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以業(yè)主視角，反觀現(xiàn)行市場(chǎng)環(huán)境下

地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防及應(yīng)對(duì)方案

2025年第01期    作者:王俊偉    閱讀 501 次

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，無(wú)論是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商，都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的管控日趨嚴(yán)格，同時(shí)，市場(chǎng)參與者對(duì)法律環(huán)境的認(rèn)知和適應(yīng)也顯得尤為重要。

在這樣的背景下，本文旨在從購(gòu)房業(yè)主的角度，通過(guò)深入探討業(yè)主在購(gòu)房過(guò)程中可能遭遇的法律風(fēng)險(xiǎn)，特別是資金監(jiān)管、房屋質(zhì)量、降標(biāo)減配、虛假宣傳等方面，反向督促開(kāi)發(fā)企業(yè)采取有效的預(yù)防措施和應(yīng)對(duì)方案。

一、問(wèn)題的提出

目前關(guān)于我國(guó)爛尾樓數(shù)量的數(shù)據(jù)，引用最多的是《2023年全國(guó)爛尾樓研究報(bào)告》上的數(shù)據(jù)。該報(bào)告顯示：“2023年上半年一、二線城市的爛尾率約為5%，而三、四線城市則約為4%。全國(guó)范圍內(nèi)，樓盤(pán)爛尾率約為3.85%。也就是說(shuō)，全國(guó)的爛尾樓面積大約是2.31億平方米。按照每套房子100平方米計(jì)算，那就是231萬(wàn)套爛尾樓?！边@兩年一些中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，甚至碧桂園、綠地、融創(chuàng)等大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都陸續(xù)出現(xiàn)爛尾樓的情況。其中最重要的就是資金監(jiān)管，監(jiān)管需要政府與商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商簽訂監(jiān)管協(xié)議，由政府、商業(yè)銀行對(duì)預(yù)售資金的使用進(jìn)行審核、監(jiān)管。由于有的監(jiān)管部門(mén)沒(méi)有履行好自己的職責(zé)，使監(jiān)管資金被挪用，從而導(dǎo)致資金鏈斷裂、項(xiàng)目爛尾。

除了爛尾樓頻發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的另一個(gè)大問(wèn)題就是房屋質(zhì)量，這成了業(yè)主購(gòu)買(mǎi)新房必然面臨的問(wèn)題。一些開(kāi)發(fā)商為了追求利潤(rùn)，在房屋建設(shè)過(guò)程中偷工減料，使用劣質(zhì)材料，導(dǎo)致房屋出現(xiàn)漏水、墻體開(kāi)裂、配套設(shè)施缺失等問(wèn)題。這不僅影響了業(yè)主的居住質(zhì)量，更對(duì)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成威脅。

再者，降標(biāo)減配頻繁出現(xiàn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂購(gòu)房合同時(shí)承諾高標(biāo)準(zhǔn)配置，但在實(shí)際交房時(shí)卻以各種理由降低配置標(biāo)準(zhǔn)，這種行為嚴(yán)重違背了契約精神。開(kāi)發(fā)商在預(yù)售階段宣傳的豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)際交房時(shí)大幅縮水，業(yè)主們不得不為額外的裝修費(fèi)用買(mǎi)單，這引發(fā)了業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。

另外，虛假宣傳也呈現(xiàn)出愈演愈烈的趨勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售廣告中夸大其詞，承諾無(wú)法兌現(xiàn)的配套設(shè)施和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以此吸引購(gòu)房者。實(shí)際交付后，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)與宣傳嚴(yán)重不符，這導(dǎo)致業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的信任度大幅下降。

上述問(wèn)題的出現(xiàn)，源于房地產(chǎn)企業(yè)在追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)忽視了對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的管理，以及對(duì)業(yè)主權(quán)益的尊重。在后續(xù)文章中，我們將詳細(xì)探討這些問(wèn)題的成因，以及業(yè)主和地產(chǎn)企業(yè)可以采取的預(yù)防和應(yīng)對(duì)策略，以期在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下找到一個(gè)平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)共贏。

