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原告：路某 1 ，周某某，路某 2 ，路某 3
被告：路某4
第三人：邱某某，路5，金某某，楊某某，路6。
案情簡介
路某1、路某4、金某某的母親路華、路6的父親路順均為已故的路大、蔣某某夫婦的子女，周某某系路某1妻子，路某2系二人之子，路某3系路某2之女。邱某某系路某4妻子，路5系二人之女。楊某某系金某某之女。
系爭房屋為公有住房，原承租人為蔣某某，后經(jīng)原、被告協(xié)商一致，路某4于征收過程中變更為承租人。系爭房屋被征收時有原、被告及第三人10人戶籍在冊，其中路某1戶籍于1966年9月15日由上海市唐山路200號房屋遷入，路某2戶籍于1986年6月9日由上海市廣中二村300號303室房屋遷入，周某某戶籍于1999年2月26日由上海市經(jīng)一路400號房屋遷入，路某3于2016年在系爭房屋報出生，路某4戶籍于1966年9月15日由上海市唐山路200號房屋遷入，邱某某戶籍于1989年12月27日由上海市海寧路500弄505號房屋遷入，路5于1990年在系爭房屋報出生，路6戶籍于1999年9月3日由上海市陜西北路600號遷入，金某某戶籍于1991年8月28日由浙江省溫州市遷入，楊某某于2011年在系爭房屋報出生。被征收前，系爭房屋原由路某1、周某某、路某2、路某4、金某某、蔣某某共同居住。后路某4于1986年以系爭房屋為營業(yè)場所申請了個體工商戶營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營飯店，之后系爭房屋無人居住，直至被征收。
2017年4月27日，路某4與征收人上海市虹口區(qū)住房保障和房屋管理局、征收實(shí)施單位上海市虹口第一房屋征收服務(wù)事務(wù)所有限公司簽訂了《上海市國有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》以下簡稱征收協(xié)議。根據(jù)征收協(xié)議，系爭房屋認(rèn)定建筑面積58.89平方米，其中居住建筑面積3.35平方米，非居住部分建筑面積55.54平方米；房屋價值補(bǔ)償款4,262,830.12元，其中居住部分價值補(bǔ)償款739,328.08元，非居住部分房屋價值補(bǔ)償款3,523,502.04元該戶選擇貨幣補(bǔ)償；各類補(bǔ)貼獎勵包括搬遷費(fèi)700元、家用設(shè)施移裝費(fèi)2,000元、無不予認(rèn)定建筑面積殘值補(bǔ)償4萬元、居住房屋簽約面積獎3,350元、簽約比例獎6萬元、非居住房屋簽約證照獎10萬元、非居住房屋簽約面積獎277,700元、非居住房屋自購房補(bǔ)貼705,400元、非居住房屋其他補(bǔ)償138,850元，居住房屋自購房補(bǔ)貼58萬元；結(jié)算單上另有臨時安置費(fèi)補(bǔ)貼12,000元、增發(fā)臨時安置費(fèi)補(bǔ)貼5,100元、居住房屋自購房補(bǔ)差58萬元、簽約搬遷計息獎80,051.40元、早簽早搬加獎差額9萬元、按期搬遷獎差額2萬元、簽約比例獎差額6萬元、簽約獎超比例遞增部分差額5萬元、簽約搬遷計息獎9,666.67元。上述款項共計7,519,761.07元，尚未發(fā)放。
1998年，路某1購買了上海市涼城路700弄707室產(chǎn)權(quán)房屋，房屋價款為286,989.12元。審理過程中，路某4稱該房屋系其出資購買用于安置原告一家，四原告則稱路某4曾出資10萬元，該款項屬于餐廳經(jīng)營的分紅。2011年4月，路某1、周某某分別從其原單位上海石油化工股份有限公司領(lǐng)取了住房補(bǔ)貼36,890元、31,430元。
原告觀點(diǎn)
征收居住房屋的,被征收人取得貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后,應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人,公有房屋承租人所得的貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。路某1、周某某、路某2、路某3戶籍都在被征收房屋之內(nèi),并且實(shí)際居住生活超過一年以上特殊情況除外,因為房屋用于開餐廳經(jīng)營,所有戶籍人員均不在被征收房屋內(nèi)居住,故屬于特殊情況,均未有過福利性質(zhì)的房屋,屬于法律規(guī)定的共同居住人,有權(quán)分得征收補(bǔ)償安置款。四原告要求被告支付征收補(bǔ)償款3,007,904元。
