行復(fù)核。
第四十二條 關(guān)于項(xiàng)目公司主體的日常經(jīng)營(yíng)范圍所需的各類經(jīng)營(yíng)證照，律師可要求項(xiàng)目公司提供正常經(jīng)營(yíng)所需且已持有的其他批文、資質(zhì)證書、經(jīng)營(yíng)許可等有關(guān)文件（包括但不限于房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、特許經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)文件等），前述經(jīng)營(yíng)證照主要根據(jù)項(xiàng)目公司主體經(jīng)營(yíng)范圍決定，律師通過查驗(yàn)、核對(duì)上述基礎(chǔ)資料，并調(diào)查項(xiàng)目公司主體是否依法相關(guān)主管部門登記注冊(cè)，確認(rèn)項(xiàng)目公司主體的主體資格，判斷其是否合法經(jīng)營(yíng)。
第四十三條 關(guān)于項(xiàng)目公司主體的股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)情況，律師可根據(jù)從市場(chǎng)監(jiān)督管理部門調(diào)取的全套工商登記檔案資料以及項(xiàng)目公司主體提供的最新公司章程、股權(quán)架構(gòu)圖、組織結(jié)構(gòu)圖、公司現(xiàn)任董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人名單、相關(guān)內(nèi)控制度以及通過對(duì)上述相關(guān)人員的訪談等形式，對(duì)項(xiàng)目公司主體的歷史沿革進(jìn)行全面了解，核查其股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)情況，判斷項(xiàng)目公司主體是否存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。
第四十四條 關(guān)于項(xiàng)目公司主體的主營(yíng)業(yè)務(wù)情況及財(cái)務(wù)情況，律師在該部分的工作主要涉及對(duì)項(xiàng)目公司主體重大資產(chǎn)及重大負(fù)債情況的調(diào)查，具體包括：
(一) 重大資產(chǎn)情況即項(xiàng)目公司主體持有的基礎(chǔ)資產(chǎn)的情況，包括項(xiàng)目所涉物業(yè)資產(chǎn)的權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓合法性等內(nèi)容，還涉及物業(yè)資產(chǎn)的日常經(jīng)營(yíng)和管理情況。此部分盡調(diào)內(nèi)容可參照本指引“第三章/第四節(jié)、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)”、“第三章/第五節(jié)、基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)”、“第三章/第六節(jié)、政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目類資產(chǎn)”及“第三章/第七節(jié)、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目特殊要求”部分內(nèi)容。
(二) 律師對(duì)項(xiàng)目公司主體重大負(fù)債情況的盡職調(diào)查主要包括以下兩個(gè)方面：
1. 對(duì)涉及項(xiàng)目公司主體的全部重大負(fù)債情況進(jìn)行調(diào)查，通過審查資產(chǎn)負(fù)債表、相關(guān)借款合同對(duì)項(xiàng)目公司主體向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；通過審查其簽訂的保證合同、抵押合同或質(zhì)押合同等具有擔(dān)保性質(zhì)的合同對(duì)項(xiàng)目公司主體對(duì)外擔(dān)保情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；若項(xiàng)目公司主體還有其他尚在履行期的重大合同，律師亦應(yīng)對(duì)此予以核查，以判斷是否會(huì)對(duì)項(xiàng)目公司主體未來的資信狀況產(chǎn)生不確定影響。
2. 如REITs業(yè)務(wù)中涉及存量債務(wù)置換的，律師應(yīng)對(duì)與本次交易有關(guān)的負(fù)債進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查，包括審閱合同條款，判斷合同的合法、合規(guī)性，并對(duì)可能影響基礎(chǔ)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的條款重點(diǎn)關(guān)注，以核查基礎(chǔ)資產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓性、相關(guān)交易的可行性等。
第四十五條 關(guān)于項(xiàng)目公司主體涉訴情況的盡職調(diào)查，律師可通過中國裁判文書網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”、“無訟案例”、“信用中國”網(wǎng)站、企查查、天眼查等查詢項(xiàng)目公司主體的涉訴情況，并根據(jù)上述查詢結(jié)果對(duì)項(xiàng)目公司主體的涉訴情況進(jìn)行核查判斷。
第四十六條 關(guān)于項(xiàng)目公司主體的失信行為的盡職調(diào)查，律師可通過人民銀行出具的《企業(yè)信用報(bào)告》、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)中全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)和最高人民法院的“全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢系統(tǒng)”等查詢項(xiàng)目公司主體的資信情況；通過應(yīng)急管理部、生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站、市場(chǎng)監(jiān)督管理局網(wǎng)站、國家發(fā)展改革委網(wǎng)站、財(cái)政部網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等查詢項(xiàng)目公司主體是否存在安全生產(chǎn)領(lǐng)域、環(huán)境保護(hù)領(lǐng)域、產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)域、財(cái)政性資金管理使用領(lǐng)域失信記錄；通過稅務(wù)機(jī)關(guān)門戶網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等查詢項(xiàng)目公司主體是否為重大稅收違法案件當(dāng)事人，并根據(jù)上述查詢結(jié)果對(duì)項(xiàng)目公司主體是否為失信被執(zhí)行人進(jìn)行核查判斷。
第四十七條 關(guān)于項(xiàng)目公司主體的內(nèi)部授權(quán)的盡職調(diào)查，律師可基于項(xiàng)目公司主體公司章程、外部授權(quán)及監(jiān)管規(guī)定等，對(duì)其參與專項(xiàng)計(jì)劃、簽訂和履行相關(guān)專項(xiàng)計(jì)劃文件事宜出具的決議文件的合法有效性進(jìn)行核查。
第四節(jié) 商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)
第四十八條 REITs業(yè)務(wù)的核心現(xiàn)金流來源即物業(yè)資產(chǎn)。律師在從事REITs業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行盡職調(diào)查，包括立項(xiàng)審批、土地使用權(quán)的取得、土地出讓金及稅費(fèi)的支付、物業(yè)資產(chǎn)的建設(shè)及審批、竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)審批等內(nèi)容進(jìn)行核查。
第四十九條 根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)于物業(yè)資產(chǎn)中關(guān)系國家安全、涉及全國重大生產(chǎn)力布局、戰(zhàn)略性資源開發(fā)和重大公共利益等項(xiàng)目，實(shí)行核準(zhǔn)管理。對(duì)于核準(zhǔn)管理以外的項(xiàng)目，實(shí)行備案管理。對(duì)于實(shí)施核準(zhǔn)管理的項(xiàng)目，律師應(yīng)核查項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)的核準(zhǔn)文件以及變更決定（如有）。同時(shí)，還應(yīng)核查該項(xiàng)目在核準(zhǔn)機(jī)關(guān)作出予以核準(zhǔn)決定或者同意變更決定之日起2年內(nèi)是否開工建設(shè)。對(duì)于實(shí)施備案的項(xiàng)目，律師應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的備案證明進(jìn)行核查。
第五十條 按照國家規(guī)定需要有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報(bào)送有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核發(fā)選址意見書。因此，若項(xiàng)目中涉及的土地使用權(quán)系劃撥取得的，律師應(yīng)對(duì)選址意見書進(jìn)行核查。若適用備案的建設(shè)項(xiàng)目或以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，無需核查選址意見書。