二、爛尾樓出現(xiàn)的直接原因：資金監(jiān)管

（一）資金監(jiān)管的方式

據(jù)了解，目前對(duì)于資金監(jiān)管的主體，主要有行政監(jiān)管和金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管兩種方式。行政監(jiān)管需要政府與商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商簽訂監(jiān)管協(xié)議，由政府部門(mén)對(duì)預(yù)售資金的使用進(jìn)行審核、監(jiān)管，此前廣州、武漢等城市主要采用這一模式；而包括北京、上海、深圳、杭州、寧波等城市主要是由商業(yè)銀行對(duì)預(yù)售資金使用進(jìn)行全流程監(jiān)督，需要銀行與開(kāi)發(fā)商簽訂監(jiān)管協(xié)議。

（二）監(jiān)管資金失控的原因

商業(yè)銀行作為監(jiān)管方，在自身利益的影響下，未經(jīng)監(jiān)管各方同意，擅自將商品房預(yù)售款從專用賬戶劃出，用于歸還開(kāi)發(fā)商自己在銀行的貸款，成為監(jiān)管資金被挪用的“燈下黑”，此其一；其二，嚴(yán)格來(lái)講，商業(yè)銀行并不具備資金監(jiān)管的真正職能，且沒(méi)有完善的追責(zé)機(jī)制約束，這就導(dǎo)致商業(yè)銀行在履行監(jiān)管時(shí)，很難盡職盡責(zé)；第三，很多房企，通過(guò)故意開(kāi)設(shè)多個(gè)賬戶，甚至指定付款至第三方等各種付款方式逃避預(yù)售資金監(jiān)管。

（三）資金監(jiān)管方面的應(yīng)對(duì)建議

1.強(qiáng)化政府部門(mén)對(duì)資金監(jiān)管的力度

政府部門(mén)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式確定監(jiān)管銀行，確保監(jiān)管銀行的資信狀況、監(jiān)管能力和服務(wù)水平符合要求。同時(shí)，政府部門(mén)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行簽訂三方監(jiān)管協(xié)議，明確資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容，確保預(yù)售資金?？顚Ｓ谩?/span>

2.資金用途?？顚Ｓ玫臈l件下，適度的資金比例撥付

根據(jù)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》（建房〔2022〕16號(hào)），監(jiān)管額度內(nèi)的資金應(yīng)按照工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付，確保資金用于項(xiàng)目建設(shè)。監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取使用，這樣可以在保證項(xiàng)目正常建設(shè)的同時(shí)，給予企業(yè)一定的資金使用靈活性。

3.引入第三方資金監(jiān)管擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)機(jī)制

目前，已有專家建議設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，通過(guò)中央財(cái)政或人民銀行提取預(yù)售保險(xiǎn)基金，允許房企依法合規(guī)動(dòng)用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金。如果房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾，由預(yù)售保險(xiǎn)基金先行賠付，以保障購(gòu)房者的權(quán)益。

三、房屋質(zhì)量引發(fā)的交房即維權(quán)

（一）常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題

通常的房屋質(zhì)量問(wèn)題包括：

(1) 樓體不穩(wěn)定，如過(guò)了沉降期依然沉降不止，不均勻沉降等；

(2) 裂縫，如樓板裂縫及墻體裂縫；

(3) 滲漏，如水平滲漏及垂直滲漏；

(4) 墻體空鼓、墻皮脫落；

(5) 隔音、隔熱效果差；

(6) 門(mén)窗密閉性差、變形；

(7) 上下水跑冒漏滴；

(8) 水、電、暖通、氣設(shè)計(jì)不合理，影響小業(yè)主正常使用；

(9) 公用設(shè)施設(shè)計(jì)不合理，質(zhì)量不過(guò)關(guān)，如樓梯位置不方便等；

（10）其他。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條、第十三條根據(jù)質(zhì)量問(wèn)題的嚴(yán)重程度將商品房質(zhì)量問(wèn)題分成了三大類型：