被告觀點(diǎn)
被告路某4辯稱，不同意原告訴請。四原告不是系爭房屋的同住人，路某1、周某某享受過單位的住房補(bǔ)貼。路某3系未成年人，不能享有征收補(bǔ)償利益，其住房應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人解決。1997年，系爭房屋因要開設(shè)飯店無法居住，因此被告全資購買了涼城路公房給原告一家居住使用，承租人登記為路某1，后路某1、周某某將該房屋產(chǎn)權(quán)購入，并登記為產(chǎn)權(quán)人。被告認(rèn)為，征收補(bǔ)償款中的非居住部分補(bǔ)償款項是因為被告經(jīng)營餐廳才有的，餐廳自始至終均是由被告一人經(jīng)營，故非居住部分補(bǔ)償款項應(yīng)歸被告一人所有。關(guān)于居住部分的補(bǔ)償款項，原告曾享受過單位的住房補(bǔ)貼，屬于福利分房性質(zhì)，不應(yīng)再分得征收補(bǔ)償利益。
法院判決
根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，征收居住房屋的，公有房屋承租人所得的貨幣補(bǔ)償款歸公有房屋承租人及其共同居住人共有；而共同居住人是指在作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上特殊情況除外，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。本案中，路6系外國籍，且本人已明確放棄征收補(bǔ)償款的份額；四原告、被告及路5、邱某某、金某某、楊某某戶籍均在系爭房屋內(nèi)，本市他處并未享受過福利分房，均為系爭房屋的同住人，有權(quán)分割征收補(bǔ)償利益。路某1、周某某均曾領(lǐng)取過單位發(fā)放的住房補(bǔ)貼，該款項雖不屬于嚴(yán)格意義上的福利分房，但仍具有一定的福利性質(zhì)，故路某1、周某某在本案征收補(bǔ)償款的分割中應(yīng)酌情少分；路某4曾出資10萬元經(jīng)原告明確確認(rèn)的金額幫助原告購買產(chǎn)權(quán)房屋，此舉應(yīng)認(rèn)定為路某4已經(jīng)對于原告一家進(jìn)行了一定的安置，該情節(jié)在征收補(bǔ)償款的分割中應(yīng)做一定考慮。鑒于路某4登記為營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營人，且長期經(jīng)營，故對于系爭房屋征收補(bǔ)償款中非居住相關(guān)補(bǔ)償款項應(yīng)酌情多分，四原告、及路5、邱某某、金某某、楊某某因系爭房屋開設(shè)餐廳而長期無法居住，對于征收補(bǔ)償款的取得亦做出了自己的貢獻(xiàn)，對于非居住相關(guān)補(bǔ)償款項應(yīng)適當(dāng)分得。綜上所述，綜合考慮系爭房屋來源、居住、經(jīng)營等情況，從公平原則出發(fā)，本院酌情確定四原告可分得征收補(bǔ)償款200萬元。
案例分析
本案中的房屋屬于公有承租房屋，該公房僅有一張租賃憑證，但是該公房的使用性質(zhì)包含居住面積和非居住面積。且公房租憑證中將居住面積與非居住面積分別登記，因此虹口區(qū)房管局對該房屋的補(bǔ)償金額計算時為區(qū)別計算，但該戶的補(bǔ)償方式為一次補(bǔ)償，并未分別補(bǔ)償。該戶簽約時，補(bǔ)償?shù)姆绞绞歉鶕?jù)《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，該類房屋的簽約主體以及補(bǔ)償方式（非補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）基本一致。但在簽約主體表述中略有不同，比如根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第23條規(guī)定：“被征收人、公有房屋承租人以征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶，按戶進(jìn)行補(bǔ)償。被征收人以房地產(chǎn)權(quán)證所載明的所有人為準(zhǔn)，公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準(zhǔn)”。但是補(bǔ)償款的計算方式和公房的計算方式一致，公有房屋承租人的補(bǔ)償金額計算公式為:評估價格×80%。
