網(wǎng)上投稿
一、爭議焦點
農(nóng)村房屋拆遷利益的歸屬及家庭協(xié)議的效力
二、案情簡介
原告黃某2、黃某1系父子關系。原告黃某2的父母黃某甲、李某乙共生育子女四人，即黃某丙、原告黃某2和被告黃某4、黃某5。黃某丙與第三人趙某丁原系夫妻關系，于1982年登記結(jié)婚，后于2005年離婚。被告黃某3系黃某丙與第三人生育。黃某甲于2002年報死亡注銷戶口。李某乙于2009年報死亡注銷戶口。黃某丙于2010年報死亡注銷戶口。
1996年，由黃某甲、李某乙、黃某丙共同申請，相關土地管理部門亦批準在本市浦東新區(qū)某鎮(zhèn)某村建造占地76平方米兩層樓房，此后對應的坐落地址即上海市浦東新區(qū)某鎮(zhèn)某村49號(以下簡稱49號)，至2007年方才建成。
2008年8月1日，由案外人上海市xx投資開發(fā)總公司作為拆遷人(甲方)，黃某丙作為被拆遷人(李某乙和原告黃某1作為被安置人)(乙方)，雙方簽訂了一份《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協(xié)議》，約定由甲方對乙方所有的49號建筑面積為152平方米的房屋實施拆遷；乙方選擇按與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換的補償安置方式，并同意與甲方按房地產(chǎn)市場價值結(jié)算調(diào)換房屋的差價；甲方應當給付乙方房屋貨幣補償款計315,666.24元，甲方安置乙方的房屋坐落于曹路xxx號地塊七幢xx號102室、501室(期房，即系爭房屋)。在拆遷過程中，相關部門曾于2008年8月出具情況認定表，稱黃某丙戶的戶主為李某乙，家庭成員包括李某乙、黃某丙和原告黃某1(原告黃某1的戶口系于2005年遷入49號，后于2009年遷出)。
2008年12月，黃某丙、原告黃某2和被告黃某4、黃某5四人共同簽署了一份承諾書，稱黃某丙在2008年動遷中與李某乙共同所有的動遷房有兩套(中套和小套)，現(xiàn)經(jīng)兄弟姐妹協(xié)商，其中的中套歸黃某丙所有，小套歸被告黃某5所有。2016年1月11日，經(jīng)不動產(chǎn)核準登記，系爭房屋的權(quán)利人均登記為上海xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其中102室的建筑面積登記為75平方米，501室的建筑面積登記為55平方米。系爭房屋中的102室已交付被告黃3使用，501室已交付被告黃某5使用，但均未辦理小產(chǎn)證。嗣后，因原、被告就系爭房屋及相關拆遷補償款的分割事宜發(fā)生爭執(zhí)，故而致訟。
三、各方觀點
原告觀點：
原告認為，在房屋拆遷時，黃某1的戶籍在拆遷房屋中，且黃某1系房屋拆遷的安置對象，應當享有拆遷利益；黃某1對黃某丙、原告黃某2和被告黃某4、黃某5四人簽訂承諾書事宜并不知情，該承諾書對其沒有約束力。黃某2系被拆遷人的法定繼承人，對被繼承人的拆遷利益享有繼承權(quán)。
被告觀點：
被告認為，黃某人不是拆遷房屋的所有權(quán)人，不應當享有該房屋的拆遷利益；黃某3系黃某丙的法定繼承人，而黃某丙系拆遷房屋的所有權(quán)人之一，故黃某3有權(quán)繼承黃某丙對應的拆遷利益，且對于李某乙所屬的拆遷利益，享有代位繼承權(quán)；對于對該農(nóng)村房屋實施拆遷時采用同等價值產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換的補償安置方式所取得的系爭房屋，應按2008年12月黃某丙、原告黃某2和被告黃某4、黃某5四人共同簽署了一份承諾書的約定進行分配。
法院判決
共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。本案中，系爭房屋及系爭的拆遷補償款系對原坐落于某村49號建筑面積為152平方米的農(nóng)村房屋實施拆遷時采用同等價值產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換的補償安置方式所取得，因此其權(quán)屬應當根據(jù)該農(nóng)村房屋的權(quán)屬以及拆遷補償安置的情況予以確定。