第一種是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，是指商品房未能通過(guò)驗(yàn)收或經(jīng)核驗(yàn)被認(rèn)定為不符合質(zhì)量要求，如：樓體不穩(wěn)定，包括地基、承重墻等部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。這種情況比較少見(jiàn)，說(shuō)明政府相關(guān)部門(mén)對(duì)于直接影響居住安全的房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量是重視的，管理也是有效的。

第二種是除主體結(jié)構(gòu)之外的其他質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)修復(fù)后不影響正常居住使用的商品房質(zhì)量問(wèn)題，如商品房滲水、地面空鼓、墻皮脫落等。

第三種是除商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題以外的其他工程質(zhì)量問(wèn)題，并且該質(zhì)量問(wèn)題能夠達(dá)到足以影響商品房正常居住和使用“嚴(yán)重”程度，如樓板裂縫、墻體裂縫、不能正常供水供電等。

關(guān)于第二種和第三種質(zhì)量問(wèn)題，實(shí)際是遞進(jìn)關(guān)系，但法律法規(guī)并沒(méi)有關(guān)于嚴(yán)重影響正常居住使用的客觀標(biāo)準(zhǔn)，更多是根據(jù)日常生活法則予以判斷。

（二）質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的根源

首先，開(kāi)發(fā)商違約違法的成本太低。對(duì)于精裝修房，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)高收費(fèi)低配置的方式獲取高額利潤(rùn)，就算被發(fā)現(xiàn)違法違約，也很難受到應(yīng)有的制裁。簽購(gòu)房合同時(shí)，用的是開(kāi)發(fā)商提供的合同，除了示范文本部分，其他的都是格式文本，都是對(duì)開(kāi)發(fā)商很有利的，同時(shí)限縮了購(gòu)房人權(quán)利。

其次，精裝修房往往又伴隨著虛假宣傳，而虛假宣傳的違法成本也是很低的。一方面開(kāi)發(fā)商所提供的合同中往往會(huì)約定宣傳資料不是合同的組成部分，對(duì)雙方?jīng)]有約束力。另一方面，哪怕行政部門(mén)認(rèn)定了虛假宣傳，處罰往往只有數(shù)萬(wàn)元，而開(kāi)發(fā)商因虛假宣傳而獲得的利益往往是數(shù)千萬(wàn)以上，違法所得非常豐厚。

再次，精裝修的相關(guān)規(guī)定極為不完善。常規(guī)的竣工驗(yàn)收備案針對(duì)的是毛坯房，并不包括精裝房。

最后，層層轉(zhuǎn)包、層層分包是房產(chǎn)建筑行業(yè)不是秘密的秘密，而非法轉(zhuǎn)包、非法分包帶來(lái)的是利益的層層分割，真正做工的人要想掙錢(qián)，很多會(huì)在材料上用工上做文章，偷工減料，以次充好。

（三）房屋質(zhì)量問(wèn)題的應(yīng)對(duì)建議

1.規(guī)范關(guān)于保修期的約定期限

根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。保修期限通常包括地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的合理使用年限、屋面防水工程及防滲漏為5年、電氣管線和給排水管道為2年等。業(yè)主在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)明確保修期限和范圍，并在交房時(shí)獲取《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，其中應(yīng)詳細(xì)列明保修期限和責(zé)任。

2.規(guī)范交房環(huán)節(jié)的驗(yàn)收流程

交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《竣工驗(yàn)收備案表》等文件，業(yè)主應(yīng)仔細(xì)核對(duì)這些文件，確保房屋符合交付標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的房屋驗(yàn)收，包括但不限于檢查墻面、地面、水電設(shè)施、門(mén)窗等，確保無(wú)明顯缺陷。如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)記錄并要求開(kāi)發(fā)商在規(guī)定時(shí)間內(nèi)整改。

3.建立業(yè)主、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商三方維修反饋系統(tǒng)

可以建立一個(gè)在線平臺(tái)或使用現(xiàn)有的物業(yè)管理軟件，讓業(yè)主可以直接上報(bào)房屋問(wèn)題，物業(yè)負(fù)責(zé)收集問(wèn)題并協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商或維修團(tuán)隊(duì)進(jìn)行處理。

