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淺析前期物業(yè)服務(wù)合同約束力的形成條件

日期：2013-05-31     作者：王德杰

一、案情簡介

　　A公司購買了某樓盤大部分物業(yè)，與某物業(yè)公司B簽訂了“前期物業(yè)服務(wù)合同”。后A公司將持有的7套房屋出售給C公司，房屋買賣合同補(bǔ)充條款中約定C公司需書面確認(rèn)A公司簽署的“管理規(guī)約”和“業(yè)主守則”。

　　去年6月，B公司向法院起訴C公司，要求支付拖欠的物業(yè)費(fèi)、公用事業(yè)費(fèi)、延遲付款利息和因追索上述費(fèi)用的律師費(fèi)等共計(jì)30余萬元。C公司辯稱，系爭物業(yè)服務(wù)合同并非“前期物業(yè)服務(wù)合同”，C公司從未看到過也未書面確認(rèn)過，故該合同對C公司不具有約束力，C公司也不愿意承擔(dān)延遲付款的利息和因追索上述費(fèi)用產(chǎn)生的律師費(fèi)，公用事業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

二、爭議法律焦點(diǎn)

　　本案爭議法律焦點(diǎn)為，如何定義“前期物業(yè)服務(wù)合同”；非“前期物業(yè)服務(wù)合同”是否可不遵循合同權(quán)利義務(wù)概括性轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，直接對業(yè)主產(chǎn)生約束力。

三、律師評析

　　根據(jù)合同相對性原則，合同不能對合同以外的任何一方產(chǎn)生約束力。但當(dāng)合同的權(quán)利義務(wù)發(fā)生概括性轉(zhuǎn)讓或受讓方成為合同新相對方時(shí)，合同就可以對非締約方產(chǎn)生約束力。而前期物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)在于，可直接對非合同相對方產(chǎn)生約束力，也即在不發(fā)生權(quán)利義務(wù)概括性轉(zhuǎn)讓或受讓方（房屋買受方）不成為合同新相對方的情況下，對受讓方產(chǎn)生約束力。但是，此約束力的形成也必須具備相應(yīng)的前置性規(guī)定。

　　（一）對前期物業(yè)服務(wù)合同的定義

　　雖然法律無直接定義，但可以通過法律對構(gòu)成要件的定義和實(shí)踐情況，從以下幾個(gè)方面進(jìn)行定義。

　　1、簽訂合同的主體特定

　　前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體僅限于建設(shè)單位和物業(yè)公司。在業(yè)委會尚未成立或已成立但尚未和物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同的真空期內(nèi)，為便于對物業(yè)進(jìn)行管理，法律允許建設(shè)單位先行委托物業(yè)公司，從而保障物業(yè)管理的正常進(jìn)行和全體業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利。

　　2、建設(shè)單位的主體特定

　　實(shí)踐中我們習(xí)慣把建設(shè)單位稱為“開發(fā)商”或“大業(yè)主”，但這兩種稱呼并不規(guī)范。開發(fā)商可能僅僅是建設(shè)單位的投資商或股東，并不負(fù)責(zé)具體的開發(fā)和建設(shè)，也可能不具有土地使用權(quán)。“大業(yè)主”則只是擁有比較多物業(yè)的業(yè)主。故對建設(shè)單位的定義應(yīng)當(dāng)是，通過合法方式獲得土地使用權(quán)，并在土地上進(jìn)行投資建造房屋的法人。

　　3、符合法定的前置性程序

　　建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同必須符合法定程序，即通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如投標(biāo)人少于三個(gè)或住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。故前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂并非只要簽約雙方合意即可，還必須符合法定條件。

　?。ǘ┘s束力如何形成

　　1、內(nèi)容符合法律規(guī)定

　　例如，本市關(guān)于物業(yè)收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定明確，超最高標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)的，必須經(jīng)物業(yè)行業(yè)協(xié)會論證，再經(jīng)區(qū)、縣物價(jià)部門確認(rèn)，最后報(bào)市物價(jià)部門備案后方可執(zhí)行。如違反此規(guī)定的，則前期物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于物業(yè)費(fèi)的相關(guān)約定就不能對房屋買受方產(chǎn)生約束力。

　　2、內(nèi)容明確告知受讓方

　　合同權(quán)利義務(wù)的概括性轉(zhuǎn)讓是合同相對性原則的例外，它允許合同的權(quán)利義務(wù)在符合特定條件的情況下，對非締約方產(chǎn)生約束力。而前期物業(yè)服務(wù)合同則是這一例外的又一特殊情況，即在不發(fā)生權(quán)利義務(wù)的概括性轉(zhuǎn)讓的情況下，對非締約方產(chǎn)生約束力。

　　但法律也同時(shí)規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容（國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條）。

四、結(jié)論

　　法院審理后認(rèn)為，A公司作為大業(yè)主，有權(quán)和B公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和制定臨時(shí)管理規(guī)約，C公司作為物業(yè)買受人則應(yīng)受前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約的約束。且C公司并未對前期物業(yè)合同和臨時(shí)管理規(guī)約的效力提出異議，故該物業(yè)合同和臨時(shí)規(guī)約對C公司具有約束力，C公司應(yīng)據(jù)此支付物業(yè)管理費(fèi)、延期付款利息和追索上述費(fèi)用產(chǎn)生的律師費(fèi)。同時(shí)，鑒于C公司在支付公用事業(yè)費(fèi)用時(shí)并未對其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合理性提出異議，故C公司也應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。

　　法院據(jù)此作出了相應(yīng)判決。

        （作者單位：上海市金源方程律師事務(wù)所）