本案的爭議焦點(diǎn)非居住面積的補(bǔ)償如何分割。本案的判決觀點(diǎn)是該類案件典型性判法。關(guān)于該類判決的依據(jù)主要是根據(jù)《上海市高級人民法院關(guān)于房屋動拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解答》的第十條：“被拆遷的房屋屬于居住和非居住兼用的，如果拆遷人在給付拆遷補(bǔ)償款時已經(jīng)明確區(qū)分居住補(bǔ)償和非居住補(bǔ)償份額的，則對居住補(bǔ)償部分，承租人和同住人可以共同分割；對非居住補(bǔ)償部分，利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營的人是該公房的承租人或同住人的，則該承租人或同住人可以適當(dāng)多分。如果拆遷人在給付拆遷補(bǔ)償款時未明確區(qū)分的，利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營的承租人或同住人，就整個補(bǔ)償款可以適當(dāng)多分，具體份額由人民法院酌定”。
本案中法院判決的觀點(diǎn)可以分為兩個步驟，第一非居住面積補(bǔ)償款依舊是公房的征收補(bǔ)償款的一部分，有權(quán)分得該公房中非居住面積征收補(bǔ)償款的人，前提必須是該公房的同住人和承租人。如果不是該公房的承租人或者同住人，那么無論是對于居住面積補(bǔ)償還是對于非居住面積補(bǔ)償，均無權(quán)利分割該部分的補(bǔ)償款。第二非居住面積一般為經(jīng)營面積，符合同住人或者承租人資格的實(shí)際經(jīng)營人，或者負(fù)責(zé)該非居住面積的人應(yīng)當(dāng)多分。本案中，法院首先認(rèn)定原被告均屬本案的同住人，其中被告路某1和周某某在同住人身份上存在瑕疵，對于房屋的征收補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)少分；對于房屋的非居住面積部分的實(shí)際經(jīng)營人應(yīng)當(dāng)多分。同時法院有參考了房屋的來源，對房屋以及補(bǔ)償?shù)呢暙I(xiàn)等多種因此，綜合判斷該房屋的征收補(bǔ)償款的分割。因此法院最終判決，符合同住人資格的實(shí)際經(jīng)營人可以適當(dāng)多分。
律師分析：
一、同住人和承租人有權(quán)獲得非居住面積的補(bǔ)償
國有土地上房屋征收補(bǔ)償中，經(jīng)常會涉及到非居住面積的補(bǔ)償，非居住面積一般是用于經(jīng)營類的非居住。非居住面積補(bǔ)償在產(chǎn)權(quán)房和公房中均有出現(xiàn)，除了房屋的評估價格不同外，其補(bǔ)償方式、簽約主體等均參考并適用居住房屋的補(bǔ)償方式。實(shí)踐關(guān)于非居住房屋的性質(zhì)、面積認(rèn)定、評估價格多少、補(bǔ)償款如何分割等爭議較多，前三個問題在行政篇中會有敘述，本文主要討論公房中非居住面積補(bǔ)償如何分割。
目前關(guān)于非居住面積補(bǔ)償款如何分割的依據(jù)，主要是兩方面。一是根據(jù)2004年的《上海市高級人民法院關(guān)于房屋動拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解答》第10條和第11條規(guī)定或者2019年的《房屋征收補(bǔ)償利益分割民事糾紛研討會會議紀(jì)要》；另一方面是大量研究法院案例所得。