第五十一條 需立項(xiàng)審批、核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)在可行性研究階段、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告核準(zhǔn)前，由建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請(qǐng)；需備案的建設(shè)項(xiàng)目在辦理備案手續(xù)后，由建設(shè)單位提出用地預(yù)審申請(qǐng)；經(jīng)國土資源主管部門審查后出具預(yù)審意見。未經(jīng)預(yù)審或者預(yù)審未通過的，不得批復(fù)可行性研究報(bào)告、核準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告；不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收，不得辦理供地手續(xù)。因此，律師應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目是審批/核準(zhǔn)或備案的不同情況，對(duì)用地預(yù)審意見進(jìn)行核查。
第五十二條 根據(jù)自然資源部發(fā)布的《關(guān)于以“多規(guī)合一”為基礎(chǔ)推進(jìn)規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》，明確建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見合并，統(tǒng)一核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書，不再單獨(dú)核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見。使用已經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，不再辦理用地預(yù)審；需要辦理規(guī)劃選址的，由地方自然資源主管部門對(duì)規(guī)劃選址情況進(jìn)行審查，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書。因此，在此規(guī)定發(fā)布后新增的建設(shè)項(xiàng)目，律師直接核查建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書即可。
第五十三條 以有償使用方式提供國有土地使用權(quán)的，國土資源主管部門應(yīng)與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，由國土資源主管部門向建設(shè)單位頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，依照規(guī)定辦理土地登記。因此，律師應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)取得方式的不同而分別核查其《國有土地劃撥決定書》和/或《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
第五十四條 關(guān)于土地使用權(quán)的取得，律師應(yīng)關(guān)注土地的規(guī)劃指標(biāo)、最新的總規(guī)及控詳規(guī)，并視情況走訪相關(guān)規(guī)劃部門確認(rèn)，包括土地面積、土地性質(zhì)、容積率、限高、密度、綠化率、商住比、車位配比等，以及核查項(xiàng)目的配建要求，安置房、配套設(shè)施和自持要求等。
第五十五條 律師亦應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)出讓合同進(jìn)行細(xì)致核查，并結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行判斷，以判斷是否存在土地閑置、延期開工竣工、未批先建等違法違規(guī)情形。
第五十六條 以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位在取得立項(xiàng)文件后，應(yīng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后方可申請(qǐng)劃撥用地；以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位在取得立項(xiàng)文件和簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，應(yīng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。因此，律師應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)的不同取得方式分別對(duì)建設(shè)用地規(guī)劃許可證進(jìn)行核查驗(yàn)證。
第五十七條 國家對(duì)特殊建設(shè)工程進(jìn)行施工前的消防設(shè)計(jì)文件實(shí)行審查制度。對(duì)其他建設(shè)工程實(shí)行備案抽查制度，即其他建設(shè)工程的建設(shè)單位應(yīng)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證或者申請(qǐng)批準(zhǔn)開工報(bào)告時(shí)應(yīng)當(dāng)提供滿足施工需要的消防設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料。因此，律師應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程是否屬于特殊工程而對(duì)消防設(shè)計(jì)文件進(jìn)行核查驗(yàn)證。
特殊工程主要包括如下：（一）總建筑面積大于二萬平方米的體育場(chǎng)館、會(huì)堂，公共展覽館、博物館的展示廳；（二）總建筑面積大于一萬五千平方米的民用機(jī)場(chǎng)航站樓、客運(yùn)車站候車室、客運(yùn)碼頭候船廳；（三）總建筑面積大于一萬平方米的賓館、飯店、商場(chǎng)、市場(chǎng)；（四）總建筑面積大于二千五百平方米的影劇院，公共圖書館的閱覽室，營(yíng)業(yè)性室內(nèi)健身、休閑場(chǎng)館，醫(yī)院的門診樓，大學(xué)的教學(xué)樓、圖書館、食堂，勞動(dòng)密集型企業(yè)的生產(chǎn)加工車間，寺廟、教堂；（五）總建筑面積大于一千平方米的托兒所、幼兒園的兒童用房，兒童游樂廳等室內(nèi)兒童活動(dòng)場(chǎng)所，養(yǎng)老院、福利院，醫(yī)院、療養(yǎng)院的病房樓，中小學(xué)校的教學(xué)樓、圖書館、食堂，學(xué)校的集體宿舍，勞動(dòng)密集型企業(yè)的員工集體宿舍；（六）總建筑面積大于五百平方米的歌舞廳、錄像廳、放映廳、卡拉ＯＫ廳、夜總會(huì)、游藝廳、桑拿浴室、網(wǎng)吧、酒吧，具有娛樂功能的餐館、茶館、咖啡廳；（七）國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的一類高層住宅建筑；（八）城市軌道交通、隧道工程，大型發(fā)電、變配電工程；（九）生產(chǎn)、儲(chǔ)存、裝卸易燃易爆危險(xiǎn)物品的工廠、倉庫和專用車站、碼頭，易燃易爆氣體和液體的充裝站、供應(yīng)站、調(diào)壓站；（十）國家機(jī)關(guān)辦公樓、電力調(diào)度樓、電信樓、郵政樓、防災(zāi)指揮調(diào)度樓、廣播電視樓、檔案樓；（十一）設(shè)有本條第一項(xiàng)至第六項(xiàng)所列情形的建設(shè)工程；（十二）本條第十項(xiàng)、第十一項(xiàng)規(guī)定以外的單體建筑面積大于四萬平方米或者建筑高度超過五十米的公共建筑。
第五十八條 涉及建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)該取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，確保項(xiàng)目建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件。因此，律師應(yīng)對(duì)相關(guān)工程項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行核查驗(yàn)證。
第五十九條 除不需要申領(lǐng)建筑工程施工許可證的小型工程（如工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程）以及按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程外，涉及房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)取得建筑工程施工許可證。因此，律師應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程是否為小型工程、是否為國務(wù)院批準(zhǔn)開工的建筑工程等情形相應(yīng)核查驗(yàn)證建筑工程施工許可證。
第六十條 建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)對(duì)環(huán)境的影響程度，按照建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類管理名錄完成環(huán)境影響評(píng)價(jià)，并區(qū)分不同情況取得環(huán)境保護(hù)行政主管部門對(duì)環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表的審批意見，或在環(huán)境保護(hù)行政主管部門完成環(huán)境影響登記表備案。因此，律師應(yīng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類管理名錄的規(guī)定對(duì)不同項(xiàng)目的環(huán)境影響審批意見進(jìn)行核查驗(yàn)證。