從相關建房用地審批材料來看，黃某甲、李某乙、黃某丙系作為該農(nóng)村房屋的建房申請人員登記在冊，故該農(nóng)村房屋應屬上述三人共同共有。
原告黃某1，其雖被相關拆遷補償安置協(xié)議記載為被安置人，但因本次拆遷采用同等價值產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換的補償安置方式，被拆遷房屋的有證面積系根據(jù)相關建房用地審批材料記載的批建面積予以確定，并未考慮動遷戶的戶口因素，而原告黃某1又非被拆遷房屋的共有人或上述已死亡共有人的第一順序繼承人，故原告黃某1無權(quán)對系爭房屋主張產(chǎn)權(quán)份額，其拆遷利益僅限于與動遷戶的戶口因素有關的拆遷補償款范圍之內(nèi)。
黃某丙、原告黃某2和被告黃某4、黃某5四人于2008年12月25日共同簽署的承諾書可視作已就黃某甲、李某乙的部分遺產(chǎn)處理進行了約定，該約定系上述四人的真實意思表示，且于法不悖，法院對此予以確認。
四、案例評析
對房屋拆遷（征收）利益是否享有權(quán)利，及關于拆遷利益分配的家庭協(xié)議的效力問題，是類案中常見爭議焦點。
首先，對于在該房屋內(nèi)戶籍在冊的人員是否對房屋拆遷利益享有權(quán)利的問題，需要具體進行分析。
1、 從所有權(quán)的角度來看，農(nóng)村房屋屬于私房，其房屋的各項權(quán)利，歸房屋所有權(quán)人所有。同樣，房屋的拆遷利益，應當歸屬于房屋的所有權(quán)人。
2、 實踐中，農(nóng)村房屋的所有權(quán)，并不是那么直觀可見的，有些甚至存在爭議。一般而言，農(nóng)村住房建設用地即宅基地需要按相關程序及條件進行申請，最后以相關行政部門的審批為準。而在住房建設用地的審批材料中，若作為該農(nóng)村房屋的建房申請人員登記在冊，可認定為該房屋的所有權(quán)人，有多個所有權(quán)人的，各所有權(quán)人對該房屋共同共有。
3、 農(nóng)村房屋建設用地申請，是以戶為單位的，故屬同一戶籍地的家庭成員，可以作為共同申請人，申請農(nóng)村房屋建設用地，一般情況下申請人即為宅基地使用人，也即房屋的所有權(quán)人。但上海市高級人民法院《關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》，對房屋拆遷時或申請建造房屋時還未成年的家庭成員，是否能作為房屋所有權(quán)人則另有規(guī)定，也即在申請建造房屋時還未成年的家庭成員，在司法實踐是否被認定為房屋共有人，還要分析具體情況。
4、 在房屋拆遷補償利益中，房屋貨幣補償款、搬家補助費、過渡費、安置房補貼費等，是以被拆遷房屋的有證面積作為計算依據(jù)的，或與系爭房屋直接相關的，這些利益，屬于房屋所有權(quán)人所有，應當直接歸屬于房屋各共有人。其他與戶口因素或針對個人補貼的部分利益，則應歸屬于該相對應的個人。
本案中，在房屋拆遷時，雖然黃某1的戶籍在拆遷房屋當中，且在拆遷安置補償協(xié)議中，黃某1與李某乙同作為被安置人，但黃某1并不是該戶房屋的建房用地申請人，且因該房屋拆遷采用同等價值產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換的補償安置方式，被拆遷房屋的有證面積系根據(jù)相關建房用地審批材料記載的批建面積予以確定，并未考慮動遷戶的戶口因素，故原告黃某1無權(quán)對同等價值產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋主張產(chǎn)權(quán)份額，其拆遷利益僅限于與動遷戶的戶口因素有關的拆遷補償款范圍之內(nèi)。
其次，對于家庭成員對拆遷利益的分配與繼承所簽訂的協(xié)議問題，因其系合同當事人自愿協(xié)商及處分權(quán)利的行為，且其內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定，也未損害他人利益，故依法具有法律效力，在司法實踐中，均可得到支持。但對于家庭協(xié)議約定之外的拆遷利益，各方當事人仍可依法主張。
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號
