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一審敗訴后的反思

日期:2013-01-14     作者:朱志仁

這是一件二手房屋買賣合同糾紛案,我是原告(買房人)彭女士委托的訴訟代理人,已經(jīng)好多年過去了,可是這個案子一直糾結(jié)在心間,讓我無法釋懷。

據(jù)委托人講,在訴前有好幾個看過這份房屋買賣協(xié)議的律師都說,協(xié)議合法有效,賣房人違約,這官司必勝無疑。但是一審結(jié)果讓人大跌眼鏡,出人意外沒有得到法院的支持,又由于委托人的種種原因,放棄了上訴權(quán)利,這讓我深感遺憾,同時在感情上對委托人的信任多了一份愧疚。幾年來這個案子經(jīng)常在我腦子里盤繞著難以理喻,為什么有理的官司輸?shù)袅耍糠ü倨娴貐⒄兆罡呷嗣穹ㄔ河嘘P(guān)審理商品房的司法解釋精神判案是否合法?一審如果用調(diào)解的方式是否會比這個判決具有更好的社會效果?……

案情簡況

 

        原告彭女士經(jīng)中介房產(chǎn)公司介紹看中了本市長寧區(qū)某處一套二手房,于20081119日與被告(賣房人)雙方自愿簽訂售房協(xié)議,被告以人民幣35萬元的價格將該房賣給原告。為表示誠意雙方同意在買賣協(xié)議中不設(shè)定金,被告在協(xié)議期內(nèi)不得以任何理由轉(zhuǎn)售、漲價和停售。雙方同時補充約定:被告將屋內(nèi)淋浴設(shè)施、空調(diào)、冰箱、洗衣機送給原告,原告必須在20081126日前首付15萬元,余款等交易完付清。但是1120日晚上原告被告知,被告不再愿意出售系爭房屋。

原告認為通過中介雙方自愿簽訂的協(xié)議,具備房屋買賣合同的基本條款和有效條件,系雙方真實意思表示,應為合法有效。被告違反誠實守信原則,不接受原告在約定期限內(nèi)支付的首付款,損害了原告的合法權(quán)益,故要求被告繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議。

被告辯稱:與原告簽訂的是意向書,原告也沒有支付定金,不同意原告的訴訟請求。

法院一審認為:原被告簽訂的售房協(xié)議系雙方當事人真實意思表示,且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,應為有效。同時又認為協(xié)議雖然約定了房價、裝飾設(shè)備的處理、付款時間,但尚有許多內(nèi)容雙方協(xié)商后方能確定,如交房時間,辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的相關(guān)事宜等。并且參照相關(guān)司法解釋的精神,該協(xié)議缺乏買賣合同必備的內(nèi)容,被告也未按照約定收取購房款,實質(zhì)上是份預約合同,因此原告認為該協(xié)議就是買賣合同,要求被告繼續(xù)履行無法律依據(jù)。

三點思考

 

(一)依法成立的房屋買賣協(xié)議是雙方真實意思的表示,既然有效,為什么法庭不支持呢?按照一審判決書的說法,該協(xié)議尚有許多內(nèi)容還得進一步協(xié)商才能確定,但是要求被告繼續(xù)履行不是沒有法律依據(jù)的,《合同法》第61條就明確規(guī)定:“合同生效后,當事人就質(zhì)量、價款或者報酬履行地點等內(nèi)容,沒有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補充,不能達成補充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定?!痹桓婧炗喌姆课葙I賣協(xié)議基本條款非常明確,怎么能以個別未涉及的事項,全盤否定這份有效協(xié)議,這樣的推斷才應該說是沒有法律依據(jù)的。

(二)一審判決書不支持原告訴請引用了《合同法》第3條的規(guī)定:合同當事人的法律地位平等,一方不得將自己的意志強加給另一方。這種本末倒置,自相矛盾的思路讓人看了莫明其妙。一審已經(jīng)確認原被告雙方平等自愿依法簽訂的協(xié)議有效,怎么談得上一方將意志強加給另一方呢?這個案件的關(guān)鍵是是非要分清,是被告違背誠信違約,一審如果沒有搞錯的話,應當引用《合同法》第6條、第8條,強調(diào)當事人行使權(quán)利、履行義務,應當遵循誠實信用的原則。依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。