環(huán)境保護(hù)分類管理主要區(qū)分如下：（一）建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境可能造成重大影響的，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告書，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的污染和對(duì)環(huán)境的影響進(jìn)行全面、詳細(xì)的評(píng)價(jià)；（二）建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境可能造成輕度影響的，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告表，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的污染和對(duì)環(huán)境的影響進(jìn)行分析或者專項(xiàng)評(píng)價(jià)；（三）建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響很小，不需要進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)填報(bào)環(huán)境影響登記表。
第六十一條 除不單獨(dú)進(jìn)行節(jié)能審查的項(xiàng)目（包括年綜合能源消費(fèi)量不滿1000噸標(biāo)準(zhǔn)煤，且年電力消費(fèi)量不滿500萬千瓦時(shí)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，以及用能工藝簡(jiǎn)單、節(jié)能潛力小的行業(yè)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目）外，政府投資項(xiàng)目，建設(shè)單位在報(bào)送項(xiàng)目可行性研究報(bào)告前，需取得節(jié)能審查機(jī)關(guān)出具的節(jié)能審查意見。企業(yè)投資項(xiàng)目，建設(shè)單位需在開工建設(shè)前取得節(jié)能審查機(jī)關(guān)出具的節(jié)能審查意見。因此，律師應(yīng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的不同類型對(duì)節(jié)能審查意見進(jìn)行核查驗(yàn)證。
第六十二條 按照規(guī)定應(yīng)修建防空地下室的民用建筑，因地質(zhì)、地形等原因不宜修建的，或者規(guī)定應(yīng)建面積小于民用建筑地面首層建筑面積的，經(jīng)人民防空主管部門批準(zhǔn)，可以不修建，但必須按照應(yīng)修建防空地下室面積所需造價(jià)繳納易地建設(shè)費(fèi)，由人民防空主管部門統(tǒng)一就近易地修建。經(jīng)人民防空主管部門批準(zhǔn)需繳納防空地下室易地建設(shè)費(fèi)的，建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，應(yīng)當(dāng)先繳納防空地下室易地建設(shè)費(fèi)。因此，律師應(yīng)根據(jù)民用建筑的性質(zhì)以及是否繳納防空地下室易地建設(shè)費(fèi)的情形對(duì)相關(guān)審批文件進(jìn)行核查驗(yàn)證。
第六十三條 建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。因此，律師應(yīng)對(duì)建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行核查驗(yàn)證。同時(shí)，律師在對(duì)建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行核查驗(yàn)證時(shí)，亦須注意報(bào)告上驗(yàn)收單位與建設(shè)工程施工許可證上所載明單位的一致性。
第六十四條 政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門須按照國務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收資料。因此，律師應(yīng)對(duì)建設(shè)工程是否取得政府主管部門的規(guī)劃條件核實(shí)審批意見進(jìn)行核查驗(yàn)證。
第六十五條 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保設(shè)施竣工驗(yàn)收由環(huán)保部門驗(yàn)收改為建設(shè)單位自主驗(yàn)收。編制環(huán)境影響報(bào)告書（表）的建設(shè)項(xiàng)目竣工后，由建設(shè)單位對(duì)配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，編制驗(yàn)收?qǐng)?bào)告并依法向社會(huì)公開；填報(bào)環(huán)境影響登記表項(xiàng)目以及未納入建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類管理名錄的項(xiàng)目，則不需要進(jìn)行環(huán)保驗(yàn)收。
建設(shè)項(xiàng)目需要配套建設(shè)水、噪聲或者固體廢物污染防治設(shè)施的，在新修訂的對(duì)應(yīng)污染防治法生效前，仍應(yīng)依法由環(huán)境保護(hù)部門對(duì)相應(yīng)污染防治設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，以及一些項(xiàng)目還可能要求污水管網(wǎng)的納管協(xié)議、危廢處置協(xié)議等辦理環(huán)保備案。
因此，律師應(yīng)根據(jù)前述要求對(duì)環(huán)保驗(yàn)收意見進(jìn)行核查驗(yàn)證。
第六十六條 特殊建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)消防驗(yàn)收，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。其他建設(shè)工程實(shí)行備案抽查制度。其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。因此，律師應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程是否屬于特殊工程而消防驗(yàn)收審查意見進(jìn)行核查驗(yàn)證。特殊工程范圍詳見本指引第五十七條。
第六十七條 不符合強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，建設(shè)單位不得開工建設(shè)；已經(jīng)建成的，不得投入生產(chǎn)、使用。固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目投入生產(chǎn)、使用前，應(yīng)對(duì)其節(jié)能審查意見落實(shí)情況進(jìn)行驗(yàn)收。政府投資項(xiàng)目不符合強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的，依法負(fù)責(zé)項(xiàng)目審批的機(jī)關(guān)不得批準(zhǔn)建設(shè)。因此，律師應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的節(jié)能驗(yàn)收情況進(jìn)行核查驗(yàn)證。
第六十八條 在前述證件、審批意見、備案證明等進(jìn)行核查驗(yàn)證時(shí)，律師亦應(yīng)對(duì)各個(gè)證件之間關(guān)于項(xiàng)目建筑面積、用地面積、實(shí)施單位等相關(guān)要素之間的一致性、延續(xù)性進(jìn)行核查，以驗(yàn)證項(xiàng)目的合法合規(guī)性。
第六十九條 為核查物業(yè)資產(chǎn)的權(quán)利限制及權(quán)利瑕疵情況，律師還可通過去當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門調(diào)取物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)權(quán)利限制信息，以核查物業(yè)資產(chǎn)上是否存在權(quán)利限制及權(quán)利負(fù)擔(dān)。
第七十條 在物業(yè)資產(chǎn)已取得相關(guān)審批證件后，律師亦應(yīng)對(duì)相關(guān)審批證件信息與物業(yè)資產(chǎn)實(shí)際情況進(jìn)行核查驗(yàn)證，以核查是否存在地下空間改變用途情形、實(shí)際用途與規(guī)劃用途不一致的情形、產(chǎn)證信息與實(shí)際情況不一致的情形等。
第七十一條 若物業(yè)資產(chǎn)上存在租約的，律師應(yīng)對(duì)租賃合同進(jìn)行審查，以確認(rèn)租賃合同中相關(guān)約定是否會(huì)對(duì)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目產(chǎn)生限制，如是否存在物業(yè)資產(chǎn)抵押須經(jīng)承租人同意的條款等。同時(shí)，律師亦應(yīng)關(guān)注租賃合同是否已經(jīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了備案。
第七十二條 在核查前述核準(zhǔn)文件或備案證明時(shí)，律師亦可通過對(duì)核準(zhǔn)或備案機(jī)關(guān)的走訪、相關(guān)政府網(wǎng)站的公開檢索、項(xiàng)目公司人員訪談等進(jìn)行交叉對(duì)比驗(yàn)證。