業(yè)主、物業(yè)和開(kāi)發(fā)商應(yīng)定期召開(kāi)會(huì)議，討論維修進(jìn)度和質(zhì)量問(wèn)題，確保溝通暢通，問(wèn)題能夠得到及時(shí)解決。

四、降標(biāo)減配引發(fā)購(gòu)房業(yè)主要求補(bǔ)差價(jià)

（一）降標(biāo)減配的成因

降標(biāo)減配通常出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商出于成本控制或追求利潤(rùn)最大化的目的，對(duì)預(yù)售階段承諾的配置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行削減。這可能涉及到房屋的室內(nèi)裝修材料的品質(zhì)、電器設(shè)備的品牌、園林綠化、公共設(shè)施的建設(shè)等方面。開(kāi)發(fā)商通常會(huì)辯稱，這種變更是在合同允許的范圍內(nèi)，或者是在市場(chǎng)變化、成本上升的情況下做出的必要調(diào)整。然而，這種做法在法律上并不總是站得住腳的，尤其是在合同中明確約定了房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的情況下。

（二）降標(biāo)減配的后果

業(yè)主和開(kāi)發(fā)商簽訂合同明確約定裝修標(biāo)準(zhǔn)，在此情況下，開(kāi)發(fā)商提供的裝修應(yīng)當(dāng)達(dá)到約定裝修標(biāo)準(zhǔn)，而裝修的標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值應(yīng)當(dāng)通過(guò)勘驗(yàn)和鑒定確定，存在差額的應(yīng)當(dāng)賠償差價(jià)。

根據(jù)《民法典》規(guī)定，合同雙方應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。開(kāi)發(fā)商在預(yù)售階段對(duì)房屋的描述和承諾，構(gòu)成了合同的重要組成部分，如果實(shí)際交付的房屋與合同約定不符，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成違約。業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修復(fù)或更換，或者要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，包括支付違約金甚至賠償損失。在某些情況下，業(yè)主甚至可以主張解除合同，要求退還購(gòu)房款。

（三）降標(biāo)減配問(wèn)題的應(yīng)對(duì)建議

1.交付前現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘、集中整改

在房屋交付前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)組織專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘，對(duì)照設(shè)計(jì)圖紙和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，檢查房屋的施工質(zhì)量，包括建筑結(jié)構(gòu)、裝修材料、設(shè)備安裝等各個(gè)方面。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)立即組織施工隊(duì)伍進(jìn)行整改，確保所有問(wèn)題在房屋交付前得到妥善解決。同時(shí)，應(yīng)將整改情況記錄在案，并向業(yè)主透明公開(kāi)。

2.參建各方加強(qiáng)施工管控、嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工單位、監(jiān)理單位等參建各方應(yīng)共同承擔(dān)起施工質(zhì)量的管控責(zé)任。開(kāi)發(fā)商應(yīng)選擇有資質(zhì)、信譽(yù)良好的施工和監(jiān)理單位合作。施工過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行施工規(guī)范和操作流程，定期進(jìn)行質(zhì)量檢查和安全監(jiān)督，確保使用的建筑材料和設(shè)備符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。監(jiān)理單位應(yīng)獨(dú)立、公正地執(zhí)行監(jiān)理職責(zé)，對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行全面監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并督促整改，確保工程質(zhì)量符合規(guī)定要求。

五、樓書(shū)廣告導(dǎo)致的虛假宣傳

（一）樓盤(pán)銷售的現(xiàn)狀

有一句描述業(yè)主購(gòu)房遭遇到開(kāi)發(fā)商各種套路的諺語(yǔ)：業(yè)主走過(guò)的最長(zhǎng)的路，就是開(kāi)發(fā)商的套路?？梢?jiàn)，業(yè)主在購(gòu)房中遇到問(wèn)題多如牛毛，講來(lái)句句都是淚水和心酸。首當(dāng)其沖的自然是吸引購(gòu)房者的敲門(mén)磚——樓書(shū)廣告。