(三)一審認定事實有誤,適用法律不當。本案是原被告二手房的轉(zhuǎn)讓買賣,對此《合同法》第8條、第12條、第61條、第62條和第107條,對買賣的變更、轉(zhuǎn)讓、履行都有具體規(guī)定。但是一審判決另辟蹊徑卻參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條的精神,認為商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議要具備《商品房銷售管理辦法》第16條的規(guī)定,本案原被告協(xié)議不符合該規(guī)定,作出駁回原告訴訟請求的判決??墒牵娝苤痉ń忉屩傅纳唐贩渴蔷哂刑囟ǚ懂牭?,不能濫用到所有房屋的買賣。本案是公民之間的二手房買賣,首先,與商品房的適用主體不同,商品房出賣人是專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);其次,與本案的客體不同,司法解釋審理的是尚未建成或者已竣工的商品房;第三,國家對商品房的銷售有特定的管理辦法,按照約定收取購房款是買賣合同成立的必備內(nèi)容,這條嚴格的界定顯然不適用二手房的買賣。在民事審理中作為基層法院怎么可以隨意“參照”某個司法解釋的精神來判案,況且與法律效力更高的《合同法》相比,牽強附會地套用司法解釋,怎么能夠解釋清楚呢?

兩點聯(lián)想

 

(一)法院判案旨在公平公正。在司法實踐上合理不合法或者合法不合理的事情都是存在的。因此,在民事糾紛審理中判決不是唯一的好辦法,本案原告就說,誠實有理者輸,棄信違約者勝,這算什么官司呀?對法律的信仰與權(quán)威頗有微詞。且說在實踐中也確實存在判決不公或判決有誤,進一步講就是合法的判決,效果也不一定完美,其中上訴、申訴的不勝枚舉,所以有人比喻審判是門藝術(shù),不僅要看法律效果,更要看重社會效果,通過案件審理倡導揚善懲惡,弘揚誠實守信的社會風尚。縱觀本案在審理過程中,我們一再提請法庭注意,已有證據(jù)證明被告毀約的真實原因是要以38萬元更高的售價轉(zhuǎn)讓給案外人,并且多次申請證人中介公司出庭作證,但是法官置之不理,甚至閉庭前也不征求雙方有否調(diào)解的愿望。根據(jù)以上的事實和被告的動機,如果法庭堅持調(diào)解,成功的可能性很大的,效果與反響肯定要比判決好得多。調(diào)解真正做到案結(jié)事了,有些判決雖然定紛但不止爭。我們至今也不明白一審為什么不愿意用調(diào)解了結(jié)此案。

(二)在司法實踐中當事人一方甚至雙方對案件的審理過程或者法院判決、裁定不服可以依法上訴和申訴。但是有些疑難的或者爭議激烈、社會影響較大的案件往往通過專家學者的評論,也有借助媒體或者網(wǎng)民之言來闡明不同觀點,引發(fā)社會民眾的高度關(guān)注。雖然,法院是依法獨立辦案不受外界左右,但是人言可畏,只要社會輿論言之有理,民心所向,法院本著知錯必改的精神,也有作了改判的,遲到的公正總比不公正要好,公民還是歡迎的。然而,民事糾紛審理大量的是一般的類似本案的普通案件,難以引起社會的重視和媒體的興趣。此外,在辦案中有時遇到法官不守法,諸如接受當事人遞交的有些材料不開收據(jù)、不留姓名,甚至報假姓名,但是原材料退回來了卻非讓當事人簽收不可;開庭日期變更了,事先不通知當事人,讓人白跑一趟,既不表示歉意還不說什么原因;已經(jīng)正式立案了,開庭前讓原告自己去找被告出庭……有的法官缺失職業(yè)道德,蠻橫霸道,仗勢欺人。去投訴吧,這點“小事”找庭長沒空,找院長見不上,讓人怒不可遏又無可奈何。為此,建議市律協(xié)成立專門的工作委員會,廣而告之接受律師回“娘家”訴求,也可主動深入律所征求案例,包括那些對敗訴不服,的確需要申訴的案件,進行匯總、分析、歸納形成若干專題,與市高級人民法院建立定期對話的平臺,進一步完善司法救濟機制,有利于構(gòu)建法官與律師既有互相制約又有平等合作的正常工作關(guān)系,共同依法維護當事人的正當權(quán)益。這對于遏制司法腐敗,保障公平公正,健全民主與法制,促進社會和諧文明也有著重要作用和現(xiàn)實意義。●

       (作者單位:上海市格聯(lián)律師事務所)



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