第五節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)
第七十三條 根據(jù)證監(jiān)會(huì)及相關(guān)交易所發(fā)布的基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)支持證券項(xiàng)目掛牌條件確認(rèn)指南等相關(guān)規(guī)則指引，基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)支持證券，是指證券公司、基金管理公司子公司作為管理人，通過設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，以燃?xì)狻⒐╇?、供水、供熱、污水及垃圾處理等市政設(shè)施，公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施，教育、健康養(yǎng)老等公共服務(wù)產(chǎn)生的收入為基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流來源所發(fā)行的資產(chǎn)支持證券。在此類業(yè)務(wù)中，律師的盡職調(diào)查工作主要包括對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目的合法合規(guī)性核查及對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的合法合規(guī)性核查。
第七十四條 根據(jù)現(xiàn)行監(jiān)管政策，監(jiān)管機(jī)關(guān)鼓勵(lì)積極服務(wù)綠色發(fā)展、“一帶一路”、精準(zhǔn)扶貧、京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)建設(shè)、“中國制造2025”和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等國家重大戰(zhàn)略的基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。
第七十五條 律師應(yīng)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行清晰的界定。
第七十六條 律師應(yīng)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的產(chǎn)生依據(jù)進(jìn)行核查，對(duì)形成基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律文件、政府許可文件、價(jià)格或收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)許可文件、過往履行情況等進(jìn)行核查，以判斷基礎(chǔ)資產(chǎn)是否具有法律、法規(guī)依據(jù)，附屬權(quán)益（如有）的內(nèi)容是否明確。
第七十七條 律師亦應(yīng)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)是否屬于《資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單》進(jìn)行核查。
資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單主要包括內(nèi)容如下：（一）以地方政府為直接或間接債務(wù)人的基礎(chǔ)資產(chǎn)。但地方政府按照事先公開的收益約定規(guī)則，在政府與社會(huì)資本合作模式(PPP)下應(yīng)當(dāng)支付或承擔(dān)的財(cái)政補(bǔ)貼除外；（二）以地方融資平臺(tái)公司為債務(wù)人的基礎(chǔ)資產(chǎn)。本條所指的地方融資平臺(tái)公司是指根據(jù)國務(wù)院相關(guān)文件規(guī)定，由地方政府及其部門和機(jī)構(gòu)等通過財(cái)政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，承擔(dān)政府投資項(xiàng)目融資功能，并擁有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體；（三）礦產(chǎn)資源開采收益權(quán)、土地出讓收益權(quán)等產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力具有較大不確定性的資產(chǎn)；（四）有下列情形之一的與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)資產(chǎn)：1、因空置等原因不能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)租金債權(quán)；2、待開發(fā)或在建占比超過10％的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)、居民住宅等不動(dòng)產(chǎn)或相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)。當(dāng)?shù)卣C明已列入國家保障房計(jì)劃并已開工建設(shè)的項(xiàng)目除外。（五）不能直接產(chǎn)生現(xiàn)金流、僅依托處置資產(chǎn)才能產(chǎn)生現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)。如提單、倉單、產(chǎn)權(quán)證書等具有物權(quán)屬性的權(quán)利憑證；（六）法律界定及業(yè)務(wù)形態(tài)屬于不同類型且缺乏相關(guān)性的資產(chǎn)組合，如基礎(chǔ)資產(chǎn)中包含企業(yè)應(yīng)收賬款、高速公路收費(fèi)權(quán)等兩種或兩種以上不同類型資產(chǎn)；（七）違反相關(guān)法律法規(guī)或政策規(guī)定的資產(chǎn)；（八）最終投資標(biāo)的為上述資產(chǎn)的信托計(jì)劃受益權(quán)等基礎(chǔ)資產(chǎn)。
第七十八條 律師亦應(yīng)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)類型（適用于交易所項(xiàng)目）進(jìn)行核查，以確?；A(chǔ)資產(chǎn)不屬于電影票款、不具有壟斷性和排他性的入園憑證等未來經(jīng)營(yíng)性收入或物業(yè)服務(wù)費(fèi)、缺乏實(shí)質(zhì)抵押品的商業(yè)物業(yè)租金。
第七十九條 對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目而言，律師須對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)及審批過程的合法合規(guī)性進(jìn)行查證，以核查基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目是否已按相關(guān)規(guī)定履行必要的審批、核準(zhǔn)、備案、登記等相關(guān)程序。關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目的主要核查內(nèi)容，可參照本指引“第三章/第四節(jié)、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)”部分進(jìn)行；關(guān)于PPP項(xiàng)目的主要核查內(nèi)容，亦可參照本指引“第三章/第六節(jié)、政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目類資產(chǎn)”部分進(jìn)行。
第八十條 律師應(yīng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目的特許經(jīng)營(yíng)許可及其他經(jīng)營(yíng)資質(zhì)進(jìn)行審查，以核查其是否取得及合法有效的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。同時(shí)，該類項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)期限亦須與專項(xiàng)計(jì)劃期限相匹配，不得短于專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期限。若基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)資質(zhì)在專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)存在展期安排的，應(yīng)當(dāng)取得相關(guān)授權(quán)方或主管部門關(guān)于經(jīng)營(yíng)資質(zhì)展期的書面意向函，并設(shè)置相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。
第八十一條 由于基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目的特殊性，政府相關(guān)部門在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)許可、簽署相關(guān)法律協(xié)議時(shí)，一般都會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)許可、債權(quán)轉(zhuǎn)讓等設(shè)置限制性條件。律師在進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注此類限制性條件，以核查基礎(chǔ)資產(chǎn)的可轉(zhuǎn)讓性是否存在瑕疵或限制。