其中《細(xì)則》第十條為：“個人承租的公有非居住用房的拆遷補(bǔ)償款歸承租人。被拆遷的房屋屬于居住和非居住兼用的，如果拆遷人在給付拆遷補(bǔ)償款時已經(jīng)明確區(qū)分居住補(bǔ)償和非居住補(bǔ)償份額的，則對居住補(bǔ)償部分，承租人和同住人可以共同分割；對非居住補(bǔ)償部分，利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營的人是該公房的承租人或同住人的，則該承租人或同住人可以適當(dāng)多分。如果拆遷人在給付拆遷補(bǔ)償款時未明確區(qū)分的，利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營的承租人或同住人，就整個補(bǔ)償款可以適當(dāng)多分，具體份額由人民法院酌定?！钡?1條：“拆遷公有非居住房屋的，被拆遷人還可以獲得設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用、因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)償?shù)?。上述費(fèi)用中，搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。”從以上可知，獲得公房內(nèi)非居住面積補(bǔ)償?shù)娜?，首先?yīng)當(dāng)是房屋的同住人或者房屋的承租人。如果因為不符合法定條件而不符合同住人的，則不能享受非居住面積動遷補(bǔ)償；其次，非居住面積的實(shí)際經(jīng)營人，可以多獲得一些補(bǔ)償。同時也可以得出一個結(jié)論，如果非房屋同住人和承租人的實(shí)際經(jīng)營人一般是無權(quán)獲得征收補(bǔ)償款的。但是上海華夏匯鴻律師事務(wù)所秦志剛征收團(tuán)隊在大量司法案例研讀中，依舊發(fā)現(xiàn)審判中存在例外：“（2016）滬02民終6414號（不具有同住人資格的實(shí)際經(jīng)營人，可以獲得經(jīng)營部分補(bǔ)償）原審法院依據(jù)在案證據(jù)，認(rèn)為系爭房屋征收時，方瑛雖戶籍并不在冊，但其與營業(yè)執(zhí)照所有人胡某甲系夫妻關(guān)系，且是非居部分的共同經(jīng)營人，方瑛及胡某甲對于非居部分征收補(bǔ)償利益的獲得具有較大貢獻(xiàn)，結(jié)合系爭房屋來源、非居部分的實(shí)際經(jīng)營情況、征收補(bǔ)償款的具體組成及本案的實(shí)際情況，酌情確定方瑛可獲得的征收補(bǔ)償利益為70萬元”。
二、公房的次租人無權(quán)獲得征收的安置補(bǔ)償
實(shí)踐中存在公房內(nèi)的租客（次承租人）使用房屋經(jīng)營店鋪，并以房屋租賃憑證上記載的人申請營業(yè)執(zhí)照的。那么房屋的實(shí)際經(jīng)營人是否可以獲得經(jīng)營損失的補(bǔ)償？答案一般是不可以的。首先，從法律關(guān)系上說，房屋征收補(bǔ)償安置中，政府只安置房屋的權(quán)利人和房屋的承租人、同住人。次承租人不屬于動遷安置的法律關(guān)系人，其無權(quán)要求政府直接對其進(jìn)行安置。其次，次承租人是否可以要求房屋的權(quán)利人、承租人或者同住人對其進(jìn)行安置呢，此處需要依據(jù)當(dāng)事人之間所簽訂的《房屋租賃合同》內(nèi)容進(jìn)行處理。如果房屋租賃合同等雙方所簽訂的協(xié)議沒有約定，或者約定不明的，房屋次承租人可以主張房屋的硬件設(shè)施損失以及因此本次動遷所造成的實(shí)際經(jīng)營損失。該觀點(diǎn)也在2019年《房屋征收補(bǔ)償利益分割民事糾紛研討會會議紀(jì)要》第五條有闡述：“公房承租人在征收之前將房屋出租給案外人使用或者經(jīng)營，次承租人要求以征收對象身份參與征收補(bǔ)償利益分割。處理此類糾紛時，要區(qū)分征收補(bǔ)償法律關(guān)系與一般的房屋租賃合同關(guān)系。2012年《國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施后，一般租賃合同的承租人不再是征收補(bǔ)償法律關(guān)系中的被安置人，因征收導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行的，屬于一般租賃合同糾紛，依照租賃合同的相關(guān)法律規(guī)定處理”。
根據(jù)大量判例研究所得出的相對結(jié)論，公房內(nèi)非居住面積補(bǔ)償分割依據(jù)一般是根據(jù)，同住人的認(rèn)定，他處有房、戶口遷入的時間，管理經(jīng)營的時間以及主要貢獻(xiàn)等。法院會綜合考慮房屋的具體因素，平衡各方當(dāng)事人具體情況而酌情給予分割。
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號