“樓書(shū)”，通俗來(lái)說(shuō)就是宣傳廣告，是開(kāi)發(fā)商為銷售房屋，制作的一種印有房屋圖形和文字說(shuō)明的廣告性宣傳材料，一般包括以下方面：外觀圖、小區(qū)整體布局圖、地理位置、樓宇簡(jiǎn)介、房屋平面圖、房屋主體結(jié)構(gòu)、出售價(jià)格及附加條件（如代辦按揭）、配套設(shè)施、物業(yè)管理。但是，開(kāi)發(fā)商為了吸引眼球，無(wú)所不用其極，留下了一條條雷人廣告。隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，樓書(shū)廣告的形式更是千變?nèi)f化，令購(gòu)房小業(yè)主眼花繚亂。

（二）是要約還是要約邀請(qǐng)爭(zhēng)論不休

1.要約邀請(qǐng)的觀點(diǎn)

由于房地產(chǎn)樓書(shū)、廣告是向不特定多數(shù)人發(fā)出的，其目的是希望有購(gòu)買(mǎi)房屋意向的人向開(kāi)發(fā)商提出訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的要約。因而，從法律性質(zhì)上分析，房地產(chǎn)樓書(shū)、廣告一般屬于要約邀請(qǐng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有法律約束力。

樓書(shū)等宣傳資料中關(guān)于廣告內(nèi)容的描述屬于要約邀請(qǐng)，并非要約，只有在特定的情況下才能構(gòu)成要約和合同的附件，即這種說(shuō)明和允諾必須具體明確，必須載明設(shè)施的規(guī)模、面積、設(shè)計(jì)方案和交付時(shí)間等。同時(shí)，這些宣傳資料還必須對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立有重大影響。

即使樓書(shū)上的內(nèi)容構(gòu)成要約，開(kāi)發(fā)商的行為也不構(gòu)成違約。因?yàn)闃菚?shū)中并未明確約定上述設(shè)施交付的時(shí)間和交付標(biāo)準(zhǔn)。

2.要約的觀點(diǎn)

開(kāi)發(fā)商對(duì)一些具體公共設(shè)施有明確地說(shuō)明，描述是具體確定的，且購(gòu)房者就是基于這些配套設(shè)施和設(shè)計(jì)，才愿意購(gòu)買(mǎi)涉案商品房。由此可以認(rèn)為，樓書(shū)中的這些描述對(duì)于購(gòu)房者決定是否訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同有重大影響。因此，該樓書(shū)應(yīng)該成為合同的內(nèi)容。

樓書(shū)中雖然有“以商品房買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)”字樣，但是在封底位置，且該文字字體很小，和其他內(nèi)容相比不易為閱讀者觀察到，因此，不能僅以該段文字作為開(kāi)發(fā)商能免除該義務(wù)的依據(jù)。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！痹摷s定違反上述法律規(guī)定屬于無(wú)效條款。

（三）虛假宣傳問(wèn)題的應(yīng)對(duì)建議

1.規(guī)范銷售廣告的宣傳使用

開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，應(yīng)確保廣告內(nèi)容真實(shí)、合法，不得含有虛假或引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。廣告中對(duì)商品或服務(wù)的描述應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、明白，避免使用“國(guó)家級(jí)”“最高級(jí)”“最佳”等絕對(duì)化用語(yǔ)。

2.完善免責(zé)條款、最終解釋權(quán)的重點(diǎn)提醒義務(wù)

開(kāi)發(fā)商在制定免責(zé)條款時(shí)，應(yīng)確保其不違反法律規(guī)定，不得通過(guò)免責(zé)條款免除其因故意或者重大過(guò)失造成消費(fèi)者損害的責(zé)任。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)明確告知消費(fèi)者有關(guān)“最終解釋權(quán)”的條款，避免產(chǎn)生誤導(dǎo)。

六、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)這些綜合措施，房地產(chǎn)企業(yè)可以有效預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)，保障項(xiàng)目的順利進(jìn)行，同時(shí)提升企業(yè)形象，贏得業(yè)主的信賴。在法律風(fēng)險(xiǎn)防控的過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)注重與各方的溝通與合作，共同推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

王俊偉

上海市浩信律師事務(wù)所合伙人，上海律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員

業(yè)務(wù)方向：房地產(chǎn)、公司商事