第八十二條 律師應(yīng)通過基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)的法律文件、不動(dòng)產(chǎn)登記中心查檔等對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目的權(quán)屬進(jìn)行核查，以驗(yàn)證其權(quán)屬是否清晰明確，是否附帶抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或者其他權(quán)利限制。若基礎(chǔ)資產(chǎn)或基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目已經(jīng)存在抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或者其他權(quán)利限制的，應(yīng)當(dāng)確保在基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)予以解除。
第八十三條 在基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目的核查過程中，也涉及到諸多特殊行業(yè)資質(zhì)的審查，律師亦應(yīng)根據(jù)特殊行業(yè)的相關(guān)監(jiān)管規(guī)定進(jìn)行核查驗(yàn)證。
此處對(duì)部分特殊行業(yè)資質(zhì)要求列舉如下：
項(xiàng)目 |
資質(zhì) |
通信鐵塔項(xiàng)目 |
基礎(chǔ)電信業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)許可證 |
互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目 |
增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)許可證 |
城市供水項(xiàng)目 |
取水許可證 |
各類發(fā)電、供電項(xiàng)目 |
電力業(yè)務(wù)許可證 |
污水處理項(xiàng)目 |
已納入《固定污染源排污許可分類管理名錄》，工業(yè)廢水集中處理場(chǎng)所、日處理能力500噸以上的城鄉(xiāng)污水集中處理場(chǎng)所均應(yīng)取得排污許可證，但日處理能力500噸以下的城鄉(xiāng)污水集中處理場(chǎng)所實(shí)行登記管理，不需要申請(qǐng)取得排污許可證 |
垃圾處理項(xiàng)目 |
城市生活垃圾經(jīng)營(yíng)性清掃、收集、運(yùn)輸服務(wù)許可證。從事城市生活垃圾經(jīng)營(yíng)性處置的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)取得城市生活垃圾經(jīng)營(yíng)性處置服務(wù)許可證。已納入《固定污染源排污許可分類管理名錄》，亦應(yīng)根據(jù)其處理的垃圾種類、日處理能力按照規(guī)定取得排污許可證或?qū)嵭械怯浌芾怼Ｈ绻幚眄?xiàng)目涉及發(fā)電的，還應(yīng)當(dāng)取得發(fā)電類電力業(yè)務(wù)許可證。 |
基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目涉及使用海域 |
必須依法取得海域使用權(quán)，由海洋行政主管部門向海域使用申請(qǐng)人頒發(fā)海域使用權(quán)證書 |
基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目涉及使用港口岸線的 |
港口岸線使用審批機(jī)關(guān)審查決定批準(zhǔn)港口岸線使用申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)出具港口岸線使用批準(zhǔn)文件 |
第八十四條 律師還應(yīng)核查基礎(chǔ)資產(chǎn)或底層基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目資產(chǎn)是否涉及關(guān)聯(lián)交易。若涉及關(guān)聯(lián)交易的，律師還應(yīng)對(duì)關(guān)聯(lián)交易背景的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)交易的金額及占比情況、交易對(duì)價(jià)的公允性等進(jìn)行核查。
第八十五條 就基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)證券化項(xiàng)目中，律師應(yīng)對(duì)原始權(quán)益人的基本情況進(jìn)行核查，并通過公開渠道及相關(guān)政府網(wǎng)站核查并驗(yàn)證原始權(quán)益人最近兩年是否存在因嚴(yán)重違法失信行為，被有權(quán)部門認(rèn)定為失信被執(zhí)行人、失信生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位或者其他失信單位，并被暫停或限制進(jìn)行融資的情形。律師應(yīng)對(duì)重要現(xiàn)金流提供方（如有）的基本情況進(jìn)行核查，并通過公開渠道及相關(guān)政府網(wǎng)站核查并驗(yàn)證重要現(xiàn)金流提供方（如有）最近兩年內(nèi)是否存在因嚴(yán)重違法失信行為，被有權(quán)部門認(rèn)定為失信被執(zhí)行人、重大稅收違法案件當(dāng)事人或涉金融嚴(yán)重失信人的情形。
第八十六條 若基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)證券化項(xiàng)目（資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃）中原始權(quán)益人被認(rèn)定為特定原始權(quán)益人的，律師應(yīng)對(duì)特定原始權(quán)益人的基本情況進(jìn)行核查，以判斷特定原始權(quán)益人是否滿足下述條件：
（1） 取得相關(guān)特許經(jīng)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)許可或其他經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、基礎(chǔ)資產(chǎn)或底層資產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)正式運(yùn)營(yíng)滿2年、具備資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力；
（2） 主體評(píng)級(jí)達(dá)AA級(jí)及以上。
（3） 專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)置擔(dān)保、差額支付等有效增信措施，提供擔(dān)保、差額支付等增信機(jī)構(gòu)的主體評(píng)級(jí)為AA級(jí)及以上。
第六節(jié) 政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目類資產(chǎn)
第八十七條 根據(jù)《國家發(fā)展改革委、中國證監(jiān)會(huì)關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，為推動(dòng)政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目融資方式創(chuàng)新，更好吸引社會(huì)資本參與，發(fā)改委及證監(jiān)會(huì)就PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化工作進(jìn)行了部署。
第八十八條 根據(jù)證監(jiān)會(huì)及相關(guān)交易所發(fā)布的PPP項(xiàng)目資產(chǎn)支持證券項(xiàng)目（下稱“PPP證券化項(xiàng)目”）掛牌條件確認(rèn)指南等相關(guān)規(guī)則指引，PPP 項(xiàng)目資產(chǎn)支持證券，是指證券公司、基金管理公司子公司作為管理人，通過設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，以PPP 項(xiàng)目收益權(quán)、PPP 項(xiàng)目資產(chǎn)、PPP 項(xiàng)目公司股權(quán)等為基礎(chǔ)資產(chǎn)或基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流來源所發(fā)行的資產(chǎn)支持證券。
第八十九條 根據(jù)發(fā)改委及證監(jiān)會(huì)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，就PPP證券化項(xiàng)目而言，鼓勵(lì)社會(huì)資本方（項(xiàng)目公司）開展下列PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化：
（1） 行業(yè)龍頭企業(yè)作為社會(huì)資本方參與建設(shè)運(yùn)營(yíng)；
（2） 雄安新區(qū)和京津冀協(xié)同發(fā)展、“一帶一路”建設(shè)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)以及新一輪東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興等符合國家戰(zhàn)略的項(xiàng)目；
（3） 水務(wù)、環(huán)境保護(hù)、交通運(yùn)輸?shù)仁袌?chǎng)化程度較高、公共服務(wù)需求穩(wěn)定、現(xiàn)金流可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)的行業(yè)項(xiàng)目；
（4） 項(xiàng)目所在地政府償付能力較好、信用水平較高、嚴(yán)格履行PPP項(xiàng)目財(cái)政管理要求；
（5） 其他具有穩(wěn)定投資收益和良好社會(huì)效益的示范項(xiàng)目。
第九十條 律師可通過企業(yè)信用報(bào)告、公開渠道檢索、信用中國等政府網(wǎng)站對(duì)PPP證券化項(xiàng)目的原始權(quán)益人信用狀況進(jìn)行核查，以審查其最近三年是否發(fā)生重大違約或虛假信息披露、是否存在不良信用記錄。
第九十一條 律師可通過對(duì)社會(huì)資本方（項(xiàng)目公司）的經(jīng)營(yíng)情況、內(nèi)控制度、重大合同、股東股息分配情況等進(jìn)行核查，并通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”、“信用中國”、“全國法院被執(zhí)行人信息查詢”網(wǎng)站、“全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢”網(wǎng)站、中國裁判文書網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”、“無訟案例”等網(wǎng)站進(jìn)行公開檢索核查，以審查社會(huì)資本方（項(xiàng)目公司）是否具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，內(nèi)部控制制度是否健全，最近三年是否發(fā)生重大違約或虛假信息披露，是否存在重大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，有無不良信用記錄等。
第九十二條 若PPP資產(chǎn)證券化項(xiàng)目中存在增信主體的，包括但不限于差額支付承諾人、擔(dān)保人、流動(dòng)性支持義務(wù)人等，律師可通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”、“信用中國”、“全國法院被執(zhí)行人信息查詢”網(wǎng)站、“全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢”網(wǎng)站、中國裁判文書網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”、“無訟案例”等網(wǎng)站進(jìn)行公開檢索核查，以核查其是否合法有效存續(xù)、是否存在重大違法違規(guī)等行為。
第九十三條 律師應(yīng)對(duì)PPP項(xiàng)目的立項(xiàng)、PPP項(xiàng)目納入財(cái)政部或發(fā)改委項(xiàng)目庫的文件、財(cái)政承受能力論證文件、物有所值評(píng)價(jià)報(bào)告、項(xiàng)目的政府支付部分納入財(cái)政預(yù)算的文件、財(cái)政預(yù)算經(jīng)同級(jí)人大批準(zhǔn)的文件、實(shí)施方案、項(xiàng)目可行性報(bào)告或評(píng)估報(bào)告及其批復(fù)、招投標(biāo)文件、相關(guān)方所簽署的協(xié)議文件、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)協(xié)議、施工總承包合同等進(jìn)行審查，以審查PPP項(xiàng)目是否已嚴(yán)格履行審批、核準(zhǔn)、備案手續(xù)和實(shí)施方案審查審批程序。
第九十四條 在使用者付費(fèi)模式和可行性缺口補(bǔ)助模式下，律師應(yīng)當(dāng)核查項(xiàng)目公司是否取得收費(fèi)許可文件，該收費(fèi)許可是否仍處于有效期間，收費(fèi)價(jià)格是否遵循政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的浮動(dòng)幅度內(nèi)，以審查項(xiàng)目公司特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的合法合規(guī)性。
第九十五條 律師應(yīng)對(duì)PPP項(xiàng)目的建設(shè)過程及審批證件進(jìn)行核查，以審查項(xiàng)目工程建設(shè)審批流程的合法合規(guī)性以及項(xiàng)目運(yùn)作的規(guī)范性。具體審查內(nèi)容可參照本指引“第三章/第五節(jié)、基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)”部分內(nèi)容。
第九十六條 律師應(yīng)對(duì)PPP項(xiàng)目的歷史運(yùn)營(yíng)情況、收入情況進(jìn)行核查，以審查其是否滿足已建成并正常運(yùn)營(yíng)2年以上，已建立合理的投資回報(bào)機(jī)制，并已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流情況。
第九十七條 律師應(yīng)對(duì)PPP項(xiàng)目中是否存在政府方違規(guī)提供擔(dān)保，或政府方采用固定回報(bào)、回購安排、明股實(shí)債等方式進(jìn)行變相債務(wù)融資等情形進(jìn)行核查，以審查PPP 項(xiàng)目是否存在現(xiàn)行政策、法律法規(guī)規(guī)定的關(guān)于地方政府違規(guī)融資的情況。
第九十八條 律師應(yīng)對(duì)PPP項(xiàng)目中不同的付費(fèi)模式下PPP項(xiàng)目合同、政府相關(guān)文件中約定的項(xiàng)目付費(fèi)及收益情況進(jìn)行核查，以審查基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流是否可特定化。律師主要核查內(nèi)容如下：
（1） 使用者付費(fèi)模式下，律師主要核查事項(xiàng)包括但不限于使用者范圍、付費(fèi)條件、付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付費(fèi)期間、影響付費(fèi)的因素等，是否涉及付費(fèi)調(diào)整及調(diào)整的條件、方法及程序，是否涉及新建競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目或限制社會(huì)資本方（項(xiàng)目公司）超額利潤(rùn)。
（2） 政府付費(fèi)模式下，采取可用性付費(fèi)的，律師主要核查事項(xiàng)包括但不限于可用性標(biāo)準(zhǔn)、付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付費(fèi)時(shí)間、不可用情形及扣減機(jī)制的約定；采取使用量付費(fèi)的，律師主要核查事項(xiàng)包括但不限于公共服務(wù)使用量計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付費(fèi)時(shí)間、扣減機(jī)制的約定；采用績(jī)效付費(fèi)的，律師主要核查事項(xiàng)包括但不限于績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)、績(jī)效考核機(jī)制、付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付費(fèi)時(shí)間、扣減機(jī)制的約定。同時(shí)，律師應(yīng)對(duì)是否涉及付費(fèi)調(diào)整及調(diào)整的條件、方法及程序進(jìn)行核查。
（3） 可行性缺口補(bǔ)助模式下，除了對(duì)使用者付費(fèi)機(jī)制作出的約定外，律師還應(yīng)當(dāng)核查包括政府給予的可行性缺口補(bǔ)助形式、數(shù)額、時(shí)間等約定。
第九十九條 若PPP項(xiàng)目存在前期融資的，律師應(yīng)對(duì)前期融資的合同、履行情況、是否存在違約跟糾紛、是否會(huì)對(duì)PPP項(xiàng)目資產(chǎn)現(xiàn)金流歸集形成限制等情況進(jìn)行核查，以審查基礎(chǔ)資產(chǎn)是否可以產(chǎn)生獨(dú)立、持續(xù)、穩(wěn)定、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流。
第一百條 因PPP證券化項(xiàng)目基礎(chǔ)資產(chǎn)包括PPP項(xiàng)目收益權(quán)、PPP項(xiàng)目公司股權(quán)和PPP項(xiàng)目資產(chǎn)等不同類型，律師應(yīng)根據(jù)不同基礎(chǔ)資產(chǎn)類型，設(shè)置不同的核查標(biāo)準(zhǔn)及核查范圍。同時(shí)，律師應(yīng)通過相關(guān)主管部門查檔、對(duì)項(xiàng)目公司訪談等方式對(duì)PPP證券化項(xiàng)目基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)利限制及權(quán)利負(fù)擔(dān)進(jìn)行核查，以審查基礎(chǔ)資產(chǎn)上是否存在權(quán)利限制及權(quán)利負(fù)擔(dān)。
第一百〇一條 若基礎(chǔ)資產(chǎn)為PPP項(xiàng)目收益權(quán)的，律師須主要核查基礎(chǔ)資產(chǎn)是否符合如下要求：
（1） PPP項(xiàng)目已按規(guī)定完成PPP項(xiàng)目實(shí)施方案評(píng)審以及必要的審批、核準(zhǔn)或備案等相關(guān)手續(xù)，社會(huì)資本方（項(xiàng)目公司）與政府方已簽訂有效的PPP項(xiàng)目合同；在能源、交通運(yùn)輸、水利、環(huán)境保護(hù)、市政工程等特定領(lǐng)域需要政府實(shí)施特許經(jīng)營(yíng)的，已按規(guī)定完成特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)施方案審定，特許經(jīng)營(yíng)者與政府方已簽訂有效的特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議。
（2） PPP項(xiàng)目涉及新建或存量項(xiàng)目改建、依據(jù)項(xiàng)目合同約定在項(xiàng)目建成并開始運(yùn)營(yíng)后才獲得相關(guān)付費(fèi)的，社會(huì)資本方（項(xiàng)目公司）應(yīng)完成項(xiàng)目建設(shè)或改建，按相關(guān)規(guī)定或合同約定經(jīng)驗(yàn)收或政府方認(rèn)可，并開始運(yùn)營(yíng)，有權(quán)按照規(guī)定或約定獲得收益。
（3） PPP項(xiàng)目合同、融資合同未對(duì)社會(huì)資本方（項(xiàng)目公司）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目收益權(quán)作出限制性約定，或社會(huì)資本方（項(xiàng)目公司）已滿足解除限制性約定的條件。
（4） PPP項(xiàng)目收益權(quán)相關(guān)的項(xiàng)目付費(fèi)或收益情況在PPP合同及相關(guān)協(xié)議中有明確、清晰的約定。政府付費(fèi)模式下，政府付費(fèi)應(yīng)納入本級(jí)或本級(jí)以上政府財(cái)政預(yù)算、政府財(cái)政規(guī)劃?？尚行匀笨谘a(bǔ)助模式下，可行性缺口補(bǔ)助涉及使用財(cái)政資金、政府投資資金的，應(yīng)納入本級(jí)或本級(jí)以上政府財(cái)政預(yù)算、政府財(cái)政規(guī)劃。
（5） PPP項(xiàng)目資產(chǎn)或收益權(quán)未設(shè)定抵押、質(zhì)押等權(quán)利負(fù)擔(dān)。已經(jīng)設(shè)有抵押、質(zhì)押等權(quán)利負(fù)擔(dān)的，通過專項(xiàng)計(jì)劃安排能夠予以解除，如償還相關(guān)融資、取得相關(guān)融資方解除抵押、質(zhì)押的同意等。
（6） 社會(huì)資本方（項(xiàng)目公司）與政府方不存在因PPP項(xiàng)目合同的重大違約、不可抗力因素影響項(xiàng)目持續(xù)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，或?qū)е赂顿M(fèi)機(jī)制重大調(diào)整等情形；也不存在因PPP項(xiàng)目合同或相關(guān)合同及其他重大糾紛而影響項(xiàng)目持續(xù)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，或可能導(dǎo)致付費(fèi)機(jī)制重大調(diào)整的協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟等情形。
（7） PPP項(xiàng)目不得存在政府方違規(guī)提供擔(dān)保，或政府方采用固定回報(bào)、回購安排、明股實(shí)債等方式進(jìn)行變相債務(wù)融資情形。
（8） PPP項(xiàng)目合同到期日應(yīng)不早于資產(chǎn)支持證券的最晚到期日。
（9） 相關(guān)主管部門以及交易所確定的其他標(biāo)準(zhǔn)。
第一百〇二條 若基礎(chǔ)資產(chǎn)為PPP項(xiàng)目公司股權(quán)的，除符合上述PPP項(xiàng)目收益權(quán)的要求外，律師還須主要核查基礎(chǔ)資產(chǎn)是否符合如下要求：
（1） PPP項(xiàng)目合同、項(xiàng)目公司股東協(xié)議或公司章程等對(duì)項(xiàng)目公司股東轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押項(xiàng)目公司股權(quán)及轉(zhuǎn)讓的受讓方?jīng)]有限制性約定，或已滿足解除限制性約定的條件。
（2） PPP項(xiàng)目已經(jīng)建成。
（3） PPP項(xiàng)目公司股東協(xié)議、公司章程等對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)股息分配的來源、分配比例、時(shí)間、程序、影響因素等，作出了明確約定。
（4） PPP項(xiàng)目公司股權(quán)股息分配來源于PPP項(xiàng)目收益或其他收益的，相關(guān)收益權(quán)不存在被轉(zhuǎn)讓的情形，且沒有被設(shè)定質(zhì)押等權(quán)利負(fù)擔(dān)。相關(guān)收益權(quán)已經(jīng)設(shè)有質(zhì)押等權(quán)利負(fù)擔(dān)的，應(yīng)通過專項(xiàng)計(jì)劃安排予以解除，如回購收益權(quán)、償還相關(guān)融資、取得相關(guān)融資方解除質(zhì)押的同意等。
（5） PPP項(xiàng)目公司控股股東以項(xiàng)目公司股權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券的規(guī)模不得超過其持有股權(quán)帶來的現(xiàn)金流現(xiàn)值的50%；其他股東發(fā)行規(guī)模不得超過其持有股權(quán)帶來的現(xiàn)金流現(xiàn)值的70%。
（6） PPP項(xiàng)目公司控股股東以持有的項(xiàng)目公司股權(quán)發(fā)行資產(chǎn)支持證券，不得改變對(duì)項(xiàng)目公司的實(shí)際控制權(quán)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)責(zé)任，不得影響基礎(chǔ)設(shè)施的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)或公共服務(wù)供給的持續(xù)性和穩(wěn)定性。
第一百〇三條 若基礎(chǔ)資產(chǎn)為PPP項(xiàng)目資產(chǎn)的，除符合上述PPP項(xiàng)目收益權(quán)的要求外，律師還須主要核查基礎(chǔ)資產(chǎn)是否符合如下要求：
（1） PPP項(xiàng)目合同等約定社會(huì)資本方（項(xiàng)目公司）擁有PPP項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)或用益物權(quán)，且該等資產(chǎn)可依法轉(zhuǎn)讓。
（2） PPP項(xiàng)目已經(jīng)建成并開始運(yùn)營(yíng)。
（3） PPP項(xiàng)目合同、融資合同等不存在社會(huì)資本方（項(xiàng)目公司）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目資產(chǎn)的限制性約定，或已滿足解除限制性約定的條件。
（4） 社會(huì)資本方（項(xiàng)目公司）以PPP項(xiàng)目資產(chǎn)開展證券化，應(yīng)繼續(xù)履行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)責(zé)任，或重新確定履行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)責(zé)任的主體并經(jīng)政府方等認(rèn)可，確保不得影響基礎(chǔ)設(shè)施的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)或公共服務(wù)供給的持續(xù)性和穩(wěn)定性。
第一百〇四條 若PPP資產(chǎn)證券化項(xiàng)目中設(shè)置抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，律師應(yīng)當(dāng)核查擔(dān)保物的法律權(quán)屬情況、相關(guān)主體提供抵質(zhì)押擔(dān)保的內(nèi)部決議情況、賬面價(jià)值和評(píng)估價(jià)值（如有）情況，已經(jīng)擔(dān)保的債務(wù)總余額以及抵押、質(zhì)押順序，擔(dān)保物的評(píng)估、登記、保管情況,并了解擔(dān)保物的抵押、質(zhì)押登記的可操作性等情況，以審查擔(dān)保物評(píng)估價(jià)值是否公允，存在順位抵押情況的是否能確保其他順位抵押權(quán)人的知情權(quán)，若觸發(fā)擔(dān)保增信措施，是否能確保擔(dān)保物可依法執(zhí)行處置。
第七節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目特殊要求
第一百〇五條 為貫徹落實(shí)國家關(guān)于防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的要求，積極支持國家重大戰(zhàn)略實(shí)施，進(jìn)一步創(chuàng)新投融資機(jī)制，有效盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展，相關(guān)監(jiān)管機(jī)關(guān)亦推動(dòng)了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作的開展。
第一百〇六條 根據(jù)《中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（下稱“《REITs試點(diǎn)通知》”）及《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（下稱“《REITs試點(diǎn)申報(bào)通知》”），證監(jiān)會(huì)及發(fā)改委支持重點(diǎn)領(lǐng)域符合國家政策導(dǎo)向、社會(huì)效益良好、投資收益率穩(wěn)定且運(yùn)營(yíng)管理水平較好的項(xiàng)目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。
第一百〇七條 《REITs試點(diǎn)通知》及《REITs試點(diǎn)申報(bào)通知》中對(duì)于試點(diǎn)項(xiàng)目的優(yōu)先支持區(qū)域進(jìn)行了規(guī)定，即優(yōu)先支持京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長(zhǎng)江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域，支持國家級(jí)新區(qū)、有條件的國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點(diǎn)。同時(shí)，試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)符合國家宏觀調(diào)控政策和產(chǎn)業(yè)政策，符合國家和當(dāng)?shù)氐膰窠?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃。
第一百〇八條 《REITs試點(diǎn)通知》及《REITs試點(diǎn)申報(bào)通知》中對(duì)于試點(diǎn)項(xiàng)目的優(yōu)先支持行業(yè)進(jìn)行了規(guī)定，即：
（1） 倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目。
（2） 收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口項(xiàng)目。
（3） 城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項(xiàng)目。
（4） 城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目。
（5） 數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計(jì)算中心項(xiàng)目。
（6） 5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目。
（7） 智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。
第一百〇九條 《REITs試點(diǎn)通知》及《REITs試點(diǎn)申報(bào)通知》中亦鼓勵(lì)國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點(diǎn)。試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)滿足以下條件：
（1） 位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)。
（2） 業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計(jì)及中試平臺(tái)，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。
（3） 項(xiàng)目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。
第一百一十條 根據(jù)《REITs試點(diǎn)通知》及《REITs試點(diǎn)申報(bào)通知》，并結(jié)合中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，律師應(yīng)對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)證書、建設(shè)及審批程序、竣工驗(yàn)收審批證件、運(yùn)營(yíng)情況、現(xiàn)金流產(chǎn)生情況、原始權(quán)益人及基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)企業(yè)信用情況等進(jìn)行核查（主要核查內(nèi)容可參照本指引“第三章/第五節(jié)、基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)”及“第三章/第六節(jié)、政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目類資產(chǎn)”部分內(nèi)容），以審查試點(diǎn)項(xiàng)目是否符合如下要求：
（1） 項(xiàng)目權(quán)屬清晰，已按規(guī)定履行項(xiàng)目投資管理，以及規(guī)劃、環(huán)評(píng)和用地等相關(guān)手續(xù)，已通過竣工驗(yàn)收。PPP項(xiàng)目應(yīng)依法依規(guī)履行政府和社會(huì)資本管理相關(guān)規(guī)定，收入來源以使用者付費(fèi)為主，未出現(xiàn)重大問題和合同糾紛。
（2） 具有成熟的經(jīng)營(yíng)模式及市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力，原則上運(yùn)營(yíng)3年以上，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、較好的增長(zhǎng)潛力。
（3） 現(xiàn)金流來源合理分散，且主要由市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入。
（4） 發(fā)起人（原始權(quán)益人）及基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)企業(yè)信用穩(wěn)健、內(nèi)部控制制度健全，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，最近3年無重大違法違規(guī)行為?；A(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)具有豐富的運(yùn)營(yíng)管理能力。
第一百一十一條 律師應(yīng)對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)進(jìn)行核查，以確保試點(diǎn)項(xiàng)目非酒店、商場(chǎng)、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目。
第一百一十二條 律師應(yīng)對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)情況、產(chǎn)生現(xiàn)金流的法律文件、相關(guān)方是否存在糾紛等進(jìn)行核查，以審查現(xiàn)金流是否持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報(bào)是否良好，近3年內(nèi)是否保持盈利或經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正。
第一百一十三條 律師應(yīng)對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目未來3年的現(xiàn)金流產(chǎn)生來源、分派規(guī)則等進(jìn)行核查，以審查未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）是否低于4%。
第一百一十四條 律師應(yīng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)過往運(yùn)營(yíng)管理業(yè)績(jī)、運(yùn)營(yíng)管理人員、公司內(nèi)控制度、審計(jì)報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)表及運(yùn)營(yíng)情況等進(jìn)行核查，以審查其是否具備豐富的同類項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，配備充足的運(yùn)營(yíng)管理人員，公司治理與財(cái)務(wù)狀況是否良好，是否具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。
第一百一十五條 就發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的主體信用情況，律師可通過人民銀行出具的《企業(yè)信用報(bào)告》、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)中全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)和最高人民法院的“全國法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢系統(tǒng)”等查詢前述主體的資信情況；通過應(yīng)急管理部、生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站、市場(chǎng)監(jiān)督管理局網(wǎng)站、國家發(fā)展改革委網(wǎng)站、財(cái)政部網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等查詢前述主體是否存在安全生產(chǎn)領(lǐng)域、環(huán)境保護(hù)領(lǐng)域、產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)域、財(cái)政性資金管理使用領(lǐng)域失信記錄；通過稅務(wù)機(jī)關(guān)門戶網(wǎng)站、“信用中國”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等查詢前述主體是否為重大稅收違法案件當(dāng)事人。
第一百一十六條 若試點(diǎn)項(xiàng)目涉及外商投資項(xiàng)目的，律師還應(yīng)對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目是否符合國家利用外資的有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行核查驗(yàn)證。
第四章 附則
第一百一十七條 本指引由上海市律師協(xié)會(huì)金融工具業(yè)務(wù)研究委員會(huì)起草，并非強(qiáng)制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供律師在實(shí)際業(yè)務(wù)中參考。
撰稿人：
李虎桓 上海市律師協(xié)會(huì)金融工具業(yè)務(wù)研究委員會(huì)委員
北京市漢坤律師事務(wù)所上海分所合伙人
劉應(yīng)檀 北京市漢坤律師事務(wù)所上海分所律師
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號(hào)
